Investir dans les SCPI de plus-value, Homunity vous dit tout ce qu'il faut savoir
Vous souhaitez investir dans la pierre sans contrainte ?
La SCPI de plus-value est faite pour vous. Avec le guide Homunity, découvrez tout ce qu’il faut savoir concernant cette forme de société civile de placement immobilier.
Définition et Fonctionnement des SCPI de plus-value
Qu'est-ce qu'une SCPI de plus-value ?
La SCPI de plus-value, aussi appelée SCPI de capitalisation, est un véhicule de placement collectif. Son objectif est d’acquérir des biens immobiliers décotés afin de réaliser une plus-value à la revente.
Pour cela, la société de gestion concentre ses acquisitions sur certains types de biens à fort potentiel de valorisation, Parmi eux, on retrouve :
- Des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 ;
- Des biens en démembrement : l’achat de la nue-propriété permet de réduire le prix d’acquisition. On parle alors de SCPI de démembrement ;
- Des biens résidentiels vendus en viager ;
- Des immeubles à rénover ou à réhabiliter ;
- Des biens situés dans des zones concernées par un nouvel aménagement du territoire.
Comment fonctionnent les SCPI de plus-value ?
Le fonctionnement d’une SCPI de plus-value est très similaire à celui d’une SCPI de rendement. La principale différence réside dans l’absence, presque systématique, de versement de dividendes.
L’investisseur achète des parts d’une société de placement collectif qui, à son tour, fait l’acquisition de biens immobiliers décotés. Ces derniers se valorisent dans le temps, entraînant l’augmentation de la valeur des parts détenues par l’épargnant. Au moment de leur cession, celui-ci profite d’une plus-value importante.
Avantages et inconvénients des SCPI de plus-value
Les avantages des SCPI de plus-value
Le principal avantage des SCPI de Plus-Value réside dans la valorisation très probable des parts. Le parc immobilier est, en effet, constitué de biens à fort potentiel. Au moment de la revente, l’épargnant est presque assuré de réaliser une plus-value.
Par ailleurs, pendant toute la durée de détention de ses parts, l’investisseur n’est en principe soumis à aucune fiscalité. En effet, peu de SCPI de capitalisation procèdent au versement de dividendes. En l’absence de revenu, l’épargnant n’est pas soumis à l'impôt.
Enfin, comme dans toutes les SCPI, l’épargnant profite d’une gestion déléguée. C’est une société qui se charge de la récolte des fonds, de l’acquisition des biens, des rénovations éventuelles et de la revente.
Les inconvénients des SCPI de plus-value
En principe, les SCPI de plus-value ne versent pas de dividendes aux épargnants. Cet investissement ne permet donc pas de se constituer un complément de revenus réguliers.
Par ailleurs, l’acquisition de parts de SCPI de plus-value est un investissement sur le long terme. Avant de profiter d’un bénéfice, il est souvent nécessaire de conserver son placement pendant plusieurs années.
Enfin, en l’absence de rendement régulier, les banques refusent de financer l’acquisition de parts de SCPI de plus-value. Les épargnants ne peuvent donc pas profiter de l’effet levier.
Bon à savoir : les risques de l’investissement en SCPI
Les SCPI de Plus-value présentent les mêmes risques que toutes les autres catégories de SCPI. Les investisseurs ne sont pas à l’abri d’une perte en capital ou d’un gain moins élevé que prévu.
Stratégies d'investissement et alternatives
À qui s'adressent les SCPI de plus-value ?
L’investissement en SCPI de Plus-Value est parfaitement adapté à tous les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier, sans contrainte de gestion.
C’est également une solution pertinente lorsque l’investisseur ne dispose pas des fonds nécessaires pour acquérir un bien en direct. En effet, l’investissement immobilier classique nécessite souvent un apport important et des revenus suffisants. A contrario, les SCPI de Plus-Value affichent un faible ticket d’entrée, autour de 1 000 euros.
Enfin, la SCPI de Plus-Value est intéressante pour tous ceux souhaitant diversifier leur patrimoine, en profitant d’une mutualisation des risques.
Les alternatives aux SCPI de plus-value
L’acquisition immobilière en direct
L’achat d’un bien immobilier en direct est une des alternatives aux SCPI de Plus-Value. Cette solution peut permettre de profiter de revenus locatifs réguliers et de l’effet levier consécutif au financement à crédit de l'acquisition.
En revanche, l'investissement immobilier locatif nécessite quelques précautions. L’épargnant est, en effet, davantage exposé aux risques locatifs (impayés, dégradation du bien, etc.). Pour assurer la rentabilité de son opération, l’accompagnement sur mesure d’un professionnel est indispensable.
La SCPI fiscale
Dans ce cas de figure, l’investisseur achète des parts de SCPI fiscale dont la mission consiste à acquérir des biens éligibles à un dispositif de défiscalisation immobilière (loi Pinel, par exemple). L’objectif est donc de profiter d’une réduction d’impôt.
Le crowdfunding immobilier
Une autre alternative consiste à opter pour le crowdfunding immobilier. Ce placement consiste à prêter des fonds à un promoteur immobilier pour la construction d’un projet précis, via une plateforme en ligne de financement participatif. En contrepartie, l’épargnant perçoit des intérêts proportionnels à son investissement.
Fiscalité et rendements des SCPI de plus-value
La Fiscalité des plus-values des SCPI
La fiscalité des plus-values des SCPI est identique à celle des biens immobiliers détenus en direct.
Les gains réalisés sont donc imposables à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19 %. La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Toutefois, les investisseurs profitent d’un abattement fiscal dont le pourcentage dépend de la durée de détention de leurs parts. De la 6e à la 21e année, la base imposable à l’IR est ainsi réduite de 6 % par an. La 22e année, une réduction de 4 % est accordée. Enfin, au-delà de la 22e année, le contribuable est exonéré de l’impôt sur le revenu.
Un abattement similaire est prévu pour les prélèvements sociaux. Il se répartit de la manière suivante :
- 1,65 % par an de la 6e e année à la 21e année ;
- 1,6 % pour la 22e année ;
- 9 % par an de la 23e année à la 30ème année.
Passé 30 ans de détention, la plus-value des SCPI n’est plus soumise aux prélèvements sociaux.
Pour profiter d’un abattement fiscal, il est donc nécessaire de conserver ses parts de SCPI pendant au moins 6 ans. Au bout de 30 ans, la plus-value réalisée est exonérée de toute fiscalité.
Bon à savoir : comment déclarer la plus-value de ses parts de SCPI ?
Les SCPI sont des sociétés transparentes. Par conséquent, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont imposables dans le chef du détenteur des parts. En revanche, la société de gestion se charge de remplir la déclaration de plus-value. Le contribuable doit ensuite transmettre ce document au service des impôts.
Les rendements des SCPI de plus-value
Comme nous l’avons vu, les SCPI de Plus-Value n’ont pas vocation à verser des dividendes. Quand elles le font, leurs performances restent souvent inférieures à celles des SCPI de rendement. Les épargnants peuvent alors espérer un taux de redistribution autour de 2 % en moyenne.
Les sommes perçues sont assujetties à l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux. Le montant de l’IR dépendra du taux marginal d’imposition (TMI) de l’investisseur et de son régime fiscal (micro-foncier ou réel).
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Les experts Homunity vous proposent un accompagnement sur mesure. Objectif : identifier la solution la mieux adaptée à vos besoins et vos projets.
* Homunity rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi n'est pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. La SCPI est un produit de placement collectif en immobilier à capital variable. La SCPI est un placement de long terme avec une durée minimum de conservation des parts conseillée de 8 ans.
Cet article a été rédigé par Mikael Assayag, Directeur de l'Epargne d'Homunity et expert SCPI.
