Se chiffrant à plus de 100 milliards d’euros1, les impôts payés par les propriétaires immobiliers français sont parmi les plus élevés du monde. Lorsqu’on se lance dans un investissement immobilier, la fiscalité est donc un critère primordial à prendre en compte. L’immobilier est taxé à plusieurs moments de son existence.
La taxe d’habitation est un impôt local dont le montant dépend notamment des caractéristiques du logement et de sa localisation. Elle est due annuellement et payée par la personne ayant la jouissance du logement imposable au 1er janvier de l’année d’imposition, que l’on soit propriétaire occupant, locataire ou même occupant à titre gratuit. Progressivement allégée, la taxe d’habitation sera totalement supprimée en 2023.
La taxe foncière est un impôt local dû annuellement par tous les propriétaires d’un bien immobilier situé en France. Comme pour la taxe d’habitation, c’est la situation au 1er janvier de l’année d’imposition qui est prise en compte. Ainsi, le propriétaire au 1er janvier est donc redevable de la taxe foncière. Elle est perçue par les collectivités territoriales (communes, départements, régions) afin de financer les services publics locaux.
La base de calcul de la taxe foncière fait appel à la notion de « valeur locative cadastrale » du bien (montant de loyer annuel potentiel si le bien était loué) à laquelle on applique un taux voté annuellement par les collectivités territoriales. Cette valeur cadastrale dépend de plusieurs paramètres (surface, état général, environnement, etc.).
Souvent qualifié d’impôt idéologique, l’impôt de solidarité sur la fortune a été transformé en impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2018. Désormais, seul le patrimoine immobilier constitue l’assiette de l’impôt sur la fortune, alors que celle-ci couvrait auparavant, en plus des biens immobiliers, les liquidités (comptes courants, espèces…), les placements financiers (actions, obligations…), les meubles, les véhicules, les bijoux…
L’IFI ne s’applique pas aux revenus mais seulement au patrimoine immobilier lorsque ce dernier atteint au moins 1,3 million d’euros. Cependant, le patrimoine est taxé à partir de 800 000 € selon un barème progressif allant de 0 % (jusqu’à 800 000 €) à 1,5 % (supérieur à 10 000 000 €).
Il est possible de réduire son IFI de multiples manières, comme par exemple en faisant des dons à des organismes d’intérêt général ou bien des placements alternatifs (forêts, vignobles).
Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu au même titre que les salaires ou les pensions de retraite.
Deux types de location existent : la location nue et la location meublée. Quel que soit le type de location choisi, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les revenus tirés d’une location nue relèvent de la catégorie des revenus fonciers alors que les revenus tirés d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans les deux cas, on peut choisir entre deux régimes d’imposition différents (selon le montant du revenu locatif perçu) : le régime micro (micro-foncier ou micro-BIC) et le régime réel. Le régime micro permet d’obtenir un abattement forfaitaire (30 % pour le micro-foncier, 50 % pour le micro-BIC) sur les recettes encaissées alors que le régime réel permet de déduire de ces dernières les charges réellement supportées par le propriétaire (intérêts d’emprunt, dépenses de travaux, charges de copropriété…). Dans le cas d’une location nue, le régime réel s’applique de plein droit dans le cas où le montant des loyers annuels est supérieur ou égal à 15 000 € ; pour la location meublée, le régime réel s’applique de plein droit dans le cas où le montant des loyers annuels est supérieur ou égal à 70 000 €.
Couramment appelés « frais de notaires » – car versés au notaire –, les droits d’enregistrement sont dus lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire.
En réalité, la rémunération du notaire ne représente qu’une petite partie des frais d’acquisition ; la majeure partie est constituée par les droits d’enregistrement, qui vont de 5,1 à 5,8 % (de 3,8 à 4,5 % pour le département, 1,2 % pour la commune, 2,37 % pour l’État) du prix du bien acheté. Les frais d’acquisition représentent donc un coût supplémentaire important lors d’un achat immobilier, de l’ordre de 7 à 8 % du montant de la transaction (droits d’enregistrement, émoluments du notaire, taxe de publicité foncière…) et doivent être payés le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
À noter : la vente d’un logement neuf (acheté en état futur d’achèvement ou moins de cinq ans après son achèvement) n’est pas soumise aux droits d’enregistrement mais à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 %.
Quand un propriétaire vend un bien immobilier, le prix de vente peut être supérieur au prix auquel il a acheté ce bien. La différence entre le prix de vente et le prix d’achat s’appelle une plus-value (par opposition à une moins-value, lorsqu’on vend moins cher que ce qu’on a acheté).
La plus-value immobilière est imposable au taux forfaitaire de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). C’est le notaire qui se charge de calculer la plus-value imposable puis de collecter et verser l’impôt dû à l’État.
Cependant, l’assiette de la plus-value est diminuée d’un abattement dont le taux dépend du temps pendant lequel le bien a été détenu. Plus la détention est longue, plus l’abattement est élevé, l’objectif étant de pénaliser la spéculation immobilière à court terme.
Enfin, certains biens immobiliers ne sont pas imposables au titre de l’impôt sur les plus-values immobilières ; la résidence principale en est par exemple exonérée.
Bien que de nombreux impôts et taxes pèsent sur la propriété immobilière, investir dans sa résidence principale reste un excellent moyen de se construire un capital grâce à l’effet de levier bancaire, notamment dans un environnement de taux bas. Étant donné les montants en jeu, l’acquisition de sa résidence principale représente bien souvent un projet de vie auquel il faut avoir mûrement réfléchi – il ne serait pas très judicieux de passer à l’acte alors qu’on pense déménager peu de temps après.
Par ailleurs, quel que soit le type d’investissement immobilier envisagé, de nombreux dispositifs de défiscalisation existent afin de diminuer la facture fiscale – lois Pinel, Malraux, Denormandie, dispositif Censi-Bouvard… Il est donc fortement recommandé de bien s’informer sur leur existence et leurs conditions de mise en œuvre avant d’investir.