L’investissement locatif

L’investissement locatif, qu’est-ce que c’est ?


Le principe de l’investissement locatif est simple, il consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Ce placement permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Quels sont les avantages de cet investissement immobilier ?


Si un achat sur quatre a été dédié à l’investissement locatif, c’est parce qu’il offre de nombreux avantages aux propriétaires bailleurs. En voici quelques-uns :

  • Un bien immobilier pouvant s’acheter à crédit

    L’achat d’un actif immobilier a le gros avantage de pouvoir s’acquérir à l’aide d’un crédit. Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport puisque certaines banques prêtent l’intégralité du montant du bien voire plus si vous y ajoutez les frais de notaire pour éviter de prendre dans ses économies.

  • Des avantages fiscaux

    En fonction du type de bien et sous réserve de certaines conditions, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux Pinel (logement neuf) ou Denormandie (logement ancien).

  • Un emprunt qui s’autofinance

    Même si votre investissement locatif ne permet pas de rembourser l’intégralité de votre crédit, il en finance une grande partie grâce aux loyers perçus.

  • Se constituer un patrimoine

    L’investissement locatif permet de se créer plus facilement un patrimoine et à moindre coût.

  • Un revenu complémentaire

    Une fois votre crédit remboursé, ce type d’investissement est intéressant pusqu’il permet d’avoir un pécule régulier grâce aux loyers perçus.

Louer vide ou bien meublé : quelles différences ?


La location meublée est souvent considérée comme la plus rentable pourtant la location vide permet de bénéficier d’une fiscalité bien plus avantageuse. Petit tour sur ces deux types d’investissement locatif.

La location vide

Lorsqu’un propriétaire loue son logement vide il signe un bail de trois ans avec son locataire qui est renouvelable par tacite reconduction. Le préavis de départ est de trois mois ou seulement d’un mois sous certaines conditions.

D’un point de vue fiscale, lorsque vous louez votre logement vide, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Pour des revenus inférieurs à 15 000 €, il s’agit du régime micro-foncier et au-delà de 15 000 €, vous êtes sur le régime réel.

La location meublée

Contrairement au logement vide, le bail est ici d’un an renouvelable par tacite reconduction. Et le préavis de départ est de seulement un mois tout comme le dépôt de garantie. La location d’un logement meublée est souvent privilégiée car le propriétaire peut le louer 5 à 30 % plus cher qu’un logement vide.

D’un point de vue fiscale, le propriétaire est imposé dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Cela vous laisse la possibilité d’être sur le régime forfaitaire ou bien sur le régime réel.

Attention, le choix du régime fiscal a un impact fort sur le montant à régler. Il est donc important de choisir le régime fiscal adapté à sa situation afin d’optimiser au mieux ses revenus locatifs et de payer moins d’impôts.

L’imposition sur les revenus locatifs


Comme expliqué au-dessus, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt. Toutefois, il existe différents dispositifs afin de diminuer la facture que ce soit pour une location vide ou meublée et qu’il soit neuf ou ancien.

Pour rappel, si vous louez votre logement vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Par contre, si vous le louez meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Dès lors, votre régime fiscal dépendra du choix d'un statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

L'imposition des loyers en location vide

Les revenus fonciers n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source. En fait, le fisc va calculer votre impôt sur ces mêmes revenus fonciers et vous paierez votre dû par acompte, chaque mois ou chaque trimestre.

Par exemple, pour l’année 2020, les acomptes payés de janvier à août sont déterminés en fonction de votre déclaration 2019. En septembre, à la réception de votre avis d'imposition, le fisc recalculera le montant sur la base de votre déclaration 2020, qui concerne les revenus de 2019.

L'imposition des loyers en location meublée

Tout comme pour la location vide, les revenus de la location meublée n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source.

Pour le régime forfaitaire, imposition sur la moitié des recettes locatives.

Pour le régime réel : diminution fiscale des loyers via un mécanisme de déductions de charges et d'amortissement.

Comment faire pour baisser ses impôts ?

L’investissement locatif permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’objectif de cet avantage fiscal et de baisser le montant des impôts afin de relancer le marché immobilier en investissant dans des biens neufs.

Pour un logement neuf non meublé, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier jusqu’à 63 000 € d’impôts sur 12 ans. Toutefois pour y avoir le droit, votre logement doit être dans une certaine zone, le loyer ne doit pas atteindre un certain plafond et les revenus du locataire doivent correspondre au barème en vigueur. Le Pinel est éligible à toutes les personnes fiscalement domiciliées en France qui achètent ou font construire un bien immobilier entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Pour l’immobilier ancien, il existe également des dispositifs pour défiscaliser comme le Pinel ancien, la loi Cosse, ou encore le dernier en date le dispositif Denormandie.

Comment calculer le rendement d’un placement immobilier ?


C’est sûrement la question la plus important lorsqu’un investisseur projette d’acheter un bien immobilier. Ci-dessous, Homunity vous explique comment calculer le rendement net de votre investissement :

(Montant du loyer x 12) x 100 – (les charges locatives) / le prix d’achat

Une étude de 2019 sur les 20 grandes villes montre qu’en investissant un propriétaire peut espérer un rendement brut moyen de 5.9 % par an. Mais d’une agglomération à l’autre, les écarts peuvent être larges. Ce taux de rendement ne doit pas être le seul élément à prendre en compter dans votre prise de décision d’achat. En effet, l’emplacement et la facilité à louer le bien sont deux informations très importantes qui vont influer très fortement sur la rentabilité, il est donc essentiel que ces éléments pèsent dans la balance plus que le taux de rendement.

Si vous envisagez d’acquérir un logement en vue de le louer afin de bénéficier du dispositif Pinel, assurez-vous que la demande dans la zone géographique est assez forte afin que votre bien se loue facilement. N’hésitez pas à découvrir tous nos biens immobiliers neufs éligibles au Pinel.