Investir en Pinel

La loi Pinel, anciennement loi Duflot, a été mise en place en septembre 2014 par l’ancienne ministre du logement, qui a donné son nom au dispositif, Madame Sylvia Pinel.
Cette loi a pour but de favoriser l’investissement locatif dans le neuf en faisant bénéficier aux acquéreurs d’une importante réduction d’impôt.
L’investissement en Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier, une source de revenus supplémentaires et préparer sa retraite tout en allégeant ses impôts sur un certain nombre d’années. Le dispositif devait s’arrêter en 2021 mais suite à la crise sanitaire, il a été prolongé jusqu’en 2022.

Le dispositif Pinel, comment ça marche ?

Tout individu fiscalement domicilié en France peut prétendre à réaliser un investissement en loi Pinel.
Le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € lors de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location et constituant la résidence principale du locataire.

Les conditions pour être éligible à un investissement en loi Pinel

Tout contribuable domicilié en France, y compris dans les DOM, qui achète un logement neuf en direct, via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, ou via des parts de SCPI, peut être éligible au dispositif Pinel.
Le logement doit être acheté neuf, en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA), ou doit subir des travaux de réhabilitation/rénovation.

Les conditions applicables au bien immobilier

Le logement doit répondre à certaines normes en fonction du type d’acquisition :

Typologie du logement	Performance énergétique exigée
Neuf ou en VEFA	RT2012
Logement avec travaux	Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Le bien doit se situer dans une certaine zone géographique, en Zone A, A bis ou B1.
Il doit être destiné à la résidence principale du locataire et le propriétaire doit s’engager à louer le bien dans les 12 mois qui suivent sa livraison et pour une durée minimale de 6 ans.
Aussi, le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires afin de bénéficier du dispositif.

Les zones de la loi Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut que le bien immobilier soit situé dans une zone de tension immobilière.

LES ZONES	LES VILLES
A	Paris ainsi que 76 communes des Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise.
A BIS	Agglomération de Paris, la Côté d’Azur et la partie française de l’agglomération de Genève.
B1	Grande couronne parisienne, tous les départements d’Outre-Mer ainsi que toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants.
B2	Elle ne fait plus partie de la loi Pinel en 2020.
C	Reste du territoire.

Les plafonds des loyers

En fonction de la zone où est situé le bien immobilier, le propriétaire doit respecter le plafond de loyer. Celui-ci est révisé chaque année au 1er janvier.

Ci-dessous, les montants définis au 1er janvier 2020.

	Zone A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Plafond de loyer	17,43 € / m²	12,95 € / m²	10,44 € / m²	9,07 € / m²

Il est à noter que les plafonds de loyers exigés par la loi sont inférieurs de 10 à 15 % à ceux du marché. Un conseiller d’Homunity Patrimoine si vous souhaitez réaliser une simulation gratuite sur l’effort d’épargne que vous devrez consacrer à votre investissement locatif.

Les plafonds de ressources du locataire

Au-delà des zones et du plafond du loyer à respecter il y a également une autre condition pour bénéficier du dispositif Pinel : les revenus des locataires. En effet, ces derniers ne doivent pas dépasser un certain plafond pour bénéficier d’un logement en Pinel. Le dispositif étant réservé aux ménages modestes.

Découvrez les plafonds définis en 2020 selon la composition du foyer.

	Zone A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €	28 217 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 681 €	37 681 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 314 €	45 314 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	89 976 €	82 776 €	60 783 €	54 705 €	54 705 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354 €	64 354 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €	72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	13 421 €	12 286 €	8 990 €	8 089 €	8 089 €

Le plafond des ressources peut donner l’impression de restreindre un grand nombre de personnes mais 70 % des ménages sont éligibles au Pinel.

Si vous ne respectez pas ou plus les conditions mais que vous bénéficiez de l’allégement fiscale, non seulement vous n’en bénéficierez plus pendant le reste de la période d’engagement, mais vous verrez également votre impôt majoré du montant des réductions obtenues depuis que vous en profitez.

Quels sont les avantages d’acheter de l’immobilier neuf en Pinel ?

Le contribuable bénéficiera d’une réduction fiscale sur le prix d’achat dans la limite de 300 000 euros. L’allégement fiscal variera en fonction de la durée de location choisie :

12 % de réduction d’impôts pour une durée de location de 6 ans.
18 % de réduction d’impôts pour une durée de location de 9 ans.
21 % de réduction d’impôts pour une durée de location de 12 ans.

Pour plus d’informations à ce sujet, cliquez ici. Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du Pinel sont déductibles des revenus fonciers.
À la fin de la durée de la mise en location déterminée, le propriétaire peut récupérer son logement (selon les règles de congés du bailleur), continuer à le louer, ou le vendre.
Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant (contrairement au dispositif précédent loi Duflot).

Quelles sont les contraintes liées à l’investissement Pinel ?

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire et doit être loué non meublé. Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil selon la zone géographique du bien loué et le nombre de personnes vivant dans le foyer fiscal, cliquez ici pour découvrir les conditions.

Le loyer pratiqué en Pinel est plafonné selon la zone géographique et la surface du logement loué. Vous pouvez effectuer une simulation des loyers à percevoir en cliquant ici.
La réduction d’impôt est limitée à deux logements par an et par foyer fiscal. Elle sera prise en compte sur un plafond maximum de 300 000 € par bien, avec un plafond à 5 500 € le m². Les loyers perçus sont imposés au titre des revenus fonciers, ils ne disposent d’aucun abattement particulier qui serait propre au dispositif Pinel.

Les promoteurs immobiliers

En France, les promoteurs immobiliers sont de plus en plus nombreux dans le secteur du BTP mais ils ne se valent pas tous. Voici les 5 promoteurs qui ont eu les plus gros chiffres d’affaires en 2019 :

Nexity
Altarea
Bouygues Immobilier
Groupe Pichet
Kaufman & Broad

Programmes éligibles au Pinel

Homunity Patrimoine propose une sélection de programmes immobiliers tous éligibles au Pinel. N’hésitez pas à venir les découvrir en cliquant : ici et à contacter notre conseiller à tom@homunitypatrimoine.fr pour avoir de plus amples informations sur le dispositif.

Synthèse

Si vous envisagez d’acquérir un logement en vue de le louer afin de bénéficier du dispositif Pinel, assurez-vous que la demande dans la zone géographique est assez forte afin que votre bien se loue facilement. En effet, si le bien n’est pas loué dans les délais, vous perdrez toute la réduction d’impôt.
Calculer l’économie d’impôt hypothétique réalisée grâce au dispositif Pinel avant d’investir vous permettra d’être certain que la réduction d’impôt perçue correspond bien à vos attentes en matière fiscale et patrimoniale.
Ne pas oublier de prendre en compte avant d’investir tous les critères énoncés plus haut (plafonnement du loyer, engagement sur minimum 6 ans, plafonnement du montant pris en compte pour la réduction d’impôt…).