Fiscalité en Malraux

Le dispositif Malraux, mis en place initialement dans les années 60 puis revisité plusieurs fois dont récemment, permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans l’immobilier ancien.
Pour rappel, il s’applique pour tout acquéreur ou propriétaire d’un immeuble ancien qui entreprend une opération de réhabilitation / rénovation totale du bien en vue d’une location nue pour une durée minimum de 9 ans. Les réductions d’impôt sur le revenu touchent alors au montant des travaux selon certains critères et conditions.

En quoi consiste le dispositif de défiscalisation Malraux ?


Le dispositif Malraux fonctionne selon un principe de réduction d’impôt sur le revenu correspondant à un pourcentage spécifique du montant des travaux entrepris pour la rénovation totale du bien immobilier. Ce pourcentage est différent selon la zone où se situe le bâtiment. Il est soit de 22 % soit de 30 %. Le montant total des travaux sur lequel s’applique la réduction est également plafonné. Depuis janvier 2017, le montant éligible est dit « pluriannuel » et non plus annuel.
Le dispositif Malraux permet une réduction d’impôt de 120 000 € maximum (montant calculé sur 400 000 € de travaux sur 4 années) à conditions que le bien respecte certains critères de localisation, que les travaux envisagés soient bien éligibles à la réduction et concernent l’ensemble du bâtiment et enfin que la rénovation ait pour but final une mise en location à usage d’habitation pour une durée minimum de 9 ans.

Quels sont les travaux éligibles au dispositif Malraux ?


Comme énoncé précédemment, le dispositif Malraux exige un certain nombre de conditions pour que les travaux entrent dans le calcul de l’avantage fiscal. Ainsi, partant du principe qu’un acquéreur ou propriétaire s’engage à rénover ou réhabiliter l’ensemble du bien immobilier, il faut avoir en tête que tous les travaux ne sont pas éligibles à une réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement Malraux.
Les dépenses de restauration éligibles au dispositif Malraux concernent les travaux suivants :

  • Imposés par une autorité publique (cela comprend la démolition, la restauration des toitures ou des façades extérieures ou la réaffectation à l’habitation)
  • De réparation : réfection de toitures ou façades, réaffectation à l’habitation d’un bien ayant perdu cet usage
  • D’amélioration de l’habitat (sur l’ensemble du bâtiment)
  • D’aménagement de certaines parties du bien pour les rendre habitables et les destiner à la location (combles, greniers, certaines parties communes)
  • De mise en conformité avec les normes en vigueur (amiante, accès PMR)

Certains frais annexes sont également pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal comme la taxe foncière, les primes d’assurance ou certains frais de gestion.
Il en ressort que certains travaux conséquent et dévoreurs de budget ne sont pas pris en compte. Ainsi les frais de construction ou reconstruction, les frais d’agrandissement ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt offerte par Malraux. De même le foncier (prix d’acquisition du bien en lui-même) est exclu du dispositif.

Comment calcule-t-on l’avantage fiscal en Malraux ?


L’avantage fiscal en Malraux est un pourcentage de réduction sur le montant total des dépenses engendrées pour la restauration d’un bien immobilier, lissé sur 1, 2, 3 ou 4 années maximum. Bien sûr, si le propriétaire ou acquéreur bénéficie d’aides ou de subventions dans le cadre de certains travaux de rénovation, il devra les déduire avant le calcul de l’avantage fiscal.
Le calcul est assez simple, puisque seulement deux taux de réduction existent selon la zone de localisation de l’immeuble :

  • 22 % pour un bien situé en zone de PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine)
  • 30 % pour un bien situé dans une zone régie par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur), ou dans un QAD (Quartiers Anciens Dégradés) ou quartiers conventionnés comme secteurs sauvegardés.

La réduction étant pluriannuelle, le contribuable peut, pendant 3 ans, reporter les montants qu’il n’aura pas pu s’imputer au titre de l’année d’imposition précédente.

Malraux en exemples


La défiscalisation Malraux s'applique sur les travaux de rénovation effectués sur des bâtiments classés ou protégés. Le pourcentage de remise d'impôts diffère selon la localisation du bien immobilier concerné.

Investissement de 100 000 €*

Travaux : 100 000 €
Réduction sur 1 an : 30 000 €
Réduction sur 2 ans : 15 000 € / an

Investissement de 200 000 €*

Foncier : 100 000 €
Travaux : 100 000 €
Réduction sur 1 an : 30 000 €
Réduction sur 2 ans : 15 000 € / an

Investissement de 200 000 € (bis)*

Foncier : 50 000 €
Travaux : 150 000 €
Réduction sur 1 an : 30 000 €
Réduction sur 2 ans : 22 500 € / an

* réalisé sur 1 ou 2 années

Synthèse


Le dispositif Malraux est conditionné par un engagement à la location sur une durée minimum de 9 ans. Attention de bien prendre en compte cette condition dans votre stratégie d’investissement et d’amortissement.
La location devant intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux, veillez à bien choisir la localisation de votre bien et de bien étudier le marché locatif correspondant au quartier ou à la zone.
Les travaux effectués en loi Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP). Cette demande doit donc être faite avant le démarrage des travaux.
Ces derniers doivent également impérativement faire l’objet d’un suivi par les Architectes des Bâtiments de France.
Le foncier ne faisant pas partie des dépenses éligibles au dispositif Malraux, calculez bien si vous rentrez dans vos frais en réalisant cet investissement immobilier.