Investir dans l'immobilier neuf

Que ce soit pour habiter ou bien pour investir, les Français sont de plus en plus nombreux à vouloir acheter un logement neuf. En plus de se constituer un patrimoine, l’immobilier neuf grâce à ses caractéristiques présente de nombreux avantages.

L’immobilier neuf, qu’est-ce que c’est ?

Pour la loi, un logement est considéré comme neuf s’il a été achevé depuis moins de cinq ans et n’a pas été habité pendant cette même période.

Le statut de bien neuf est conditionné par le fait qu’il n’a pas subi de première mutation enregistrée auprès d’un notaire durant ces cinq années.

Pourquoi cette question est-elle si importante ?

Il est important de comprendre ce qu’est un logement neuf car celui-ci est assujetti à des conditions fiscales très intéressantes. C’est pourquoi, pour ne pas passer à côté de ces avantages, il est important de comprendre ce que la loi définit comme « immobilier neuf ».

Lorsqu’un particulier achète un bien neuf, les frais de notaires sont aux alentours de 2 à 3 % du prix d’achat alors que dans l’ancien, cela s’élève entre 7 et 8 %.

Il est également possible de bénéficier d’un taux de TVA à 5.5 % sous deux conditions :

  • Le logement neuf est situé en zone d’aménagement et de rénovation urbaine,
  • Les revenus de l’acquéreur ne dépassent pas un certain plafond.

Enfin, certaines communes exonèrent les propriétaires de la taxe foncière pendant deux ans.

Dissocier les trois types de logement neuf

Le logement neuf achevé

Il s’agit d’un bien immobilier dont les opérations de construction sont totalement achevées le jour de la transaction immobilière.

Le logement neuf sur plan

Appelé plus couramment vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il s’agit d’un d’une construction nouvelle mais dont l’achèvement est tout simplement différé.

Le logement neuf refait

Il s’agit d’un immeuble ayant subi des travaux. Ces derniers sont énumérés par le Code général des impôts.

Les différentes étapes d’un achat

Définir son budget

Avant de commencer les recherches, il est essentiel de définir son budget. Celui-ci comprendra en plus du prix d’acquisition, les frais d’acquisition (droit d’enregistrement et frais de notaire) ainsi que les frais bancaires liés à la transaction.

Trouver le logement neuf à acheter

Si l’acquéreur souhaite réaliser de l’investissement locatif, il faudra choisir le bon emplacement afin de limiter le risque de vacances locatives. De facto, le quartier doit impérativement être vivant et agréable à vivre. Autre point d’attention, le nombre de logements vacants dans la ville pour avoir une idée du dynamisme du marché.

Ensuite, il faut définir la superficie du bien en fonction du type de personnes à qui vous souhaitez louer le logement. Par exemple, si vous ciblez les familles, un studio ne sera pas adapté.

Signature du contrat de réservation

Le contrat de réservation est un contrat de prévente que le futur acquéreur et le promoteur signent. Ce document détaille les caractéristiques du bien, le prix de vente fixé ainsi que les dates prévisionnelles de signature du contrat définitif et de livraison du logement achevé.

Signature de l’acte de vente

Le futur propriétaire retrouvera le promoteur chez un notaire quelques mois plus tard pour signer l’acte de vente définitif.

Ce contrat mentionne cette fois-ci les détails relatifs au logement, à l’obtention du crédit immobilier, à la garantie d’achèvement des travaux ainsi que l’échéancier de paiement.

Réception du bien

Le jour de la réception du logement, le propriétaire doit absolument vérifier que ce dernier est conforme à ce qui était prévu dans l’acte de vente. Si un quelconque défaut de construction ou de finition est observé, l’acquéreur doit émettre des réserves. Aucun risque de payer en plus, il existe de nombreuses garanties qui protègent le nouveau propriétaire.

Les différentes aides fiscales en fonction de votre projet

Quand vous achetez pour louer

Acheter pour louer s’avère être très rentable grâce à la défiscalisation permise par la loi Pinel.

Le dispositif Pinel est très simple : vous faites l’acquisition d’un bien immobilier neuf, vous le louez à un particulier avec un loyer plafonné. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à :

  • 12 % du prix d’acquisition du logement s’il est loué 6 ans
  • 18 % du prix d’acquisition du logement s’il est loué 9 ans
  • 21 % du prix d’acquisition du logement s’il est loué 12 ans

Il existe deux conditions pour bénéficier de ce dispositif :

  • Le logement doit être acheté neuf ou en VEFA. Il doit également respecter la réglementation thermique en vigueur (RT 2012). Le logement doit également être loué nu en tant que résidence principale, avec un loyer plafonné. Enfin, le bien doit être situé dans une zone éligible* au Pinel.

  • Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond et il doit occuper le logement en tant que résidence principale.

Quand vous achetez pour habiter

Etes-vous éligible au PTZ ?

Pour avoir droit au PTZ, il ne faut pas dépasser un certain revenu. La plupart du temps, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt.

Ci-dessous un tableau récapitulatif des ressources maximales selon le nombre d’occupants et la localisation du logement :

Nombre d'occupants du logement Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
À partir de 8 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €