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Investir en SCPI

Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Autrement dit, c’est un fonds immobilier (souvent de plusieurs centaines de millions d’euros) qui détient des actifs immobiliers divers, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques, des infrastructures de santé, ou des hôtels.

L’investisseur va acheter des parts de SCPI dans le but de percevoir un pourcentage des loyers encaissés par cette SCPI.

  • Un investissement diversifié
  • Un rendement attractif et régulier
  • Aucune contrainte de gestion
  • Des délais minimums de détention
  • Aléas liés à la distribution
  • Risques de perte en capital et de liquidité

SCPI

Sélection de SCPI performantes

L’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital et un risque de liquidité.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Il est recommandé d'investir pendant une période d'au moins 8 ans.

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) via une assurance vie présente des avantages notables. Premièrement, cette méthode permet une diversification du portefeuille d'investissement en y intégrant des actifs immobiliers, traditionnellement stables et générateurs de revenus réguliers*. Deuxièmement, le cadre fiscal de l'assurance vie peut offrir des bénéfices significatifs, tels que la possibilité de différer l'imposition des revenus locatifs et de réduire la taxation en cas de retrait après huit ans (le traitement fiscal dépend de la situation de chaque investisseur). Pour plus de détails sur comment intégrer efficacement les SCPI dans une assurance vie, vous pouvez consulter cet article approfondi : Investir en SCPI via une assurance vie.

* Investir comporte des risques. Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant de capital investi n'est pas garanti et qu'il est recommandé d'investir pendant une période d'au moins 8 ans.

(1) Le TRI (taux de rendement interne) permet d’évaluer la performance passée du placement en SCPI. Il prend en compte l’accroissement ou la perte de valeur d’une part, ainsi que l’ensemble des dividendes versés sur une période donnée. Étant évalué sur une période de 5 ans minimum, l'indice n'est pas publié si la période de référence est plus courte.

(2) Le taux de distribution (TD) est un indicateur permettant d'évaluer les dividendes bruts versés sur une année par rapport au prix de souscription d'une part au 1er janvier de cette même année. Il inclut la part des revenus non récurrents, lesquels sont précisés dans les pages de présentation individuelles.

Comment ça marche ?

Pourquoi investir en SCPI ?

Le concept

Les principes fondamentaux de l’investissement en SCPI

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. C'est une solution qui permet à des investisseurs particuliers comme à des investisseurs personnes morales de placer leur argent dans des biens immobiliers (comme des bureaux, des commerces, des centres logistiques, des immeubles de santé, etc...).

L’investissement dans une SCPI présente notamment des risques de perte en capital et de liquidité.

  • Chez Homunity, l’investissement est accessible à partir de 5 000 € et permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers grâce aux loyers versés par les locataires.
  • L’investisseur ne détient pas un immeuble en particulier mais des parts de l’ensemble du patrimoine de la SCPI. Cela permet de mutualiser les risques, notamment les cas de vacance locative, de travaux ou bien d’impayés. Cependant, ces situations ont un impact sur les revenus.
  • En investissant dans une SCPI, l’investisseur délègue la gestion des biens immobiliers à la société de gestion, qui prend en charge l’ensemble des décisions opérationnelles et stratégiques (gestion des locataires, perception des loyers, travaux, etc.).

Chez Homunity, nous nous engageons à sélectionner soigneusement les opportunités d'investissement afin de proposer des offres de qualité. Néanmoins, comme pour tout produit d’investissement, investir dans une SCPI présente nécessairement des risques.

En savoir plus sur les SCPI
Fiscalité SCPI

Investir en SCPI

La SCPI un marché d'opportunités ?

Le concept

Homunity sélectionne rigoureusement les SCPI pertinentes du marché pour vous les proposer.

Vous pouvez placer votre épargne dans le fonds immobilier de votre choix, et ainsi vous constituer un portefeuille d'investissement en SCPI équilibré et diversifié.

En savoir plus
Fiscalité SCPI

Avantages et inconvénients

Investissement
Accessible dès 5 000 €
Présente un risque de perte en capital
Particularités des parts de SCPI
Elles permettent d’investir dans plusieurs types de biens, de secteurs et de localisations
L’investissement en SCPI requiert souvent des délais minimums de détention
Revenus
Vise un versement régulier de dividendes
Est sujet aux aléas liés à la distribution
Investissement à crédit
Permet de bénéficier d’un effet de levier
Risques supplémentaires liés au crédit
Corrélation aux marchés
N’est pas affecté par les fluctuations des marchés financiers
Sujet aux fluctuations du marché de l’immobilier
Gestion
La société de gestion s’occupe de tout
N’a pas la main sur la gestion des biens
Impact sur les risques
Mutualisation des risques en raison d’un investissement dans une pluralité de biens
Cependant l'investissement en SCPI présente un risque de liquidité

Des questions ?

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Notre équipe d'experts en Scpi est à votre disposition pour discuter de votre projet.

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  • mikael

SCPI

Les étapes de votre souscription

  • La sélection des SCPI

    Chez Homunity, nous utilisons une trentaine de critères pour évaluer chaque SCPI. Parmi ces critères, nous prenons en compte le prix de reconstitution, le taux d'occupation financier et physique, ainsi que le report à nouveau, entre autres.

    Notre étude porte également sur des critères liés à la qualité du portefeuille immobilier de la SCPI en nous basant sur des éléments tels que la moyenne des baux résiduels, le profil des locataires ou la pondération entre les différents locataires par exemple.

    Enfin, nous examinons des critères relatifs à la société de gestion : l’analyse de leur trésorerie, leur historique de performance (track record), leur ancienneté, ainsi que la diversification de leur offre.

    La sélection des projets
    Fiscalité SCPI

    Nos experts, à votre service

    Les bonnes raisons d’investir en SCPI avec Homunity

    • Une sélection rigoureuse : Chez Homunity, nous effectuons un audit minutieux pour sélectionner les SCPI les plus prometteuses du marché. Parmi plus de 210 SCPI disponibles, nous en avons retenu une dizaine pour leur qualité et leur potentiel de croissance.
    • Un conseiller à vos côtés : Profitez d'un accompagnement personnalisé avec un conseiller dédié qui vous guide tout au long de votre investissement. Que ce soit pour la sélection des SCPI, des conseils fiscaux, ou toute autre question, nous sommes là pour vous accompagner.
    • Investir en SCPI sans frais supplémentaires : Homunity ne prélève aucun frais en supplément des sociétés de gestion, elle se rémunère exclusivement auprès de ces dernières. Les informations concernant les frais et la rémunération sont présentes dans la page produit dédié.

    Investir en SCPI : un choix d'avenir pour votre patrimoine

    L’investissement en SCPI présente des risques de perte en capital et des risques de liquidité.

    Le marché des SCPI est devenu un acteur majeur du secteur immobilier en France. Investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permet de diversifier votre portefeuille immobilier tout en générant des revenus réguliers. Avec un ticket d’entrée abordable et une gestion déléguée par des professionnels, les SCPI constituent une option attractive pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe. 

    En juin 2024, on dénombre 216 SCPI réparties sur 50 sociétés de gestion, avec 700 000 investisseurs associés. De plus, la capitalisation à la fin juin 2023 représentait 90,1 milliards d’euros, et le taux de distribution en 2023 était de 4,52 %, dépassant largement les taux moyens des livrets, actions et SICAV. 

    Homunity offre un guide complet, un classement des SCPI, ainsi que des analyses détaillées pour vous aider à faire le meilleur choix en fonction de vos objectifs et de votre profil de risque.

    Alors, intéressé par l’idée d’investir en SCPI ?

    Qu'est-ce qu'une SCPI ?

    Définition et Fonctionnement des SCPI

    Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont une bonne réponse face aux incertitudes de l’avenir et sont parfaites pour investir dans la pierre de manière indirecte. Contrairement à un placement dans l’immobilier classique, les SCPI ne nécessitent pas un apport de capital aussi important. En effet, le ticket d’entrée pour pouvoir détenir une part de SCPI est généralement d’environ 5 000 €, ce qui est bien plus accessible pour investir dans l’immobilier.

    Ces sociétés civiles regroupent des épargnants qui investissent leur épargne dans le but d’acquérir des parts d’immeubles à usage locatif ou des bureaux situés dans de bons emplacements. L’intérêt premier du placement dans les SCPI est de pouvoir mutualiser à la fois les risques et les profits. Il s’agit d’un marché très réglementé où la liquidité de votre placement, dans des parts, est élevée.

    La mutualisation des risques est sans doute l’avantage majeur dont on peut bénéficier lorsque l’on choisit d’investir en SCPI. Cela permet d’éviter de perdre son investissement dans le cas où l’un des biens se retrouve en difficulté (retard de paiement, loyer impayé…). Il s’agit d’une mutualisation des risques en matière de nombre d’actifs immobiliers, mais également en matière de diversité géographique. Certaines sociétés civiles de placement immobilier permettent d’investir dans d’autres pays européens.

    Une société de gestion est un prestataire de service pour le compte des associés de la SCPI qui l’élisent lors des assemblées générales. Celle-ci est sous l’autorité de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Elle a pour mission de choisir les actifs immobiliers à acquérir, de sélectionner les locataires, et de prendre en charge les travaux et l’entretien des immeubles. Les détenteurs de parts de SCPI n’ont donc pas à s’occuper de la gestion des biens immobiliers.

    Choisir la SCPI idéale : rendement, capital fixe ou défiscalisation ?

    L’avantage de pouvoir investir dans la SCPI de rendement, également appelée capital variable, vous êtes dans le domaine de l’immobilier professionnel. Ce secteur est large et repose sur des baux professionnels de six ans, ce qui permet de stabiliser votre placement.

    À noter que les locataires, lorsqu’ils sont des entreprises, présentent un avantage de taille : l’envie de développer leur activité. Une motivation supplémentaire qui permet à l’investisseur d’envisager que les loyers soient versés sur le long terme et avec sérieux. Investir en SCPI est d’ailleurs un moyen beaucoup plus facile d’accéder à l’immobilier d’entreprise, d’autant plus si l’on est un petit épargnant.

    L’une des contraintes repose sur les frais de gestion de votre patrimoine immobilier. Il existe un marché d’offre et de demande permettant d’avoir plus de flexibilité dans l’acquisition ou la cession de parts. Le plafond du capital est inscrit dans les statuts et celui-ci peut être amené à évoluer dans le temps. Néanmoins entre deux augmentations de capital, le prix de votre part ne varie pas, vous avez alors la possibilité d’opérer sur le marché secondaire.

    Les investissements à capitaux fixes offrent un prix unique, défini au préalable, pour la souscription à de nouvelles parts. L’investisseur a la possibilité de vendre ou acheter des parts à tout moment, dans la limite des parts maximum fixées par les statuts. Dans ce cas, seule une augmentation du capital ou un recours au marché secondaire sera possible.

    La société de gestion est la seule habilitée à vendre vos parts à prix fixe. Il existe cependant un risque qu’aucun acquéreur ne soit trouvé, c’est ce que l’on nomme le risque liquidité, lequel est inhérent à l’investissement en SCPI. Enfin, il est important de prendre en compte que dans une SCPI à capital fixe, la valeur de vos parts ne représente pas celle du patrimoine immobilier. De même, la société de gestion peut fixer les prix discrétionnairement.

    Ce type de placement peut également servir à défiscaliser. En effet, il est possible d’investir en SCPI résidentielles, dans des biens disposant de dispositifs fiscaux tels que Pinel, Malraux, ou effectuant du déficit foncier. Ces mesures, visant à inciter les Français à investir dans l’immobilier (notamment avec le dispositif Pinel pour les logements neufs), offrent des avantages fiscaux intéressants pour ceux qui souhaitent investir en SCPI.

    Néanmoins, le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur.

    Les investisseurs percevront donc des déductions d’impôt allant de 18 à 21 % (ou 12 % pour une durée de location de l’immeuble de 6 ans) du montant investi pour les programmes Pinel, environ 17 % pour les investissements Malraux et entre 22 et 30 % des dépenses des travaux réalisés pour le déficit foncier.

    Ces dispositifs sont avantageux pour les investisseurs puisqu’ils bénéficient, en plus de revenus fonciers, de réductions d’impôt non négligeables, selon le montant de leur investissement. Néanmoins, les investisseurs seront contraints de « garder » leurs parts de SCPI sur une plus longue durée, et la revente de vos parts ne garantit pas de plus-values.

    Un ticket minimum est recommandé, surtout dans les sociétés civiles de placement immobilier de rendement. Cependant, certaines sont accessibles à partir d’une unique part, soit quelques centaines d’euros. Cela est idéal pour les petits épargnants ainsi que pour les plus gros investisseurs qui ne souhaitent pas mettre tous leurs œufs dans le même panier.

    Le cas de la SCPI de plus-value 

    Une SCPI de plus-value vise à faire l’acquisition de biens immobiliers décotés, dans l’objectif de tirer des bénéfices de leur plus-value à la revente. Elle porte aussi le nom de SCPI de capitalisation. Contrairement à la SCPI de rendement, ses associés ne perçoivent aucun dividende.

    Pourquoi Investir dans les SCPI : avantages et opportunités

    L'investissement dans les SCPI présente plusieurs avantages, notamment la possibilité de diversifier son épargne, de générer des revenus réguliers, et de bénéficier d'une gestion professionnelle. 

    En choisissant d’investir en SCPI de rendement, il est nécessaire de faire expertiser son parc immobilier une fois par an. Ce type d'investissement représente un levier financier à moyen voire long terme (15 ans généralement). Le rendement moyen est actuellement inférieur à 5 %, ce qui n’est pas le meilleur taux que l’on puisse trouver pour les investissements dans la pierre. De plus, les frais de gestion sont élevés, il faut donc rester vigilant quant aux intérêts reversés (net de frais) ainsi qu’aux différents risques : on reste sur de l’immobilier après tout !

    Mutualisation des risques

    Investir en SCPI permet de mutualiser les risques. Les SCPI regroupent des épargnants qui investissent ensemble dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Cela signifie que le risque locatif est réparti sur plusieurs immeubles et locataires, ce qui réduit le risque d’impayés ou de vacance locative. Par exemple, en 2023, le taux de vacance locative moyen des SCPI était de seulement 5 %, démontrant l'efficacité de cette mutualisation.

    Diversification des investissements

    Une SCPI permet également de diversifier ses investissements. Les SCPI investissent dans différents types d'actifs immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des résidences hôtelières, des établissements de santé, etc. De plus, cette diversification s’étend souvent au niveau géographique, avec des investissements non seulement en France mais aussi dans d’autres pays européens. Cela permet de répartir les risques sur différents marchés et secteurs économiques.

    Les risques des SCPI

    Investir dans des SCPI comporte des avantages notables comme la mutualisation des risques et la diversification des investissements. Cependant, il est important de bien comprendre les risques associés, notamment le capital non garanti et les défis liés à la revente des parts. Une évaluation approfondie et une consultation avec des experts peuvent aider à prendre des décisions éclairées pour optimiser votre investissement en SCPI.

    Le capital non garanti : comprendre les risques de perte

    Comme pour tout investissement immobilier, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valorisation du capital dépendra principalement de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI, qui peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier. En période de baisse du marché, la valeur des parts peut diminuer, entraînant une perte en capital pour l’investisseur. Il est donc essentiel de comprendre que la performance passée d’une SCPI ne garantit pas ses performances futures.

    La revente des parts : défis et stratégies

    La revente des parts de SCPI peut représenter un défi, surtout dans les SCPI à capital fixe car il faudra prendre en compte leur valeur de retrait. La liquidité des parts n’est pas garantie par la société de gestion, et la revente dépend de la demande sur le marché secondaire. En cas de faible demande, la vente des parts peut prendre du temps, et il est possible de devoir accepter une décote par rapport à la valeur d’achat initiale. De plus, les SCPI peuvent imposer des frais de sortie, qui réduiront le montant net perçu lors de la revente.

    Exemple : En 2023, la revente des parts de certaines SCPI a pris en moyenne 6 mois, avec des frais de sortie pouvant atteindre 10 % du montant de la transaction.

    Nos conseils pour investir en SCPI

    Investir en SCPI demande du temps et une étude approfondie. Il faut comprendre leur mode de fonctionnement, les différences réglementaires, et bien choisir entre investir en SCPI ou en locatif. Pour investir en SCPI de rendement, le prix d’exécution sur le marché secondaire est net de frais lorsque vous êtes vendeur. À l'inverse, si vous n'êtes pas vendeur, il faudra s’acquitter de frais d’enregistrement.

    Choisir d’investir en SCPI constitue un placement plus sûr car les risques sont mutualisés et les actifs diversifiés. Toutefois, les perspectives de rendement sont limitées et s’étendent uniquement sur le long terme. Il est donc crucial de se poser les bonnes questions et d'analyser les menaces potentielles (par exemple : appartements vacants).

    Faut-il acheter comptant ou à crédit ? Les perspectives de financement en SCPI sont plus onéreuses car les banques disposent de moins de garanties. En conséquence, les taux proposés seront légèrement supérieurs à ceux d'un financement pour un actif de type appartement. En choisissant d’investir en SCPI, les rendements sont donc inférieurs sur le court terme, mais deviennent à peu près équivalents à partir de 10 à 15 ans.

    Maintenant que vous savez pourquoi et comment investir en SCPI, n’hésitez pas à découvrir les différentes options d’investissement sur notre site web. Avec Homunity, vous êtes accompagné au fil de votre projet, que ce soit un investissement en immobilier locatif, en SCPI, en assurance-vie ou encore en crowdfunding immobilier. 

    Gardez à l’esprit qu’investir comporte toujours des risques, et que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

    Pour aller plus loin avec Homunity

    L’actualité des SCPI

    Le B.A BA de l’investisseur

    Vos questions sur les SCPI

    Que signifie l’acronyme SCPI ?

    L'acronyme SCPI signifie "Société Civile de Placement Immobilier".

    Comment fonctionne une SCPI ?

    Une SCPI va acheter et gérer des biens immobiliers de plusieurs types : hôtels, commerces, centres logistiques, centres de santé, etc. Elle constitue et gère ce parc immobilier pour le compte de tiers (vous en tant qu’investisseur particulier par exemple). L’objectif pour une SCPI va être de verser des loyers réguliers et ainsi faire en sorte que vous ayez un revenu complémentaire.

    SCPI : quel rendement ?

    Si lors d’un investissement locatif classique le rendement prend la forme d’un loyer que vous percevez chaque mois, dans le cadre d’un investissement dans une SCPI, l’investisseur est rémunéré par le biais de dividendes, versés trimestriellement le plus souvent. Le montant des dividendes dépend des loyers perçus par la société et du nombre de parts que vous détenez.

    Quelles sont les missions d’une SCPI ?

    Dans le cadre de votre investissement, la SCPI assure plusieurs missions : acquérir des biens immobiliers, rechercher des locataires, établir l’état des lieux, s’acquitter des charges, effectuer les travaux, récupérer les loyers.

    Comment revendre vos parts de SCPI ?
    • SCPI à capital fixe : Pour revendre ses parts de SCPI à capital fixe, on passe généralement par le marché secondaire. Ce dernier est réglementé par la société de gestion et regroupe toutes les demandes d’achat de parts et les offres de vente des porteurs de parts. Il faudra adresser un formulaire de vente à la société de gestion précisant le nombre de parts et le prix de cession souhaité. La demande est valable un an et est renouvelable une seule fois. Aussi, vous pouvez le modifier ou l’annuler à n’importe quel moment.
    • SCPI à capital variable : Lorsque vous souhaitez revendre vos parts de SCPI à capital variable, il suffit de transmettre une demande de remboursement à la société de gestion. S’il existe, au même moment, une demande de souscription d’un montant au moins égal à celui de votre vente, la société procède au retrait de vos parts et les attribue aux nouveaux souscripteurs. Ici, la valeur des parts lors de la vente est appelée « valeur de retrait » et est connue en amont de la cession des parts.
    SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable ?

    Les différences entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable sont essentiellement les suivantes :

    • Comme son nom l’indique, le capital d’une SCPI à capital variable n’est pas immobile. Leurs parts disposent donc d’une meilleure liquidité, néanmoins la fluctuation du capital intensifie les risques.
    • A l’opposé, le capital d’une SCPI à capital fixe se distingue par son capital prédéfini et ne pouvant être changé que dans des cas bien particuliers. Les nouvelles parts ne peuvent être achetée que lors de la création de la société. Moins liquides, ces parts présentent toutefois une stabilité plus importante.
    Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement en SCPI ?

    Parmi les avantages d’une SCPI, on peut citer la mutualisation des risques par le biais de la diversification. En effet, vous répartissez les risques encourus par votre capital en investissant indirectement dans un grand nombre de biens immobiliers. Les SCPI vous déchargent également de la problématique de la gestion des actifs, et en tant que placement, se présentent comme plus liquides que d’autres types d’investissements immobiliers. Toutefois, l’investissement dans une SCPI présente des risques de perte en capital et de liquidité. Par ailleurs, cet investissement peut imposer des délais minimums de détention et être sujet à des aléas liés à la distribution.

    Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

    Une SCPI de plus-value vise à faire l’acquisition de biens immobiliers décotés, dans l’objectif de tirer des bénéfices de leur plus-value à la revente. Elle porte aussi le nom de SCPI de capitalisation. Contrairement à la SCPI de rendement, ses associés ne perçoivent aucun dividende.