SCPI : Comprendre leur fonctionnement, leurs objectifs et leurs rendements

SCPI : Comprendre leur fonctionnement, leurs objectifs et leurs rendements

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont aujourd’hui l’un des piliers de l’investissement immobilier indirect. Prisées aussi bien par les particuliers que par les professionnels, elles permettent d’accéder à un portefeuille diversifié de biens immobiliers, avec un ticket d’entrée accessible dès 5 000 euros. Mais comment fonctionnent elles réellement ? Quels sont leurs objectifs, leurs rendements, et surtout, comment bien les sélectionner ?

Qu’est-ce qu’une SCPI et comment ça fonctionne ?

Une SCPI permet à un investisseur d’acquérir des parts d’un parc immobilier géré par une société de gestion. En contrepartie, l’investisseur perçoit une quote-part des loyers générés, sous forme de revenus fonciers versés généralement de façon trimestrielle. Il devient ainsi associé, sans avoir à se soucier de la gestion locative.

Par exemple, si vous investissez 10 000 euros dans une SCPI dont la part vaut 1 000 euros, vous détenez 10 parts. Si cette SCPI affiche un rendement annuel brut de 5 %, vous percevrez 500 euros sur l’année, soit environ 125 euros par trimestre, hors fiscalité.

Les SCPI offrent ainsi une double opportunité : un revenu régulier et une valorisation potentielle du capital sur le long terme, sans les contraintes de gestion directe.

Les trois grands types de SCPI

Les SCPI peuvent répondre à des objectifs patrimoniaux variés :

• Les SCPI de rendement : elles investissent principalement dans des immeubles professionnels (bureaux, commerces) et redistribuent des loyers réguliers.
• Les SCPI de plus-value : elles misent sur la revalorisation à long terme des actifs, avec un objectif de gain en capital lors de la revente des parts.
• Les SCPI fiscales : elles s’appuient sur des dispositifs comme Malraux, déficit foncier ou Denormandie, afin d’offrir des avantages fiscaux aux souscripteurs. Il faut noter que la fiscalité applicable à ce dispositif dépend de la situation personnelle de l'investisseur et de la législation en vigueur, laquelle peut évoluer. 

Les critères essentiels pour bien choisir une SCPI

Pour sélectionner une SCPI performante, quatre éléments doivent particulièrement attirer votre attention :

1. La capitalisation : plus elle est élevée, plus la SCPI peut diversifier ses actifs et mutualiser les risques.
2. Le taux d’occupation financier : un taux supérieur à 90 % traduit une bonne gestion et un bon encaissement des loyers.
3. Le niveau d’endettement : une SCPI bien gérée maintient un ratio d’endettement inférieur à 30 %, gage de stabilité.
4. La valeur de reconstitution : elle doit être proche, voire supérieure au prix de souscription, pour envisager une revalorisation future.

Quels sont les frais associés à l’investissement en SCPI ?

Investir dans une SCPI implique deux types de frais. Les frais de souscription, souvent compris entre 8 % et 12 %, sont intégrés dans le prix de la part mais ne sont impactants qu’en cas de revente. Les frais de gestion, quant à eux, sont prélevés par la société de gestion pour couvrir les charges liées à l’administration et la valorisation du parc immobilier. Les revenus versés aux investisseurs sont nets de ces frais.

SCPI : pour quels profils et via quels supports ?

Les SCPI sont accessibles à tout investisseur souhaitant générer des revenus passifs ou diversifier son épargne, sans se confronter aux complexités de la gestion immobilière directe. Elles peuvent être souscrites en nue-propriété, pleine propriété, ou intégrées dans un contrat d’assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse après 8 ans de détention.

Découvrez les opportunités d’investissement en SCPI sélectionnées par les experts de Homunity, ainsi que leur intégration dans des contrats d’assurance-vie optimisés.

L’importance de la stratégie de la société de gestion

Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, mais elles donnent des indications sur la solidité de la société de gestion. Il est essentiel de s’intéresser à la stratégie mise en œuvre : diversification sectorielle (bureaux, santé, commerces…), géographique (France, Europe), ou thématique (éducation, santé…).

Certaines SCPI misent sur des actifs situés en Île-de-France ou dans les grandes métropoles, d’autres investissent à l’échelle européenne pour tirer parti d’une fiscalité locale avantageuse.

Un investissement accessible dès 5 000 €

Contrairement à l’immobilier en direct, investir en SCPI est simple et peu contraignant. Le ticket d’entrée est généralement de 5 000 euros, ce qui rend ce placement accessible à un large éventail d’investisseurs, même débutants. Il est donc tout à fait possible de commencer à se constituer un patrimoine immobilier sans disposer d’un capital important.

Vous souhaitez démarrer un investissement locatif ou en SCPI ? Consultez notre page dédiée à l’investissement locatif et laissez-vous guider selon votre profil et vos objectifs.

À retenir :Les SCPI permettent de bénéficier des atouts de l’immobilier sans en subir les contraintes. Avec un rendement brut annuel moyen situé entre 4 % et 6 %, elles représentent une alternative efficace à l’investissement locatif direct, surtout lorsqu’elles sont intégrées dans une stratégie globale d’épargne.

L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital totale ou partielle, un risque de liquidité ainsi qu'un risque de change si certains biens sont situés en dehors de l'Europe. Les scénarios présentés sont une estimation des performances futures à partir des conditions actuelles ; ils ne constituent pas un indicateur exact. Veillez à bien vous informer sur les conditions de souscription et la stratégie de la SCPI avant tout engagement.

Communication commerciale. Merci de consulter les informations réglementaires disponibles avant toute décision d'investissement.