Guide complet sur les SCPI : fonctionnement, objectifs et rendements

Dans cet article, nous aborderons les fondamentaux des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), une forme d'investissement collectif prisé tant par les particuliers que par les professionnels. 

Découvrez comment investir en SCPI et découvrez comment fonctionnent les  Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Nous explorerons ces véhicules d'investissement, leurs objectifs et les rendements qu'ils peuvent générer. 

Nous examinerons également le rôle crucial des sociétés de gestion, les coûts associés à ce type d'investissement et les démarches pour commencer à investir en SCPI, même avec un budget initial de 5000 €. Nous discuterons aussi des rendements SCPI que vous pouvez attendre.

Nous aborderons finalement les quatre critères essentiels à considérer lors de l'investissement dans les meilleures SCPI et l'importance de surveiller la stratégie d'investissement adoptée par la société de gestion.

Zoom sur le fonctionnement, les objectifs et les rendements possibles en SCPI.

La SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, est un véhicule d'investissement unique qui permet aux investisseurs individuels, ainsi qu'aux professionnels, d'investir collectivement dans un portefeuille immobilier diversifié. 

Ce portefeuille peut inclure une large gamme de propriétés telles que des bureaux, des espaces commerciaux, des bâtiments industriels, des installations logistiques, des entrepôts, et plus encore. La SCPI est une excellente façon de diversifier ses investissements pour optimiser son patrimoine.  
Aujourd'hui, le marché français compte plus de 215 SCPI disponibles pour l'investissement. Dans cet article, nous allons vous éclairer sur les aspects clés du fonctionnement de ce type particulier d'investissement immobilier. 

Nous espérons vous fournir une compréhension claire du fonctionnement fondamental de cette stratégie d'investissement, pour répondre à la question : “C’est quoi une SCPI ?”.

Comment fonctionne concrètement une SCPI ?

Lorsque vous choisissez d'investir dans une SCPI, qui est un type de fonds d'investissement immobilier, vous devenez membre d'un groupe collectif d'investisseurs. Ce groupe est communément appelé associés. En tant qu'associé, vous devenez propriétaire d'un nombre fixe d'actions, qui est directement proportionnel au montant que vous avez investi dans la SCPI. C'est ce qu'on appelle le placement SCPI ou l'achat SCPI.

Pour illustrer, disons que vous décidez d'investir une somme de 10 000€ dans une SCPI. Si le coût de chaque action est de 1 000 €, cela signifie que vous devenez propriétaire de 10 actions de cette SCPI, en votre qualité d'associé.

L'un des avantages d'investir dans une SCPI est que vous recevez un revenu locatif trimestriel. Ce revenu est calculé sur la base de votre investissement brut, hors frais d'acquisition. Par exemple, si vous investissez 10 000€, et que la SCPI génère un rendement de 5%*, vous recevrez un revenu trimestriel de 500 €. Il est important de noter que les frais d'acquisition de 10% ne sont pas inclus dans ce calcul. C'est ce qu'on appelle le rendement mensuel ou les revenus fonciers de la SCPI.

Le rendement d'une SCPI dépend en grande partie de la bonne gestion de son portefeuille immobilier. Pour vous, en tant qu'associé, cela signifie que vous avez l'assurance de recevoir un revenu passif sans avoir à vous soucier de la gestion des propriétés ciblées. 

C'est en net contraste avec l'investissement direct où vous devrez gérer toutes les tâches vous-même. Dans le cas d'une SCPI, c'est la société de gestion qui s'occupe de sélectionner, d'acheter ou de vendre des propriétés, de les louer, de choisir les locataires et d'effectuer des travaux de rénovation ou de normalisation.

Cela vous permet de profiter des avantages de l'investissement immobilier sans les tracas associés, tout en bénéficiant de la rentabilité de la SCPI, ce qui fait de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), un investissement potentiellement rentable.

Quels sont les objectifs auxquels une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut répondre ?

Il y a principalement trois objectifs majeurs que ces sociétés visent à atteindre :

• Les SCPI de rendement. 

Leur fonctionnement est basé sur la distribution régulière de revenus aux associés. Ces revenus sont générés par la perception de loyers provenant des biens immobiliers qu'elles possèdent et gèrent.

• Les SCPI de plus-value. 

Contrairement aux SCPI de rendement, leur fonctionnement ne permet pas de générer des revenus réguliers. Au lieu de cela, elles misent sur l’augmentation du capital entre le moment de la souscription des parts et celui de leur revente. Leur objectif principal est donc la réalisation de gains en capital.

• Les SCPI de défiscalisation.

Leur fonctionnement est basé sur les avantages fiscaux apportés par des dispositifs spécifiques. Ces dispositifs peuvent inclure des lois comme les lois Malraux ou Pinel, qui offrent des avantages fiscaux pour les biens anciens ou neufs. Ils peuvent également inclure la mécanique du déficit foncier, qui permet de réduire l'impôt sur le revenu en déduisant les charges foncières des revenus imposables.

Quels sont les 4 critères principaux à regarder avant d’investir dans une SCPI ?

Les conseils des experts Homunity.

• Une capitalisation élevée 

C'est un indicateur de la robustesse financière, traduit la capacité et la possibilité pour la société de gestion de se positionner de manière stratégique sur des actifs de taille importante. Ces actifs sont généralement occupés par des entreprises de premier plan, qui sont reconnues pour leur performance et leur stabilité dans le marché.

• Le taux d'occupation financier :

Cela indique le bon paiement des loyers par les locataires, justifiant la résilience des actifs sous-jacents. C'est une mesure de la capacité des locataires à suivre leurs paiements de loyer, ce qui justifie à son tour la robustesse des actifs qui sont loués.

• Le ratio de dette modérée de chaque SCPI (moins de 30%) : 

Cela se traduit par la bonne stratégie de la société de gestion, qui résistera encore mieux aux fluctuations du "Pire Cas". C'est le reflet de la stratégie solide de la société de gestion, montrant qu'elle est bien préparée pour résister même aux fluctuations de marché les plus difficiles.

• Le prix de reconstruction*: 

Cette donnée est équivalente à la valeur marchande des bâtiments de la SCPI, augmentée des coûts d'acquisition et d'autres commissions. Cette valeur doit être comparée au prix d'acquisition, afin de traduire le potentiel de revalorisation de la part dans l'année suivante (n+1). 

C'est une information clé qui représente la valeur marchande des propriétés de la SCPI, plus tous les coûts associés à leur acquisition et toutes autres commissions. Ce chiffre doit être comparé au prix auquel les propriétés ont été acquises pour comprendre le potentiel de revalorisation de la part l'année prochaine.

Quels sont les frais de fonctionnement d’une SCPI ?

Dans le domaine de l'investissement en SCPI, nous pouvons identifier deux catégories distinctes de coûts :

• Les frais de gestion. Ils sont déduits annuellement pour couvrir les coûts quotidiens supportés par la société de gestion. Ces coûts concernent une variété d'opérations, y compris la gestion de biens, la distribution de revenus, la recherche de nouvelles propriétés à investir, et tous travaux de rénovation ou de réparation qui peuvent être nécessaires. 

Il est crucial de noter que ce que le client reçoit est net de ces frais de gestion. Cela signifie que ces frais ont déjà été déduits du montant que le client reçoit, assurant la transparence et la facilité de compréhension pour le client.

• Les frais de souscription, également connus sous le nom de frais d'acquisition. Ceux-ci correspondent aux dépenses engagées lors de l'achat de chaque part de la SCPI, qui tombe généralement entre 8 et 12% du prix d'achat. Il s'agit de frais directement liés à l'acquisition de l'investissement.

Cependant, ces frais ne sont reconnus qu'en cas de retrait. En effet, pendant toute la durée de votre investissement, vous êtes rémunérés sur le montant brut investi. Cela signifie que vos rendements, y compris le rendement moyen de la SCPI, sont calculés sur la base du montant total que vous avez investi, sans aucune déduction pour ces frais, jusqu'à ce que vous décidiez de retirer votre investissement avec le taux applicable à la SCPI.

Comment bien sélectionner les SCPI avant d’investir ? 

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) nécessite de suivre de près la stratégie d'investissement mise en place par la société de gestion. C'est un processus qui demande une certaine compréhension et une adhésion à la stratégie d'investissement de la société de gestion qui gère la SCPI, ce qui est essentiel pour comprendre comment investir dans une SCPI ou une autre.

Il est important de noter que les performances passées d'une SCPI ne garantissent pas nécessairement ses performances futures. 

Cependant, elles peuvent servir d'indicateur précieux pour évaluer la manière dont les actifs de la SCPI, y compris ceux des tops SCPI du marché, ont été gérés jusqu'à présent. C'est un élément à prendre en compte lors de l'évaluation et la sélection de la société de gestion dans laquelle vous souhaitez investir.

Plus précisément, cela signifie qu’il est nécessaire d’examiner plusieurs facteurs. 

Par exemple, la valeur des actifs immobiliers acquis par la SCPI, qu'il s'agisse de bureaux, d'entrepôts, de commerces, de magasins, etc., et dont la valeur peut varier de plus ou moins de 15 millions d'euros. 

Il est également pertinent de prendre en compte la date de création de la société de gestion, le montant des actifs qu'elle gère, ainsi que ses performances passées sur tous les supports d'investissement qu'elle propose, tels que les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI), les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), et autres, y compris les baux commerciaux.

Certaines sociétés de gestion choisissent de se concentrer sur une diversification sectorielle, tandis que d'autres préfèrent une diversification géographique. Parfois, elles optent pour une combinaison des deux stratégies :

• Dans le cadre d'une diversification sectorielle 

Les sociétés de gestion peuvent cibler des immeubles de bureaux, des murs de commerce, d'autres locaux professionnels, ou à l'inverse, de l'immobilier résidentiel. Chaque secteur a ses propres caractéristiques et opportunités d'investissement.

• Dans le cas d'une diversification géographique

Les gestionnaires peuvent cibler des biens situés en Île-de-France, dans d'autres régions de France, ou même dans d'autres pays d'Europe pour bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse. Cette stratégie peut permettre de tirer parti des différences de marché et de fiscalité entre les différentes régions et pays.

D'autres sociétés de gestion choisissent de cibler des secteurs spécifiques et porteurs, comme les immeubles de santé ou d'éducation. Dans ce cas, c'est moins la mutualisation des risques que la robustesse du secteur visé qui se montre rassurante pour votre épargne. Ces secteurs peuvent offrir une certaine stabilité et résilience face aux fluctuations du marché immobilier.

L’accessibilité de l’immobilier pour 5 000 euros

L'accessibilité de l'immobilier pour un investissement de 5 000 euros est une réalité grâce à l'existence des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). L'une des caractéristiques les plus attrayantes de ces sociétés est le montant d'investissement initial qu'elles requièrent, qui est considérablement bas par rapport à un investissement immobilier direct, ce qui rend l'option d'investir dans une SCPI très attrayante. En effet, le prix moyen des parts d'une SCPI fluctue généralement entre quelques centaines et quelques milliers d'euros.

Par conséquent, tous les épargnants, indépendamment de leur capacité financière, ont l'opportunité d'accéder à l'investissement immobilier via ces sociétés.

Homunity et les sociétés civiles de placement immobilier

Homunity n’est pas uniquement spécialiste du crowdfunding immobilier ! Nous vous donnons également l’opportunité de bénéficier du rendement des SCPI, en vous proposant également cette typologie d’investissement. 

Vous bénéficiez ainsi de l’expertise de nos spécialistes, qui sélectionnent pour vous les meilleures SCPI grâce à un processus de sélection précis.

N'hésitez donc pas à parcourir notre site pour découvrir les produits de placement en SCPI les plus adaptés à votre profil d’investisseur, ainsi qu’à vos ambitions en matière de rendement de SCPI.

* Investir comporte des risques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures