Pourquoi acheter des parts de SCPI en démembrement ?

Investir dans l'immobilier est depuis longtemps considéré comme l'une des meilleures façons de constituer un patrimoine solide et durable. Parmi les options d'investissement immobilier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont devenues de plus en plus populaires ces dernières années. L'une des stratégies d'investissement les plus intéressantes lorsqu'il s'agit de SCPI est le démembrement de propriété. Dans cet article, nous explorerons en détail le démembrement de SCPI, en expliquant son fonctionnement, ses avantages au niveau de l’acquisition et de la fiscalité de ce placement, et ses inconvénients.

Comprendre  le démembrement de propriété ? 

Le démembrement de propriété est un concept juridique  règlementé par le Code Civil qui consiste à séparer les droits de propriété d'un bien entre l'usufruit et la nue-propriété. Dans le cas d'une SCPI, cela signifie séparer les droits sur les parts de la SCPI entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'usufruitier a le droit de jouir du bien, c'est-à-dire de percevoir les revenus générés par les parts de la SCPI, tandis que le nu-propriétaire détient la nue-propriété des parts, ce qui lui donne le droit de disposer du bien.

Le démembrement de SCPI peut être réalisé de deux façons principales : le démembrement temporaire et le démembrement viager. Le démembrement temporaire a une durée prédéfinie, généralement de 5 à 20 ans, après quoi l'usufruit rejoint la nue-propriété. Le démembrement viager, quant à lui, prend fin au décès de l'usufruitier, moment où la nue-propriété rejoint l'usufruit pour former la pleine propriété.

• La jouissance appartient à l’usufruitier qui perçoit les loyers dans le cadre d’un investissement SCPI ; 
• La nue-propriété appartient au nu-propriétaire qui détient les parts de SCPI. 

Le nu-propriétaire en SCPI

L’achat de parts de SCPI en démembrement permet au nu-propriétaire de se constituer un patrimoine ainsi que des revenus complémentaires une fois la durée de détention échue. Il ne perçoit pas de revenu et n’assume aucune charge pendant toute cette période. Seul l’usufruitier a la jouissance de ce placement immobilier. 

Étant donné qu’il ne perçoit aucun gain, le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ces avantages fiscaux courent pendant toute la durée du démembrement.  Le démembrement temporaire de SCPI présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Tout d'abord, il permet de bénéficier d'une décote sur le prix des parts de la SCPI. En effet, lorsqu'un investisseur achète des parts en nue-propriété, il ne paie qu'une fraction du prix total des parts, en raison de l'absence de droits de jouissance et de revenus immédiats. Cela peut être une opportunité pour les investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

De plus, le démembrement temporaire de SCPI offre des avantages fiscaux intéressants. En tant que nu-propriétaire, l'investisseur n'est pas imposé sur les revenus générés par les parts de la SCPI pendant la période du démembrement. Cela peut permettre une optimisation de la fiscalité, surtout si l'investisseur se trouve dans une tranche d'imposition élevée.

Enfin, le démembrement temporaire de SCPI offre une certaine confidentialité et discrétion aux investisseurs. Étant donné que les revenus générés par les parts sont perçus par l'usufruitier, l'investisseur en nue-propriété peut investir de manière plus confidentielle, sans que ses revenus soient directement visibles.

En résumé, la nue-propriété permet :

• l'acquisition décotée de la part en capital suivant la durée accessible de 60 % à 80 % du coût de la pleine propriété (exemple sur 5 ans pour la SCPI Pierval Santé la décote est de 19%) ;
• de différer votre rendement temporairement afin de préparer l'avenir : à la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et perçoit la totalité de revenus issus de placement immobilier ;
• de sortir cet investissement de l'IFI ;
• de profiter des augmentations de prix de part potentiels ;
• de profiter des potentiels dividendes exceptionnels (net d'impôt pour le particulier) ;
• de profiter d'un gain net d'impôt de capital correspondant à l'usufruit.

L’usufruitier en SCPI

Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit la totalité des revenus issus de la SCPI. Ces gains complètent bien souvent des ressources faibles. 

Les avantages de l’usufruit dans le cadre d’un investissement en SCPI : 

• L’usufruitier ne paye qu’une partie des parts de la SCPI. Pourtant, il perçoit la totalité des loyers générés pendant toute la durée du démembrement ; 
• Le taux de rendement annuel est élevé ; 
• Les revenus générés par les parts de SCPI sont exonérés d’impôt si l’usufruitier présente un déficit foncier non imputé. 

Quel type de démembrement choisir ? 

L’achat de parts de SCPI peut avoir lieu via le démembrement viager et le démembrement temporaire. Ces deux formules correspondent chacune des avantages pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. 

Le démembrement viager

Dans ce cas, l’usufruit et la nue-propriété sont séparés jusqu’au décès d’une des parties. Lorsque cet évènement intervient, le survivant détient la pleine propriété des placements acquis. 

Cette solution est souvent adoptée dans le cadre familial. Lors d’un démembrement, les parents conservent l’usufruit, tandis que les enfants deviennent nu-propriétaires. Lors du décès, les descendants récupèrent la totalité de la propriété. 

Le démembrement temporaire

Comme son nom l’indique, l’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire signifie que l’usufruit et nue-propriété sont séparés de façon temporaire. Cette période est en général comprise entre 5 et 10 ans. 

Lorsque le démembrement arrive à échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et donc perçoit les loyers. L’intérêt de ce mode d’investissement réside dans le fait que l’achat des parts de SCPI est moins coûteux qu’en pleine propriété. 

À qui s’adresse le démembrement SCPI ? 

Ce mode d’investissement s’avère intéressant pour les personnes fortement fiscalisées qui n’ont pas besoin de trésorerie dans l’immédiat. De plus, cette solution s’adresse également aux épargnants qui possèdent des objectifs précis. 

Bénéficier d’une décote à l’acquisition

En contrepartie d’une période sans revenus, le prix d’acquisition de la part est moins élevé. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote sera importante.

Optimiser sa fiscalité

Étant donné que le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus, la fiscalité est allégée. Seules les éventuelles plus-values potentielles lors de la revente de parts de SCPI sont imposables. Ce n’est qu’à la fin du démembrement que les revenus perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu ou sur la fortune immobilière. 

Percevoir des revenus complémentaires

Pour préparer la retraite ou pour financer les enfants, les revenus perçus servent de complément de revenus. La pierre-papier offre en effet des loyers réguliers via des dividendes versés tous les trimestres.

La succession ou la donation dans le cadre d’un démembrement SCPI

Pour transmettre un patrimoine à ses proches, le démembrement de SCPI constitue une stratégie patrimoniale intéressante. La nue-propriété est transmise aux descendants. L’usufruit est en revanche conservé jusqu’au décès. Les parents perçoivent les loyers mais les parts de SCPI n’entrent pas dans leur patrimoine, ce qui simplifie la transmission. 

Les parents perçoivent des loyers mais ne sont considérés comme propriétaires dans leur intégralité. De plus, les donations à l’égard des enfants bénéficient d’abattements. La fiscalité est donc réduite ou nulle. Du côté des héritiers, seuls les frais d’enregistrement de l’acte sous seing privé sont à considérer. La transmission du patrimoine est donc nettement moins coûteuse que dans une succession classique. 

Les inconvénients du démembrement de SCPI

Bien que le démembrement de SCPI présente de nombreux avantages, il est important de prendre en compte certains inconvénients potentiels. Tout d'abord, le démembrement temporaire de SCPI est un investissement à long terme. Pendant la période du démembrement, l'investisseur en nue-propriété ne perçoit aucun revenu de ses parts. Il doit donc être prêt à immobiliser son capital pendant cette période.

De plus, l'investissement en démembrement de SCPI peut être plus complexe que l'investissement en pleine propriété. Il nécessite une compréhension approfondie des mécanismes juridiques et fiscaux liés au démembrement. Il est donc recommandé de faire appel à un conseiller spécialisé dans les investissements en SCPI pour s'assurer que cette stratégie est adaptée aux objectifs et aux besoins spécifiques de chaque investisseur.

Enfin, comme pour tout investissement immobilier, le démembrement de SCPI comporte des risques. Les performances de la SCPI dépendent de la qualité des biens immobiliers qu'elle détient et des revenus générés par ces biens. Il est donc important de faire une analyse approfondie de la SCPI avant d'investir en démembrement, en tenant compte de facteurs tels que l'emplacement des biens, la qualité de la gestion et le potentiel de rendement.

Conclusion

Le démembrement de SCPI est une stratégie d'investissement intéressante pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier d'avantages fiscaux et d'une décote sur le prix des parts. Cependant, il est important de peser les avantages et les inconvénients de cette stratégie avant de s'engager. Faire appel à un conseiller spécialisé peut être judicieux pour s'assurer que le démembrement de SCPI est adapté à ses objectifs et à sa situation financière. Avec une bonne compréhension des mécanismes du démembrement et une analyse approfondie des SCPI, cette stratégie peut être un moyen efficace de constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité.

Investir comporte des risques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.