SCPI ou investissement immobilier direct : Quelle est la meilleure solution ?
Investir dans l’immobilier fait partie des placements préférés des Français. La stabilité du marché y est pour quelque chose, mais il existe différents produits d’investissement pour qui souhaite faire fructifier ses économies ou diversifier son portefeuille. Alors, quelle est la meilleure option entre la SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou l’investissement immobilier en direct ? On vous apporte des éléments de réponse.
L’investissement locatif immobilier, une bonne option ?
Pour beaucoup de Français, l’accès à la propriété est un rêve et un objectif. Et au-delà de posséder votre résidence principale, l’idée d’investir dans un marché stable, qui a pu faire ses preuves par le passé même en situation de crise, se présente comme une solution envisagée.
Les critères à prendre compte pour réussir votre investissement locatif en direct
Pour les particuliers, l’immobilier résidentiel direct est d’autant plus intéressant que la rentabilité d’autres placements classiques tels que les livrets réglementés ou l’assurance-vie tend à décliner. Posséder un logement mis en location, c’est non seulement se constituer un patrimoine tangible et solide, percevoir une rente régulière avec les loyers, et avoir quelque chose à transmettre à ses héritiers.
Les critères à prendre en compte pour réussir votre investissement locatif immobilier sont les suivants :
- Le choix de l’emplacement : sans doute le critère le plus important, puisqu’en fonction de son attractivité économique, son dynamisme urbain, la présence de commerces, de bonnes écoles et d’espaces verts, vous limitez le risque de vacance locative. De plus, certaines villes sont en plein essor et tendant à augmenter la plus-value des biens à la revente après plusieurs années.
- Le type de bien : selon votre profil, vous ne rechercherez pas le même espace ni le même agencement. Une personne seule peut rechercher un studio, quand un couple ou une famille aura besoin de davantage de pièces. Maison ou appartement, là aussi, le choix est vôtre.
- Les dispositifs de défiscalisation : qu’il s’agisse de la loi Pinel pour le neuf, Malraux pour l’ancien classé, le dispositif Denormandie pour l’ancien à rénover, ou Censi-Bouvard pour la location meublée non professionnelle en résidence de services, vous avez les moyens de bénéficier d’avantages fiscaux en achetant des biens que vous vous engagez à louer.
Les limites de l’immobilier en direct
Investir dans l’immobilier locatif en direct ne convient malheureusement pas à tous les profils d’investisseurs. La gestion locative apporte en effet son lot de contrainte qui ne réussit pas forcément aux petits épargnants et aux profils novices :
- Gérer un bien, c’est choisir soi-même les locataires et prendre en charge les réparations ou les travaux de rénovation. C’est du temps à consacrer à son investissement, et le recours à un professionnel pour s’en charger revient à des frais supplémentaires.
- Investir en direct, c’est souscrire un crédit immobilier à rembourser tous les mois, parfois pour une bonne partie de sa vie. L’endettement peut représenter un frein.
- La rentabilité de l’investissement immobilier locatif n’est réellement tangible qu’une fois le prêt remboursé, soit après de nombreuses années, lorsque les loyers vous arrivent pleinement.
- La taxe foncière, l’imposition sur les loyers, l’assurance, les frais de notaires… Tout cela vient s’ajouter aux dépenses à prendre en compte.
Les SCPI, une alternative solide pour investir dans l’immobilier
De son côté, la SCPI se présente comme une solution intéressante pour qui ne souhaite pas s’embarrasser de la gestion locative d’un bien. Une manière de faire travailler ses économies et de diversifier ses placements sans avoir nécessairement à s’endetter.
Les avantages de la SCPI
Investir en SCPI, c’est la possibilité d’investir dans une multitude de biens résidentiels et d’ainsi miser sur une véritable diversification et une mutualisation des risques. C’est aussi la possibilité d’accéder au marché immobilier tertiaire pour des sommes accessibles mêmes aux particuliers.
Concrètement, vous achetez des parts, devenant un associé de la société. Vous percevez ensuite des dividendes trimestriels qui vous constituent une rente, calculée sur la base des loyers perçus par le gestionnaire et le nombre de parts dont vous disposez. Les atouts des sociétés civiles de placement immobilier sont les suivants :
- Le ticket d’entrée est bien moins élevé que dans le cas de l’investissement en direct : de quelques centaines à quelques milliers d’euros selon la SCPI. Même les investisseurs novices et les petits épargnants peuvent donc y accéder.
- Le choix d’une stratégie diversifiée ou concentrée sur des secteurs d’activité (immeubles de bureaux, murs de commerces, entrepôts logistiques, établissements de santé ou d’éducation).
- Le choix d’une stratégie diversifiée en France, dans la zone euro ou ailleurs à l’international, pour bénéficier de règles fiscales différentes et de dynamiques de marché immobilier variées.
- Le choix d’une stratégie d’investissement opportuniste, qui ne se limite pas à des critères sectoriels ou géographiques, mais qui saisit les occasions les plus intéressantes selon les cycles du marché.
- Ne pas avoir à s’occuper de sélectionner les actifs immobiliers dans lesquels investir, à choisir les locataires, à superviser les réparations ou les travaux de rénovation énergétique.
- La possibilité de percevoir une rente régulière, pour préparer ses vieux jours et renforcer son patrimoine grâce à la stabilité du marché immobilier.
Quels sont les inconvénients de la SCPI ?
A l’inverse, les SCPI présentent elles aussi leurs propres limites :
- Les performances passées d’une société de gestion ne permettent pas de préjuger de ses performances futures. De bons résultats sur plus années d’affilées ne garantissent donc pas forcément que le taux de distribution et la rentabilité de votre société civile de placement immobilier sera la même, voire meilleure l’année suivante.
- Vous avez des frais de SCPI à régler en contrepartie de la tranquillité d’esprit qui va avec ce produit de placement : frais de souscription, frais de gestion, frais de sortie. Ces dépenses viennent impacter le rendement de votre investissement.
- Détenir des parts de SCPI, ce n’est pas posséder un bien tangible, contrairement à l’investissement locatif dont vous pouvez faire votre résidence principale lorsque vous le souhaitez.
Vous avez à présent toutes les clés en main pour savoir que choisir entre SCPI et investissement immobilier en direct !
FAQ – Questions Fréquentes
Quels sont les éléments clés à prendre en compte pour réussir un investissement immobilier direct ?
Le succès de votre investissement immobilier direct dépend de ce qui suit :
- L'emplacement : L'attractivité économique, le dynamisme urbain, la présence de commerces, de bonnes écoles et d'espaces verts peuvent limiter le risque de vacance locative.
- Le type de bien : Selon votre profil, vous pouvez préférer un espace ou un aménagement différent.
- Les dispositifs de défiscalisation : Différents dispositifs tels que la loi Pinel pour les constructions neuves, Malraux pour les immeubles anciens classés, Denormandie pour les immeubles anciens à rénover, Censi-Bouvard pour la location meublée non professionnelle en résidence de services peuvent offrir des avantages fiscaux.
Quels sont les enjeux de l'investissement immobilier direct ?
L'investissement immobilier en direct peut ne pas convenir à tous les profils d'investisseurs pour les raisons suivantes :
- Gestion immobilière : Le choix des locataires, la gestion des réparations ou des rénovations peuvent prendre beaucoup de temps.
- L'engagement financier : Un crédit immobilier à rembourser chaque mois peut être un fardeau.
- Rentabilité différée : L'investissement ne devient réellement rentable qu'une fois le prêt entièrement remboursé.
- Frais supplémentaires : La taxe foncière, l'impôt sur le revenu sur les loyers, les assurances, les frais de notaire, etc. viennent s'ajouter aux dépenses.
Quels sont les avantages d'investir dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ?
L'investissement en SCPI offre :
- Diversification : Vous pouvez investir dans une variété de biens immobiliers résidentiels et commerciaux.
- Baisse de la barrière d'entrée : L'investissement peut commencer à partir de quelques centaines à quelques milliers d'euros.
- Pas de gestion immobilière : La sélection des biens immobiliers, des locataires et la supervision des travaux de réparation ou de rénovation sont assurées par la SCPI.
- Des revenus réguliers : Vous percevez des dividendes trimestriels en fonction des loyers perçus par le gestionnaire et du nombre de parts que vous détenez.
Quels sont les inconvénients d'un investissement en SCPI ?
Les limites des SCPI sont notamment :
- Des performances incertaines : Les performances passées d'une société de gestion ne garantissent pas les résultats futurs.
- Des frais : Les frais d'abonnement, les frais de gestion et les frais de sortie peuvent avoir un impact sur le rendement de votre investissement.
- Actif immatériel : Contrairement à l'investissement immobilier direct, vous ne possédez pas de bien matériel avec les SCPI.
* Investir comporte des risques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
