Défiscalisation immobilière : comment choisir ?

Pinel, LMNP, Malraux… Les dispositifs d'investissement dans la pierre dans le but de réduire ses impôts et de diversifier son patrimoine ne manquent pas. Si ces noms associés à des dispositifs de défiscalisation immobilière sont désormais familiers à l’oreille de nombreux Français, beaucoup ignorent encore ce qu’ils recouvrent. En effet, les modes de calculs, montants et durées de ces réductions d’impôts tout comme leur critère d'éligibilité sont variables. Chaque loi a ses propres avantages et inconvénients qu’il s’agit de bien cerner pour choisir la défiscalisation immobilière qui vous conviendra le mieux en fonction de vos objectifs et de votre profil patrimonial. Homunity.com, plateforme spécialisée dans les investissements financiers en ligne, vous propose un focus sur les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière.

Le principe


Le principe de la défiscalisation immobilière est simple. Des investisseurs particuliers vont pouvoir investir de l’argent dans la construction de logements neufs ou dans la rénovation de logements anciens tout en bénéficiant de réductions d’impôts. Solutions d’investissements encouragées par l’État et appuyées par des lois, ces dispositifs permettent de faire coup double :

  • palier au déficit structurel de logements en France,
  • permettre aux investisseurs de construire ou renforcer leur patrimoine.

La loi Pinel


Introduite en 2014 pour succéder à la loi Duflot, la loi Pinel est un outil de défiscalisation immobilière qui favorise en priorité les investissements sur le marché neuf afin de soutenir l’offre locative dans certains secteurs et de proposer à des ménages des loyers plafonnés. Il permet initialement aux particuliers qui achètent un logement neuf en vue de le mettre en location de bénéficier d’une réduction d’impôts.
En 2021, le dispositif Pinel peut désormais s’appliquer à des logements anciens à réhabiliter si les travaux représentent au moins 25 % de l’investissement total et qu’il est situé dans des quartiers spécifiques.

Les avantages du Pinel :

  • réduire ses impôts sur le revenu de 12, 18 ou 21 % sur 6,9 ou 12 ans,
  • percevoir des compléments de revenus grâce aux revenus locatifs mensuels une fois le crédit remboursé,
  • préparer sa retraite,
  • devenir propriétaire avec un faible apport,
  • se constituer un patrimoine immobilier,
  • protéger sa famille en louant à un ascendant ou un descendant.

Les conditions pour pouvoir bénéficier du Pinel :

  • acheter un logement neuf (ou à réhabiliter) et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans,
  • acheter un logement situé dans des zones géographiques déterminées,
  • louer le bien dans les 12 mois qui suivent son achèvement,
  • choisir un logement conforme aux normes énergétiques,
  • respecter le plafond de loyer,
  • respecter le plafond de ressources des locataires.
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Le statut LMNP


Le statut LMNP concerne la location d’un meublé par un non professionnel. Elle est ouverte à tous les particuliers résidant ou non sur le sol français et désireux d’investir dans l’immobilier tout en profitant de mesures de défiscalisation.

Les avantages du LMNP :

  • réduire ses impôts,
  • bénéficier d’un abattement fiscal sur ses revenus locatifs,
  • amortir des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, entretien…),
  • bâtir un patrimoine,
  • préparer sa retraite,
  • bénéficier potentiellement d’une plus-value immobilière.

Les conditions pour pouvoir bénéficier du LMNP :

  • être un loueur particulier non inscrit au registre du commerce,
  • percevoir des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer fiscal,
  • mettre en location un logement meublé décent et doté d’une surface d’au moins 9 m2,
  • pourvoir son logement avec un mobilier défini par une liste obligatoire.
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La loi Censi-Bouvard


La loi Censi-Bouvard autorise à n'importe quel particulier français d’investir dans une résidence de services neuve ou rénovée, et de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du prix de revient de l’investissement pendant 9 ans (excepté les taxes et les meubles) et dans la limite de 300 000 € par investissement.

Les avantages du Censi-Bouvard :

  • réduire ses impôts
  • disposer de compléments de revenus grâce aux loyers perçus pendant 9 ans,
  • amortir tous les achats (mobilier ou équipement) supérieurs à 598 €,
  • récupérer la TVA sur le prix d’achat de son bien,
  • report possible de ses avantages fiscaux dans les 6 ans si la réduction fiscale dépasse le montant d’impôts à payer,
  • acquérir un ou plusieurs biens sans contrainte de zone géographique ou de plafonnement de ressources,
  • déléguer la gestion locative de son bien à un professionnel,
  • cumuler la réduction d’impôts avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Les conditions pour pouvoir bénéficier du Censi-Bouvard :

  • acheter des biens neufs en VEFA (logements sur plan) ou achetés depuis au moins 15 ans et remis à neuf,
  • acheter des logements meublés dans des résidences de services (résidences étudiantes, résidences pour séniors ou EHPAD).
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La loi Malraux


Créée en 1962, la loi Malraux avait pour but d’encourager la restauration de biens immobiliers anciens à caractère historique. Selon la zone (SPR, PSMV ou NPNRU) dans laquelle est construit le logement, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22 à 30 % des travaux réalisés dans la limite de 300 000 € sur 4 ans consécutifs, avec une possibilité de reporter l’année suivante.

Les avantages du dispositif Malraux :

  • participer à la restauration du patrimoine historique français tout en profitant d’une réduction d’impôts,
  • cumuler le dispositif avec d’autres dispositifs de défiscalisation,
  • s’assurer des revenus complémentaires grâce aux revenus locatifs mensuels.
  • fixer un loyer librement

les conditions d’éligibilité :

  • investir dans une zone géographique déterminée par le potentiel patrimonial,
  • réaliser des types de travaux réglementés dans les 3 ans qui suivent l’obtention du permis.
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La loi Cosse


Entrée en vigueur dès 2017, la loi Cosse ou dispositif « louer abordable » a pour objectif de récompenser les propriétaires investisseurs qui permettent à des ménages modestes d’accéder à la location de leur logement grâce à un prix raisonnable. Ils peuvent en échange bénéficier d’une déduction fiscale sur les revenus locatifs selon l’effort consenti sur le prix du loyer.

Les avantages du dispositif « louer abordable » :

  • bénéficier d’une déduction de 15 à 70 % sur les revenus fonciers bruts en fonction de la convention et de la zone,
  • mettre son bien en gestion locative et obtenir une déduction fiscale de 85 %.

Les conditions d’éligibilité :

  • louer son logement nu à titre de résidence principale pour le locataire,
  • signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) pour 6 ans minimum,
  • respecter des normes énergétiques,
  • respecter des plafonds de loyer déterminés selon la zone géographique (secteur social ou très social),
  • trouver des locataires avec des plafonds de ressources déterminés.

Loi Denormandie


La loi Denormandie vise depuis 2019 à redynamiser certains centres-ville en encourageant la rénovation et l’amélioration de logements anciens. En retour, le propriétaire investisseur pourra défiscaliser les revenus perçus par le bail des logements mis en location.

Les avantages de la loi Denormandie :

  • réduire ses impôts de 12 à 21 % selon la durée de l’engagement et dans la limite de 63 000 €,
  • devenir propriétaire sans apport,
  • compléter ses revenus pour anticiper sa retraite.

Les conditions d’éligibilité :

  • acquérir un bien avant décembre 2022,
  • investir dans un projet plafonné à 300 000 €,
  • réaliser des travaux de réfection représentant 25 % du montant total du projet,
  • louer le bien nu pendant 6, 9 ou 12 ans,
  • respecter le plafond de ressources des locataires.

Comment choisir parmi ces dispositifs ?


Si les dispositifs de défiscalisation immobilière sont nombreux et ont chacun leur spécificité, tous entraînent une réduction d’impôts.

Mais soyez attentifs à ne pas orienter votre choix uniquement en fonction de ce paramètre. Une vraie stratégie d’investissement doit prendre en compte une bonne gestion des dépenses tout comme une compréhension fine des avantages et des inconvénients du cadre fiscal.

Que cela concerne la loi Pinel ou le statut LMNP, Homunity Patrimoine peut vous aider à peser tous les avantages et les inconvénients de votre investissement afin de bien mesurer sa rentabilité.