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Les questions les plus fréquentes

Le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?

Concrètement, comment marche un investissement ?

Pourquoi un promoteur fait-il appel à Homunity ?

Questions en plus

Le crowdfunding immobilier se traduit littéralement par « financement par la foule » de l'immobilier. Plus concrètement, c’est l'opportunité donnée à des particuliers de se grouper dans le but d'investir dans des projets immobiliers.

Autrefois appelé monteur d'affaires immobilières, le promoteur immobilier est l'acteur central de l'immobilier neuf. Son cœur de métier va de la recherche d'un terrain à la livraison d'un appartement à son acquéreur, en passant par la conception du projet, le financement, la vente des lots, le suivi du chantier… On parle du promoteur comme d'un chef d'orchestre qui va réunir autour du projet une équipe de spécialistes composée d'architectes, de bureaux d'études, d'entreprises de construction et bien d'autres acteurs.

Dans le schéma de financement d’un promoteur immobilier, celui-ci fait généralement appel à ses fonds propres, à des investisseurs, ainsi qu’à une banque. Homunity n’a jamais vocation à remplacer la banque, mais se substitue aux investisseurs et vient ainsi compléter les fonds propres du promoteur immobilier.

Le crowdfunding immobilier vous permet aujourd'hui d'accéder à un investissement lucratif avec une dimension immobilière prépondérante. Cet investissement est accessible dès 1 000 €, sur des périodes allant de 12 à 24 mois, et vous proposant un rendement compris entre 8 et 10 %* net avant impôts.

Vous devenez investisseur une fois que le montant total recherché est collecté. Vous souscrivez à des obligations émises par une SAS (Société par Actions Simplifiée) ad hoc créée par Homunity, qui sert de véhicule d'investissement. Pour chaque nouveau projet, c'est une nouvelle SAS qui est créée. Le bulletin de souscription précise le type d'obligations qui est émis, l'objectif de rendement, la durée... Cette SAS souscrira elle-même à une obligation ou un bon de caisse émis par la société de promotion immobilière portant le projet.

Si le nombre d'investisseurs n'est pas suffisant, vos fonds vous sont restitués sans frais. Les projets sont validés à partir du moment où 80 % des fonds sont collectés.

Homunity facture au promoteur des frais de collecte (5 % hors taxes des montants collectés). Par exemple, sur 200 000 € collectés, Homunity ne perçoit aucuns frais des investisseurs, et perçoit 10 000 € HT de frais de collecte. En cas de paiement par carte bancaire, 8 € de frais sont prélevés à l'investisseur. En cas de paiement par virement, l'investisseur ne paie aucuns frais.

Un promoteur immobilier vit de la vente des appartements ou des maisons qu'il construit. Le produit de la vente lui permet de payer les études préalables, la commercialisation, la construction, ses employés mais également les frais liés aux sommes qu'il emprunte aussi bien auprès de vous que de la banque ayant accordé le crédit. La marge moyenne pour un programme immobilier en France oscille entre 8 et 10 %. Cette marge n'a aucune corrélation avec le rendement qui vous est délivré.

Les revenus tirés d'obligations sont catégorisés comme des intérêts et doivent être déclarés en tant que « revenus mobiliers ».

Fiscalité des intérêts

Les intérêts perçus lors d'un remboursement sont soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou flat tax) ; Homunity applique donc cette retenue à la source (à l'exception des non-résidents fiscaux français et des personnes morales). Le taux global du PFU est de 30 %, incluant :

  • 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu
  • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux

Comment déclarer mes intérêts ?

Lors de la déclaration annuelle de vos revenus, vous n'aurez rien à payer en plus au titre du PFU (30 %) en raison de la retenue à la source opérée par Homunity

Les intérêts sont à déclarer sur l’imprimé fiscal 2042, qui sera pré-rempli selon les informations que nous avons communiquées à l'administration fiscale, dans les cases suivantes :

  • 2TR : Montant des intérêts bruts, hors PFU
  • 2CK : Montant inscrit en « Crédit d’impôt égal au prélèvement forfaitaire non libératoire », correspondant aux 12,8 % d'impôt sur le revenu qui ont été prélevés à la source
  • 2CG : Montant des intérêts bruts, hors PFU, soumis aux prélèvements sociaux sans CSG déductible

Vous pouvez vérifier les informations présentes sur l'imprimé fiscal 2042 à l'aide du formulaire Cerfa que nous mettons à votre disposition dans l'onglet « Mes investissements » en cliquant sur le bouton « Télécharger le Cerfa » à côté de la fiche du projet pour lequel le remboursement a eu lieu.

Si vous optez pour l'imposition selon le barème progressif, votre impôt sur le revenu sera adapté selon votre taux d'imposition marginal.

 

Pour une société, les intérêts sont soumis à l'impôt sur les sociétés. Pour les PME, il correspond à une imposition de 15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfice imposable, puis 28 % de 38 120 à 500 000 € et 33,33 % au-delà. Pour les autres entreprises, il correspond à une imposition de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables et 33,33 % au-delà. Ce dernier taux sera baissé à 31 % en 2019 puis dégressif jusqu’à atteindre un taux de droit commun de 25 % pour l’ensemble des entreprises (PME et les autres) à compter de 2022.

 

Dans tous les cas, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

Malgré l'audit réalisé par Homunity pour chaque projet, tout investissement comporte des risques ; nous avons listé pour vous ceux que vous supportez en tant qu'investisseur :

  • risques juridiques : autorisations administratives, permis de construire, assurances
  • risques techniques : études des sols, étude de faisabilité technique de la construction
  • risques financiers : élaboration du budget, dépassement du budget, faillite de l'opérateur immobilier
  • risques commerciaux : force de vente du promoteur immobilier
  • risques législatifs : évolution de la réglementation, évolution des normes admises

Compte tenu de la connaissance de ces différents risques, il convient de les étudier un par un. Malgré l'ensemble de ces analyses, le risque de perte partielle voire totale de l'investissement, ainsi qu'un risque d'illiquidité, existent toujours.

N'investissez que dans ce que vous comprenez et l'argent qui ne vous est pas vital. N'hésitez pas à nous contacter à ce sujet.

Un investisseur aguerri est un investisseur qui diversifie ses placements. Avec Homunity, vous pouvez diversifier vos investissements, en choisissant de financer plusieurs projets plutôt qu'un seul. Comme pour tout investissement, il est important de comprendre ce dans quoi vous investissez. N’hésitez pas à nous solliciter si vous avez besoin de précisions.

Une société peut tout à fait investir dans les projets proposés par Homunity. Il vous suffit alors non pas de créer un compte « Particulier » mais un compte « Professionnel ». Les justificatifs demandés pour investir avec une entreprise sont les suivants : Kbis de moins de trois mois, statuts de la société, pièce d’identité du dirigeant et déclaration des bénéficiaires économiques.

Avant de pouvoir investir, vous devez fournir une pièce d'identité (carte d'identité recto/verso ou passeport) ainsi qu'une attestation de domicile (facture de gaz / électricité / téléphonie fixe ou mobile / fiche d'imposition / quittance de loyer / taxe d'habitation).  La pièce fournie devra toutefois être datée de moins de 3 mois

De manière générale, un projet est accompagné par Homunity si :

- le permis de construire est purgé de tout recours,

- la pré-commercialisation est supérieure à 40 %,

- un prêt bancaire est obtenu,

- l'audit interne est validé,

- le comité de sélection externe valide le projet.

Cependant, la situation est appréciée de manière globale ; si un critère n'est pas rempli, cela pourra être compensé autrement. Par exemple, il sera possible d'accepter un projet dont la pré-commercialisation est à 35 % parce que  le rythme de commercialisation est particulièrement rapide ou parce que l'opérateur immobilier est particulièrement solide financièrement. À noter également, il arrive qu'un opérateur immobilier ne souhaite pas être accompagné par une banque et le critère « obtention d'un crédit bancaire » ne lui sera pas appliqué. C'est notamment le cas des marchands de biens, pour lesquels un concours bancaire ralentirait l'exécution et la sortie des projets car leurs opérations immobilières sont bien plus courtes qu'un projet de promotion classique.

 

En ce qui concerne l'audit interne, plus de 60 points sont examinés au total, à la fois au niveau du promoteur et au niveau du projet :

  • l'audit du promoteur : Homunity réalise un audit complet du promoteur immobilier avec plus de 30 points de contrôle comme sa solvabilité, sa situation financière (fonds propres trop faibles, recours à l'endettement trop important, présence sur d'autres plateformes de financement participatif...), son expérience, ses réalisations, ses projets en cours, sa réputation, sa situation juridique...
  • l'audit du projet : Homunity réalise un audit complet du programme immobilier avec plus de 35 points de contrôle portant sur l'état du marché immobilier local, la demande locale, le dynamisme économique de la zone, les types de lots du programme à l'étude, leur prix de vente et leur adéquation avec le marché local, l’état de la commercialisation, la concurrence locale (d'autres projets en construction/commercialisation)...

Une fois l'audit réalisé, le directeur des opérations immobilières d'Homunity va présenter chacun des projets présélectionnés au comité de sélection externe* ; celui-ci rassemble à la fois les auditeurs d'Homunity et des experts extérieurs travaillant dans les secteurs de la finance et de l'immobilier. Le comité de sélection est le seul décisionnaire concernant la validation finale des projets proposés aux investisseurs inscrits sur la plateforme. Chacun de ses membres dispose d'un droit de veto. Afin de garantir l'objectivité de chacun des membres du comité de sélection, Homunity a dressé une cartographie des risques et des conflits d'intérêts potentiels.

 

En moyenne, sur 100 projets examinés, 20 passent la phase d'audit et 10 sont finalement validés.

 

Par ailleurs, chaque projet présenté à nos investisseurs sur le site bénéficie d'un dossier détaillé téléchargeable directement en ligne ; celui-ci est en quelque sorte une synthèse de l'audit interne : il comporte une trentaine de pages présentant le projet et ses spécificités.

 

* Ses membres sont présentés sur la page « L'équipe » du site d'Homunity.

Homunity proposera une visite par chantier selon le nombre de personnes inscrites.

Homunity est une contraction du mot maison ("home") et communauté ("community") en anglais. Homunity a ainsi pour ambition d'être un nouveau concept d'investissement immobilier en France. Concept qui s'inspire d'un modèle déjà éprouvé aux États-Unis ainsi qu'au Royaume-Uni.

Le financement participatif permet de cofinancer des projets ou des personnes. Il peut s'agir de prototypes, d'entreprises, d'artistes, de cinéastes et permet maintenant d'investir dans l'immobilier. Le financement participatif, concept largement répandu dans les pays anglo-saxons sous le terme « crowdfunding » a vu le jour en France en 2007 avec la plateforme My Major Company, axée autour de projets artistiques, suivie de près par la plateforme Kiss Kiss Bank Bank qui proposait à ses débuts des projets musicaux.

Pour toute réclamation, vous êtes invité à contacter Homunity soit par e-mail (reclamation@homunity.fr) soit par courrier adressé au service des relations investisseurs à l’adresse suivante : Homunity – 42, rue du Faubourg Poissonnière – 75010 Paris.

Pour information, une réclamation est une déclaration actant du mécontentement du client vis-à-vis d'Homunity. Une demande d’information, d’avis, de clarification, de service ou de prestation n’est pas une réclamation.

Homunity s’engage à envoyer un courrier d’accusé de réception dans un délai de 10 jours ouvrables maximum à partir de la date de réception et à vous répondre dans un délai de 2 mois maximum à partir de cette même date.

Chaque réclamation est enregistrée par Homunity et fait l’objet d’un suivi régulier afin de pouvoir détecter tout dysfonctionnement et apporter à la procédure les corrections nécessaires.

Si le traitement des réclamations décrit ci-dessus ne parvenait toutefois pas à répondre aux attentes du client et si celui-ci décidait de mettre en demeure Homunity de satisfaire à une obligation à laquelle il croit pouvoir prétendre, Homunity transmettrait le dossier au cabinet d’avocats avec lequel il traite habituellement. Homunity examinera, avec l’aide de ses conseils juridiques, les suites (y compris judiciaires) à éventuellement donner à toute réclamation de ce type.

 Si vous n’êtes pas satisfait de la réponse apportée à votre réclamation, vous pouvez vous adresser, gratuitement, au médiateur de l’Autorité des marchés financiers (par courrier postal, à l’adresse 17, place de la Bourse – 75082 Paris cedex 2 ou par formulaire électronique accessible sur le site internet de l’AMF : http://www.amf-france.org /le médiateur).

 

Le rôle d’Homunity est multiple. Nous mettons en relation les investisseurs et les promoteurs, organisons les collectes, gérons les tâches administratives et juridiques, tout cela dans le but de simplifier les démarches de l’investisseur et du promoteur.

Notre rôle principal reste celui de sélectionner les projets et les promoteurs que nous présenterons à nos investisseurs. Nous proposons des projets après en avoir analysé les forces et les faiblesses et rassemblons les informations nécessaires à leur examen dans un dossier détaillé, synthèse de l'audit effectué par les équipes d'Homunity, qui est téléchargeable par nos investisseurs directement sur la page de chaque projet.

Enfin, Homunity investit également dans chacun des programmes proposés sur la plateforme.

La signature peut se faire 100 % en ligne grâce à notre prestataire Yousign. C'est simple, rapide et totalement légal. 

Le versement des fonds se fait à travers notre prestataire de paiement Mangopay, par virement ou carte bancaire ; le paiement par carte bleue est plafonné à 2 000 € et a un coût de 8 €, le virement est quant à lui totalement gratuit.

Vous pouvez investir sur un projet seulement pendant une période de collecte définie. Ce temps de collecte dure en moyenne deux semaines par projet.

Vos fonds sont utilisés par le promoteur immobilier afin de développer le programme immobilier dans lequel vous avez investi.

Nous vous tenons au courant avec des rapports trimestriels sur l’avancement du projet que vous avez souhaité financer. Les rapports sont mis en ligne au cours de la semaine suivant les 15 janvier, 15 avril, 15 juillet et 15 octobre. Si la durée entre le versement des fonds au promoteur pour un projet quelconque et la première date de mise en ligne  des rapports suivant le versement est trop courte, alors il n'y aura pas de rapport pour le projet en question. Il faut qu'il s'écoule au minimum trois mois entre le versement des fonds au promoteur et la première date de mise en ligne des rapports.

Par exemple :

Un projet est financé en mars et les fonds sont versés au promoteur le 25 mars ; il n'y aura pas de rapport la semaine du 15 avril, le premier rapport sera mis en ligne la semaine du 15 juillet.

Le ticket minimal pour investir est de 1 000 € (exceptionnellement de 2 000 €), le ticket maximal étant le montant total à collecter pour un projet donné.

Dès lors que le promoteur restitue les fonds, votre capital et les intérêts sont reversés sur votre compte bancaire.

L’investisseur ne paye ni frais d'entrée, ni frais de sortie, ni frais de gestion. S’il investit par virement, cela est totalement gratuit. L’investisseur ne paye que des frais de 8 € s’il paye par carte bancaire.

Non, Homunity ne remplace jamais la banque dans le financement d'un promoteur et intervient en complément d’un prêt bancaire. Cependant, dans le cadre d'opérations de marchands de biens, un prêt bancaire n'est pas toujours sollicité par l'opérateur ; Homunity peut alors accepter de proposer le projet à ses investisseurs.

Le montant apporté par Homunity ne peut dépasser 80 % de la somme requise en fonds propres par le promoteur, dans la limite d'un montant total de huit millions d'euros.

Un promoteur immobilier a tout intérêt à utiliser Homunity car cela lui coûte moins cher que des investisseurs traditionnels qui rentrent au tour de table et se rémunèrent directement sur la marge de l’opération.

Contactez-nous, nous soumettrons votre projet à notre processus de sélection avant d'éventuellement le proposer à nos investisseurs. N’hésitez pas à visiter la page Lever des fonds pour avoir plus d’informations sur le sujet.

Homunity dispose du statut de conseiller en investissements participatifs (CIP) enregistré à l’ORIAS sous
le n°160 031 12. Cela permet aux institutionnels d’investir en direct sur la plateforme ou bien de passer
par le fonds Tikehau.

 

Homunity dispose du statut de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) et est enregistré à l’ORIAS sous le n°160 031 12. Cela permet aux institutionnels d’investir en direct sur la plateforme ou bien de passer par le Fonds Tikehau.

Il y a une forte demande de la part des institutionnels pour diversifier leurs actifs, l’immobilier non coté en faisant partie. Ce type de clients permet à la plateforme de mieux accompagner les promoteurs dans leur développement et de proposer un choix plus large de projets à notre communauté d’investisseurs.

Depuis le 23 janvier 2019, Homunity est une filiale de Tikehau Capital, leader en France sur le marché de la dette privée et du prêt aux entreprises. Le groupe investit dans différentes classes d'actifs (dette privée, immobilier, investissement en capital, stratégies liquides), notamment au travers de fonds gérés par Tikehau Investment Management, sa filiale de gestion d’actifs qui opère pour le compte d’acteurs institutionnels et privés. Le fonds Tikehau est un fonds géré par Tikehau Investment Management. Ce fonds regroupe plusieurs types d'investisseurs institutionnels, family office, investisseurs financiers professionnels, dont Tikehau Capital.

Conformément aux règles d'investissement du fonds, le Fonds Tikehau pourra investir aux côtés des investisseurs, de manière discrétionnaire, à hauteur de 50 % minimum du montant du financement souhaité par le porteur de projet pour les financements supérieurs ou égaux à 600 000 €. Si au bout de 15 jours calendaires, l'objectif de collecte n'est pas atteint, le Fonds se réservera la possibilité de compléter cette collecte, conformément à ses règles d'allocation.


Sur les dossiers inférieurs à 600 000 €, afin de laisser une plus grande place à notre communauté, le fonds se réservera la possibilité de n'investir qu'au bout de 15 jours calendaires sur le reliquat éventuel de la collecte et ce de manière discrétionnaire.


La participation ou non-participation du Fonds au financement des projets sera indiquée sur la page propre à chaque projet. Le Fonds investira aux mêmes conditions économiques et juridiques que l'ensemble des autres investisseurs.

Lors d'une sortie positive de votre investissement, les intérêts versés font l’objet d'un prélèvement à la source de 30 % (17,2 % au titre des prélèvements sociaux et 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu) : c'est le prélèvement forfaitaire unique (PFU). 

Si le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal est inférieur aux montants indiqués ci-dessous*, vous pouvez effectuer une demande de dispense de prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu :

  • 25 000 € pour les contribuables célibataires, divorcés ou veufs
  • 50 000 € pour les contribuables soumis à imposition commune (mariés ou pacsés)

 

Pour bénéficier de cette dispense pour l'année N, vous devez en faire la demande (attestation sur l'honneur) à Homunity avant le 30 novembre de l'année N-1.

 

Exemple : pour des intérêts versés en 2020, vous devez effectuer une demande avant le 30 novembre 2019. Seuls les 17,2 % au titre des prélèvements sociaux sur les intérêts versés seront alors prélevés.

À noter que le PFU ne s'applique pas et n'est pas donc pas appliqué pour les non-résidents fiscaux français et les personnes morales.

 

* Données 2018

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