Investir en Malraux

La loi 62-903 connue sous l’appellation Malraux, nom du ministre de la Culture André Malraux, date du 4 août 1962. Elle vient alors compléter la législation déjà en vigueur sur la protection du patrimoine historique et esthétique français. L’objectif étant la préservation et la mise en valeur du patrimoine de la France, elle vise à faciliter la restauration immobilière d’anciens immeubles et biens via notamment des réductions d’impôt. Pour un particulier, la loi Malraux permet un investissement immobilier dans l’ancien avec certains avantages fiscaux.

La loi Malraux, objectifs et évolution depuis 1962


La loi Malraux a été initiée dans un contexte politique de protection du patrimoine historique et architectural français. L’idée est alors d’inciter les propriétaires d’immeubles anciens (situés dans des zones spécifiques au patrimoine protégé) à entreprendre des travaux de rénovation à travers une réduction d’impôt sur le revenu (IR). Ce dispositif de défiscalisation entend répondre à des objectifs précis qui restent valables même aujourd’hui, à savoir :

  • La protection et la conservation du patrimoine historique et culturel français
  • Une volonté de rénovation et de remise à neuf (ou bon état) du parc immobilier français classé protégé.
  • Une volonté d’amélioration du cadre de vie pour répondre aux évolutions des attentes et exigences des résidents de ces centres-villes historiques.

Afin de s’adapter à ces objectifs et à la réalité du besoin de réhabilitation et de rénovation crucial dans certaines villes, la loi a évolué avec trois révisions principales en 1995, 2009 et 2016/2017 avec l’application de la Loi de Finances Rectificative. Cette dernière vise à élargir l’incitation à la rénovation en assouplissement certains critères comme le champ géographique, en augmentant le plafond de dépenses retenu pour le calcul de réduction d’impôts qui passe à 400 000 € sur 4 années et enfin en ouvrant le bénéfice de la défiscalisation à tous les locaux destinés à l’habitation (après réalisation des travaux). Ainsi des bureaux transformés en appartements peuvent rentrer dans le dispositif depuis 2017.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?


D’une manière générale, depuis le 1er janvier 2013, la loi Malraux s’adresse à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France (au sens de l’article 4B) qui acquièrent ou possèdent un bien immobilier (situé dans un périmètre précis et encadré) et qui souhaitent entreprendre des travaux de restauration et rénovation. Cependant, dans les faits, les investissements via le dispositif Malraux concernent surtout les propriétaires ayant une fiscalité très élevée qui sont en mesure de digérer la majeure partie du budget des travaux en une ou deux années. À noter que depuis 2013, la réduction via Malraux ne rentre plus dans le plafonnement global des niches fiscales.

Quelles sont les conditions applicables au bien immobilier ?


L’investissement en Malraux répond à une série de critères très stricts concernant le bien immobilier en question et les travaux qui seront réalisés en vue de la rénovation de ce dernier. Le principal critère déterminant pour l’immeuble, outre un intérêt historique et/ou architectural avéré, est sa situation géographique : il doit être situé dans une zone définie comme étant un quartier de patrimoine architectural. On peut distinguer deux types de sites :

  • Le site patrimonial remarquable (SPR) avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé par la ville ou les collectivités territoriales. Il peut s’agir de quartiers anciens dégradés (QAD), de quartiers présentant une forte concentration d’habitats anciens dégradés ou enfin des quartiers conventionnés « nouveau programme national de renouvellement urbain ». (Anciennement secteur sauvegardé).
  • Le site patrimonial remarquable (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) avec des aires de mise en valeur. (Anciennement ZPPAUP = Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).

Quelles sont les conditions applicables aux travaux entrepris ?


Afin de pouvoir profiter de la défiscalisation Malraux, plusieurs critères doivent être respectés concernant les travaux de rénovation réalisés.

  • L’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète. Attention depuis janvier 2009 certains travaux de gros œuvre (démolition, reconstruction ou extension) ne rentrent pas en compte pour le calcul de l’avantage fiscal.
  • Les travaux doivent avoir été autorisés par le préfet et validés par l’architecte des bâtiments de France qui vérifie la conformité avec la préservation d’une harmonie architecturale du quartier par exemple.
  • L’immeuble doit être rénové en vue d’une location à usage d’habitation à titre de résidence principale uniquement.
  • Il incombe une obligation de location nue pendant une durée de 9 ans à compter de la rénovation et dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Dans le cas d’un immeuble détenu en SCPI, cela signifie que les associés doivent conserver leurs parts pendant 9 ans minimum.
  • Les travaux effectués doivent respecter certaines contraintes comme la conservation du volume bâti existant du bien : les travaux peuvent augmenter la surface habitable mais pas le volume bâti en lui-même. Les contours de l’immeuble ne doivent pas être modifiés également.

Avantages et contraintes de la loi Malraux


+ -
Opportunité d’investir dans l’immobilier ancien de caractère en plein centre-ville avec un avantage fiscal. Engagement sur une durée de location à long terme (9 ans)
Réduction d’impôts sur le revenu (IR) entre 22 % et 30 % selon la localisation du bien (SPR, QAD,…). Les travaux concernés par la réduction d’impôt ne sont pas les postes dits « dévoreurs » de budget comme la démolition, l’extension…
La réduction d’impôt acquise en Malraux n’est pas prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales. Impossibilité de louer à un ascendant ou descendant ou un autre membre du foyer fiscal
Pas de contraintes de loyers plafonnés ou de ressources du locataire. Une rentabilité plutôt faible comprise généralement entre 2 et 3 % (avantages fiscaux inclus)

Synthèse


Si vous envisagez un investissement via le dispositif Malraux (en direct ou même via l’acquisition de parts en SCPI), assurez-vous de l’attrait du quartier et renseignez-vous sur la demande locative de la zone et de la ville plus généralement. Sachant que la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date de fin de travaux, il est important de prendre ce paramètre du marché en compte pour éviter de perdre la réduction d’impôt.

De même, même si en Malraux il n’y a pas de loyers plafonnés, évitez de vouloir louer trop cher pour augmenter votre rentabilité. L’idéal est de rester dans les prix du marché (voire fourchette haute), ainsi on réduit sa rentabilité certes mais on augmente la sécurité de versement des loyers et l’arrivée d’un locataire dans les délais impartis de 12 mois à date d’achèvement des travaux.

Investir en Malraux représente une somme importante, il est donc recommandé de passer par un prêt, surtout dans le contexte des taux historiquement bas. Il convient également de bien calculer l’économie d’impôt hypothétique réalisée grâce au dispositif avant d’investir et de bien penser aux ratios (foncier/travaux) et à la proportion de travaux par rapport au coût total de l’opération (en général entre 40 et 70 % mais pas plus !).

Renseignez-vous sur la valeur du mètre carré d’un logement de même type dans le quartier où vous pensez investir et vérifiez que votre coût de foncier est inférieur à un logement en bon état dans le quartier.

Ne pas oublier de prendre en compte avant d’investir tous les critères énoncés plus haut (engagement sur minimum de 9 ans, plafonnement du montant pris en compte pour la réduction d’impôt à 400 000 € sur 4 années, le type de zone SPR ou QAD ou autre car le pourcentage de réduction sera différent,…).