Guide complet pour débuter avec les SCPI en 2024
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des produits de placement qui vous permettent d’investir indirectement dans l’immobilier tertiaire ou résidentiel, sans avoir à vous occuper de la gestion des actifs qui intègrent son patrimoine. On vous explique tout ce qu’il faut savoir à leur sujet dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est une solution d’investissement qui vous permet d’accéder aussi bien au marché immobilier résidentiel que tertiaire, sans avoir à placer par vous-même votre épargne dans des biens immobiliers.
Concrètement, en investissant dans une société civile de placement immobilier, vous faites l’acquisition de parts de la société. Vous devenez donc l’un de ses associés.
Le fonctionnement d’une société civile de placement immobilier
Son fonctionnement est simple : chaque trimestre, vous percevez des dividendes qui sont calculés sur la base du nombre de parts que vous possédez et des loyers perçus par la société de gestion. C’est cette société de gestion qui s’occupe de sélectionner les biens dans lesquels investir, qui choisit les locataires, et qui s’occupe de prendre en charge les éventuels travaux de rénovation, de réparation ou de mise aux normes qui affecteraient son patrimoine.
Le choix des biens dans lesquels investir
La société de gestion de la SCPI choisit les biens intégrant son patrimoine en fonction d’une stratégie définie en amont. Il s’agit d’une stratégie dediversification qui s’opère soit :
- À un niveau géographique : dans ce cas, la SCPI peut choisir pour investir dans les régions au lieu de se concentrer sur la capitale, au contraire dépasser les frontières de l’Hexagone pour investir ailleurs en Europe ou à l’international. Les raisons derrière ce choix sont bien souvent d’ordre fiscal.
- À un niveau sectoriel : certaines SCPI se concentrent sur les immeubles liés aux activités de santé (cliniques), de tourisme (hôtels), de logistique (entrepôts) ou de services (immeubles de bureaux).
- À un segment du marché : les sociétés civiles de placement immobilier peuvent choisir de se concentrer sur l’immobilier résidentiel ou sur l’immobilier de bureaux, voire ne pas choisir et investir un peu dans les deux marchés.
Quels sont les différents types de SCPI ?
On distingue trois grands types de SCPI :
- Les SCPI de rendement : ces sociétés cherchent à constituer un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers (bureaux, commerces ou logements) et leurs associés perçoivent des revenus réguliers au prorata de leur participation. Son fonctionnement collectif se rapproche en ce sens de celui du crowdfunding immobilier !
- Les SCPI fiscales : ces sociétés ciblent en priorité des biens susceptibles de bénéficier de dispositifs avantageux sur le plan fiscal. Pour le résidentiel neuf, il s’agira par exemple de la loi Pinel, tandis que pour l’ancien, il s’agira du dispositif Malraux. Les associés bénéficient de réductions d’impôt, à condition que le patrimoine immobilier de la SCPI réponde à un engagement de mise en location fixé par les différents avantages fiscaux.
- Les SCPI de plus-value : ces sociétés misent quant à elle sur la valorisation du patrimoine immobilier. Alors que les SCPI de rendement valorisent le versement de revenus réguliers, la SCPI de plus-value valorise les actifs eux-mêmes. Le rendement est obtenu à la revente à bénéfice des immeubles dans lesquels elle investit.
SCPI à capital variable ou à capital fixe ?
Les SCPI à capital variable adaptent leur capital social selon le nombre d’entrées et de sorties des associés. À l’inverse, les SCPI à capital fixe disposent comme leur nom l’indique d’un capital prédéfini, et il ne leur est pas possible de créer de nouvelles parts autrement que lors d’une augmentation du capital. Cette augmentation doit être décidée de manière collective.
Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI ?
Le montant minimum pour investir dans une SCPI peut varier de quelques centaines à quelques milliers d’euros, selon la société. Il s’agit d’acquérir plusieurs parts à la fois : si le ticket d’entrée d’une SCPI est de 6 parts à 150 euros la part, comptez donc un investissement initial de 900 euros.
C’est ce qui fait de ce produit de placement une solution accessible à un grand nombre d’investisseurs. Si vous êtes un investisseur confirmer, c’est un moyen de ne pas placer tous vos œufs dans le même panier et de diversifier vos placements. Si vous êtes un petit épargnant au profil moins confirmé, c’est une opportunité de faire travailler vos économies et de potentiellement ne pas perdre la valeur de votre épargne face à l’inflation.
À noter que si de nombreuses SCPI vous impose de prendre plusieurs parts d’un coup à l’entrée, certaines vous permettent de devenir associé en n’en acquérant qu’une seule.
Quand sortir d’une société civile de placement immobilier ?
La société civile de placement immobilier est considérée comme un investissement de long terme. Une sortie de SCPI consiste à revendre toutes vos parts, et il est généralement recommandé de le faire à l’issue d’une période de 8 ans.
Il convient de rappeler qu’adhérer à l’une de ces sociétés s’accompagnement de règlements de frais de souscriptions (par la suite, vous devez aussi payer des frais de gestion). Le montant de ces frais de souscription correspond bien souvent à environ 10% du coût d’acquisition des parts. Or, ils ne sont prélevés que lorsque vous retirez ou cédez vos parts !
Dans ce contexte, nous vous recommandons de sortir d’une SCPI au bout de 8 ans car vous aurez alors amorti l’essentiel de ces frais de souscription. De plus, si vous investissez dans une SCPI fiscale par exemple, vous accédez aux avantages fiscaux du dispositif Pinel au bout de 6, 9 ou 12 ans.
Est-ce une bonne idée d’investir dans une SCPI ?
Les avantages d’une SCPI sont les suivants :
- Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion des biens intégrant le patrimoine de la SCPI, contrairement à l’investissement locatif en direct.Cette charge revient au gestionnaire de la société civile de placement immobilier.
- Le ticket d’entrée est accessible au plus grand nombre : comme évoquer plus haut, que vous soyez un petit épargnant ou un investisseur confirmé, ce véhicule d’investissement peut vous intéresser.
- Les parts achetées d’une SCPI Pinel vous font bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% pour une durée d’engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Pour une SCPI Malraux, la réduction varie entre 22 et 30% du montant des travaux réalisés.
- La SCPI est un excellent moyen d’accéder à l’immobilier tertiaire, qui nécessite habituellement des sommes très élevées.
- Le taux de distribution des SCPI ces dernières années varie généralement entre 4 et 6%, ce qui permet de faire face aux taux d’inflation observés ces derniers mois entre 2023 et 2024.
Quels sont les inconvénients de la SCPI ?
Bien sûr, comme tout produit d’investissement, les SCPI présentent des limites :
- Votre capital n’est pas garanti, vous vous exposez donc à une perte de capital si vous décidez d’investir dans une SCPI.
- Les performances passées ne permettent pas de préjuger des performances futures, les taux de distribution observés ces dernières années peuvent donc changer d’une année à l’autre.
- Le processus de vente des parts de SCPI peut prendre du temps, ce qui en fait un investissement peu liquide.
Vous avez à présent toutes les clés en main pour investir dans une société civile de placement immobilier.
FAQ - Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une solution d'investissement qui permet d'investir indirectement dans l'immobilier résidentiel ou tertiaire. En investissant dans une SCPI, vous acquérez des parts de la société et devenez l'un de ses associés. La direction de la société sélectionne les biens à investir, choisit les locataires et prend en charge les travaux de rénovation ou de réparation nécessaires. Chaque trimestre, vous recevez des dividendes en fonction du nombre de parts que vous détenez et des loyers perçus par la société de gestion.
Quels sont les différents types de SCPI ?
Il existe trois grands types de SCPI :
- Les SCPI de rendement visent à constituer un patrimoine immobilier diversifié et à distribuer des revenus réguliers à leurs associés.
- Les SCPI fiscales ciblent principalement des biens immobiliers pouvant bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Les associés peuvent bénéficier de réductions d'impôts, à condition que le parc immobilier de la SCPI respecte certains engagements de loyers fixés par différents avantages fiscaux.
- Les SCPI de plus-value se concentrent sur la valorisation du patrimoine immobilier. Le rendement est obtenu par la revente rentable des biens immobiliers dans lesquels elle investit.
Quel est le montant minimum requis pour investir dans une SCPI ?
Le montant minimum pour investir dans une SCPI peut varier de quelques centaines à quelques milliers d'euros selon les sociétés. Il s'agit d'acquérir plusieurs parts en une seule fois. Par exemple, si le ticket d'entrée d'une SCPI est de 6 parts à 150 euros la part, l'investissement initial sera de 900 euros.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'un investissement en SCPI ?
Les avantages d'un investissement en SCPI sont la facilité de gestion, l'accessibilité, les avantages fiscaux potentiels, l'accès à l'immobilier tertiaire et un taux de distribution généralement compris entre 4 et 6 %*. En revanche, les inconvénients sont le risque de perte en capital, l'incertitude sur les performances futures en fonction des performances passées, et le processus de vente des parts de SCPI qui peut être long, ce qui en fait un investissement moins liquide.
