Investir en SCPI pour un investissement d’avenir

En juin 2019 on dénombrait 180 SCPI réparties sur 30 sociétés de gestion avec 700 000 investisseurs associés. La capitalisation fin juin 2019 représentait 60,3 milliards d’euros et le taux de redistribution en 2018 était de 4.4 %, ce qui dépasse largement les taux moyens de livrets, actions et SICAV. Le marché des SCPI est devenu un marché majeur sur le secteur immobilier en France. Alors, intéressé par l’idée d’investir en SCPI ?

Le fonctionnement

Les sociétés civiles de placement immobilier sont une bonne réponse face aux incertitudes de l’avenir et sont parfaites pour investir dans la pierre. Contrairement à un placement dans l’immobilier classique, les SCPI ne nécessitent pas un apport de capital aussi important.

En effet le ticket d’entrée pour pouvoir détenir une part de SCPI est généralement d’environ 5 000 €¹, ce qui est bien plus accessible pour investir dans l’immobilier, bien que d’autres types de placement telles les plateformes de crowdfunding proposent des tickets d’entrée dès 1 000 €.

Ces sociétés civiles regroupent des épargnants qui investissent leur épargne dans le but d’acquérir des parts d’immeubles à usage locatif ou des bureaux situés dans de bons emplacements. L’intérêt premier du placement dans les SCPI est de pouvoir mutualiser à la fois les risques et les profits. Il s’agit d’un marché très réglementé où la liquidité de votre placement, dans des parts, est élevée.

La mutualisation des risques est sans doute l’avantage majeur dont on peut bénéficier lorsque l’on choisit d’investir en SCPI. Cela permet d’éviter de perdre son investissement dans le cas où l’un des biens se retrouve en difficulté (retard de paiement, loyer impayé…). Il s’agit d’une mutualisation des risques en matière de nombre d’actifs immobiliers, mais également en matière de diversité géographique. Certaines sociétés civiles de placement immobilier permettent d’investir dans d’autres pays européens.

Une société de gestion est un prestataire de service pour le compte des associés de la SCPI qui l’élise lors des AG. Celle-ci est sous l’autorité de l’AMF. Elle a pour mission de choisir les actifs immobiliers à acquérir, de sélectionner les locataires, et de prendre en charge les travaux et l’entretien des immeubles. Les détenteurs de parts de SCPI n’ont donc pas à s’occuper de la gestion des biens immobiliers.

SCPI de rendement, à capital fixe ou de défiscalisation ?

L’avantage de pouvoir investir dans la SCPI de rendement, également appelée capital variable, est que vous êtes sûr de l’immobilier professionnel. Ce secteur est large et offre des baux commerciaux qui sont plus flexibles car ils permettent de sécuriser votre placement locatif en assurant que votre locataire reste au moins 6 ans.

À noter que les locataires, lorsqu’ils sont des entreprises, présentent un avantage de taille : l’envie de développer leur activité. Une motivation supplémentaire qui permet à l’investisseur d’envisager que les loyers soient versés sur le long terme et avec sérieux. Investir en SCPI est d’ailleurs un moyen beaucoup plus facile d’accéder à l’immobilier d’entreprise, d’autant plus si l’on est un petit épargnant.

L’une des contraintes repose sur les frais de gestion de votre patrimoine immobilier. Il existe un marché d’offre et de demande permettant d’avoir plus de flexibilité dans l’acquisition ou la cession de parts. Le plafond du capital est inscrit dans les statuts et celui-ci peut être amené à évoluer dans le temps. Néanmoins entre deux augmentations de capital le prix de votre part ne varie pas, vous avez alors la possibilité d’opérer sur le marché secondaire.

Les investissements à capitaux fixes offrent un prix unique, défini au préalable, pour la souscription à de nouvelles parts. L’investisseur a la possibilité de vendre ou acheter des parts à tout moment, dans la limite des parts maximum fixées par les statuts. Dans quel cas seule une augmentation du capital ou un recours au marché secondaire sera possible.

La société de gestion est la seule habilité à vendre vos parts à prix fixe, le risque est qu’aucun acquéreur ne soit trouvé, mais cela reste exceptionnel. Enfin il est important de prendre en compte que dans une SCPI à capital fixe, la valeur de vos parts ne représente pas celle du patrimoine immobilier. De même la société de gestion peut fixer les prix discrétionnairement.

Ce type de placement peut également servir à défiscaliser. En effet il est possible d’investir en SCPI résidentiels, dans des biens disposant de dispositifs tels que Pinel, Malraux, ou effectuent du déficit foncier. Ces mesures, visant à inciter les Français à investir dans l’immobilier (notamment avec le dispositif Pinel pour les logements neufs), offrent des avantages fiscaux intéressants pour ceux qui souhaitent investir en SCPI.

Les investisseurs percevront donc des déductions d’impôt allant de 18 à 21 % (ou 12 % pour une durée de location de l’immeuble de 6 ans) du montant investi pour les programmes Pinel, environ 17 % pour les investissements Malraux et entre 22 et 30 % des dépenses des travaux réalisés pour le déficit foncier.

Ces dispositifs sont avantageux pour les investisseurs puisqu’ils bénéficient, en plus de revenus fonciers, de réductions d’impôt non négligeables, selon le montant de leur investissement. Néanmoins, les investisseurs seront contraints de « garder » ses parts de SCPI sur une plus longue durée et la revente de vos parts ne garantit pas de plus-values.

¹Un ticket minimum est recommandé, surtout dans les sociétés civiles de placement immobilier de rendement, cependant certaines sont accessibles à partir d’une unique part, soit quelques centaines d’euros. Idéal pour les petits épargnants, ainsi que pour les plus gros investisseurs qui ne souhaitent pas mettre tous leurs œufs dans le même panier.

L’intérêt d’investir dans les SCPI ?

En choisissant d’investir en SCPI de rendement, il faut faire expertiser son parc immobilier une fois par an. Il s’agit d’un levier financier à moyen voire long terme (15 ans généralement). Le rendement moyen quant à lui est inférieur à 5 %, ce qui n’est pas le meilleur taux que l’on puisse trouver pour les investissements dans la pierre. De même, les frais de gestion sont élevés, il faut donc rester vigilant quant aux intérêts reversés (net de frais) ainsi qu’aux différents risques : en effet, on reste sur de l’immobilier après tout !

Notre avis et nos conseils

Investir en SCPI demande du temps, il faut étudier leur mode de fonctionnement, leurs différences réglementaires et bien choisir entre investir en SCPI ou en locatif. Pour investir en SCPI de rendement, le prix d’exécution sur le marché secondaire est net de frais lorsque vous êtes vendeur, à l’inverse si vous n'êtes pas vendeur il faudra s’acquitter de frais d’enregistrement.

Choisir d’investir en SCPI constitue un placement plus sûr car les risques sont mutualisés et les actifs diversifiés, néanmoins les perspectives de rendement sont limitées et uniquement sur du long terme. Cela nécessite donc de se poser les bonnes questions et analyser les menaces (exemple : appartements vacants).

Faut-il acheter comptant ou à crédit ? Les perspectives de financement en SCPI sont plus onéreuses car la banque dispose de moins de garanties, en conséquence les taux proposés seront légèrement supérieurs à un financement pour un actif de type appartement. En choisissant d’investir en SCPI, les rendements sont donc inférieurs sur le court terme, puis à peu près équivalents à partir de 10 - 15 ans. Maintenant que vous savez pourquoi et comment investir en SCPI, n’hésitez pas à découvrir les différentes options d’investissement, notamment en crowdfunding immobilier, sur notre site web. Avec Homunity, vous êtes accompagné au fil de votre projet.