Le fonctionnement :


Les sociétés civiles de placement immobilier sont une bonne réponse face aux incertitudes de l’avenir et sont parfaites pour investir dans la pierre. Contrairement à un placement dans l’immobilier classique les SCPI ne nécessitent pas un apport de capital aussi important. En effet le ticket d’entrée pour pouvoir détenir une part de SCPI est généralement d’environ 5000 €1, ce qui est bien plus accessible pour investir dans l’immobilier, bien que d’autres types de placement telles les plateformes de crowdfunding proposent des tickets d’entrée dès 1000 €.

Ces sociétés civiles regroupent des épargnants qui investissent leur épargne dans le but d’acquérir des parts d’immeubles à usage locatif ou des bureaux situés dans de bons emplacements. L’intérêt premier du placement dans les SCPI est de pouvoir mutualiser à la fois les risques et les profits. Il s’agit d’un marché très réglementé où la liquidité de votre placement, dans des parts, est élevée.

Une société de gestion est un prestataire de service pour le compte des associés de la SCPI qui l’élise lors des AG. Celle-ci est sous l’autorité de l’AMF.

SCPI de rendement, à capital fixe ou de défiscalisation ?


L’avantage de pouvoir investir dans la SCPI de rendement, également appelée capital variable, est que vous êtes sur de l’immobilier professionnel. Ce secteur est large et offre des baux commerciaux qui sont plus flexibles car ils permettent de sécuriser votre placement locatif en assurant que votre locataire reste au moins 6 ans. L’une des contraintes repose sur les frais de gestion de votre patrimoine immobilier. Il existe pour ces SCPI un marché d’offre et de demande permettant d’avoir plus de flexibilité dans l’acquisition ou la cession de parts. Le plafond du capital est inscrit dans les statuts et celui-ci peut être amené à évoluer dans le temps. Néanmoins entre deux augmentations de capital le prix de votre part ne varie pas, vous avez alors la possibilité d’opérer sur le marché secondaire.

Les SCPI à capitaux fixes offrent un prix unique, définit au préalable, pour la souscription à de nouvelles parts. L’investisseur a la possibilité de vendre ou acheter des parts à tout moment, dans la limite des parts maximum fixées par les statuts. Dans quel cas seule une augmentation du capital ou un recours au marché secondaire sera possible. La société de gestion est la seule habileté à vendre vos parts à prix fixe, le risque est qu’aucun acquéreur ne soit trouvé mais cela reste exceptionnel. Enfin il est important de prendre en compte que dans une SCPI à capital fixe, la valeur de vos parts ne représente pas celle du patrimoine immobilier. De même la société de gestion peut fixer les prix discrétionnairement.

Les SCPI peuvent également servir à défiscaliser. En effet il est possible d’investir dans des parts de SCPI résidentiels, dans des biens disposant de dispositifs tels que Pinel, Malraux, ou effectuent du déficit foncier. Les investisseurs percevront donc des déductions d’impôt allant de 18 à 21 % (ou 12 % pour une durée de location de l’immeuble de 6 ans) du montant investi pour les programmes PINEL, environ 17 % pour les investissements Malraux et entre 22 et 30 % des dépenses des travaux réalisés pour le déficit foncier. Ces dispositifs sont avantageux pour les investisseurs puisqu’ils bénéficient, en plus de revenus fonciers, de réductions d’impôt non négligeables, selon le montant de leur investissement. Néanmoins, les investisseurs seront contraints de « garder » ses parts de SCPI sur une plus longue durée et la revente de vos parts ne garanties pas de plus-values.

1Un ticket minimum est recommandé, surtout dans les SCPI de rendement, cependant certaines SCPI sont accessibles à partir d’une unique part, soit quelques centaines d’euros.

L’intérêt d’investir dans les SCPI ?


SCPI rendement doit faire expertiser son parc immobilier un fois par an Il s’agit d’un levier financier à moyen voire long terme (15 ans généralement). Le rendement moyen quant à lui est inférieur à 5 %, ce qui n’est pas le meilleur taux que l’on peut trouver pour les investissements dans la pierre. De même, les frais de gestion sont élevés, il faut donc rester vigilant quant aux intérêts reversés (net de frais) ainsi qu’aux différents risques car on reste sur de l’immobilier après tout.

Notre avis et nos conseils :


Les SCPI demandent du temps, il faut étudier leur mode de fonctionnement, leurs différences réglementaires et bien choisir entre investir en locatif ou en SCPI. Pour les SCPI de rendements, le prix d’exécution sur le marché secondaire est net de frais lorsque vous êtes vendeur, à l’inverse si vous n'êtes pas vendeur il faudra s’acquitter de frais d’enregistrement.

Les SCPI constituent un placement plus sûr car les risques sont mutualisés et les actifs diversifiés, néanmoins les perspectives de rendements sont limitées et uniquement sur du long terme. Cela nécessite donc de se poser les bonnes questions et analyser les menaces (exemple : appartements vacants).

Faut-il acheter comptant ou à crédit ? Les perspectives de financement en SCPI sont plus onéreuses car la banque dispose de moins de garanties, en conséquence les taux proposés seront légèrement supérieurs à un financement pour un actif de type appartement. Les rendements sont donc inférieurs sur le court terme, puis à peu près équivalents à partir de 10 - 15 ans.