SCPI de rendement : le guide pour investir

Temps de lecture : 6 minutes
SCPI de rendement : le guide pour investir

En 2023, la pierre papier reste un placement apprécié des épargnants. Parmi les différents véhicules d’investissement disponibles sur le marché, la SCPI de rendement apparaît comme la solution idéale pour se constituer un revenu régulier. Mais avant d’investir, il est indispensable de bien comprendre le fonctionnement, les avantages ou encore les risques des SCPI de rendement. 

Pour en savoir plus, lisez le guide complet rédigé par les experts Homunity. 

Introduction aux SCPI de rendement

 

Définition et fonctionnement des SCPI de rendement

Une SCPI de rendement est une Société Civile de Placement Immobilier permettant aux investisseurs d'acquérir des parts d'un portefeuille immobilier et d’en percevoir les revenus. 

En pratique, une société de gestion collecte des fonds auprès des épargnants afin d’acquérir un parc immobilier. Celui-ci est composé le plus souvent de bureaux, de commerces ou encore d'entrepôts. Certaines SCPI se spécialisent dans l’acquisition d’immeubles dédiés à la santé, à l’éducation ou à l’hôtellerie. Plus rarement, il peut s’agir de logements destinés à la résidence principale ou secondaire. Les revenus locatifs, déduits des frais de gestion, sont ensuite distribués aux investisseurs, proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent. 

Les différents types de SCPI

Les SCPI de rendement font partie des trois grandes catégories de sociétés civiles de placements immobiliers avec les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Les premières ont pour mission d’acquérir des biens éligibles à certains dispositifs de défiscalisation immobilière (Malraux, Pinel, etc). Les investisseurs profitent ainsi d’une réduction d’impôt. Ces SCPI fiscales distribuent en général moins de dividendes que les SCPI de rendement. 

Quant aux SCPI de plus-value, elles ont pour objectif de constituer un patrimoine immobilier à fort potentiel afin de réaliser des plus-values. Les investisseurs profitent donc d’une valorisation de leurs parts et d’un gain à la revente. 

Pourquoi investir dans une SCPI de rendement ?

 

Des rendements attractifs

Les SCPI de rendement affichent des performances élevées et stables, même lorsque l’économie montre des signes de faiblesse. En 2020, en pleine crise du Covid-19, ce placement a malgré tout conservé un taux de distribution moyen de 4,18%*, contre 4,45%* en 2021 et 4,53%* en 2022. Certains SCPI proposent même des rendements supérieurs à 7 ou 8%*. 

Des revenus réguliers 

Contrairement aux SCPI Fiscales ou SCPI de Plus-Value, les SCPI de Rendement distribuent, pour la plupart, des dividendes tous les trimestres. Cet avantage, associé à des performances élevées et stables, fait de cette SCPI le placement privilégié des investisseurs souhaitant profiter d’un revenu complémentaire régulier. 

Une diversification du portefeuille

Les épargnants ont le choix entre les SCPI diversifiées ou les SCPI thématiques, spécialisées dans des actifs particuliers (SCPI de bureauxSCPI de commerce, SCPI de santé, etc.). La diversification sectorielle peut s’accompagner d’une diversification géographique. Certaines sociétés de gestion veillent à acquérir des biens, à Paris, en Île-de-France et en province. D’autres se concentrent sur des immeubles situés dans les grandes métropoles européennes ou dans certaines régions (SCPI Régionales). 

Une mutualisation des risques 

En investissant dans une SCPI de rendement, les détenteurs de parts répartissent les risques sur un large portefeuille de biens et de locataires. Ils minimisent ainsi l'impact des éventuelles fluctuations du marché. En d'autres termes, si l'un des biens immobiliers connaît des difficultés, les pertes potentielles sont atténuées par les performances positives des autres biens du portefeuille. 

Une gestion déléguée

Avec les SCPI de rendement, les investisseurs n'ont pas à se préoccuper des tâches complexes liées à l'acquisition, à la gestion locative, à l'entretien et à la revente des biens immobiliers. En effet, une société de gestion assume l’ensemble de ces responsabilités. Cela permet aux investisseurs de profiter des avantages de l'immobilier, tout en se déchargeant des contraintes administratives, techniques et opérationnelles. 

Dans le même temps, une gestion professionnelle du parc immobilier contribue à maximiser les performances de l’investissement. 

Un faible ticket d’entrée

Il s’agit d’un des avantages les plus attrayants des SCPI de rendement. Grâce à un faible ticket d’entrée, ce placement apparaît comme très accessible pour une large majorité d'épargnants. Certaines SCPI sont disponibles dès 200 euros d’investissement. La plupart imposent toutefois l’acquisition d’au moins 10 parts. A contrario, l'achat direct de biens immobiliers exige un investissement considérable en termes de fonds propres. 

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Comment choisir la meilleure SCPI de rendement ?

 

Les critères de sélection

Pour sélectionner la meilleure SCPI de rendement, vous devez tenir compte d’une série de facteurs et notamment : 

  • De ses taux de rendement annuels moyens sur plusieurs années : ce critère est toutefois insuffisant puisque les performances passées ne permettent pas de préjuger des performances futures ;
  • De la nature des biens immobiliers présents dans le portefeuille de la SCPI ; 
  • De la localisation de ses biens ;
  • De la réputation et de l’expérience de la société de gestion ; 
  • De son taux d'occupation financier. 

Comparaison des SCPI de rendement

Voici le top 5 des SCPI de rendement en 2023 : 

  • Remake Live : spécialisée dans l’acquisition de biens situés dans des zones de transition urbaines, cette SCPI affichait un taux de redistribution de 7,64%* en 2022. 
  • Iroko Zen : cette SCPI de rendement investit en France et en Europe dans des immeubles répondant aux exigences ESG et aux besoins des citadins. Son rendement 2022 a atteint 7,04 %*.  
  • Corum Origin : SCPI historique et populaire auprès des épargnants, Corum Origin a proposé aux investisseurs un taux de redistribution de 6,88%* en 2022. 
  • Eurion : cette SCPI ISR a terminé l’année 2022 avec un rendement de 6,47 %*. 
  • Cœur de régions : spécialisée sur les biens situés en province et dans les petites villes, cette SCPI Régionale affichait un taux de 6,40 %* en 2022. 

Les risques associés aux SCPI de rendement

 

Le Risque de perte en capital

La valeur des parts de la SCPI peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier. Il est donc possible que le montant initial investi ne soit pas entièrement préservé. 

Le taux d’occupation variable

Le taux d'occupation des biens immobiliers dans le portefeuille de la SCPI peut varier. Cela peut influencer les revenus distribués aux investisseurs et réduire les rendements potentiels.

L’impact de la conjoncture économique

Les périodes de ralentissement économique peuvent entraîner une vacance locative accrue et une pression à la baisse sur les loyers. Les revenus distribués par la SCPI peuvent alors diminuer. 

Comment calculer le rendement d'une SCPI?

 

Le taux de distribution

C’est bien entendu un élément clé pour évaluer le rendement d’une SCPI. Le taux de distribution représente le pourcentage des revenus locatifs générés par le son portefeuille et distribué aux investisseurs sous forme de dividendes. Il est calculé en divisant le montant des versements annuels par le prix d'acquisition des parts de la SCPI.

La revalorisation des parts

La revalorisation des parts peut contribuer au rendement total. Si leur valeur augmente au fil du temps, les épargnants réalisent un gain en capital lors de leur cession. La revalorisation des parts est calculée en comparant la valeur actuelle des parts à leur valeur initiale.

L’impact fiscal

Les revenus distribués par une SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu, selon votre taux d’imposition marginal, et aux prélèvements sociaux. De la même façon, les gains en capital réalisés lors de la vente de parts sont assujettis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Il est donc indispensable de tenir compte de votre fiscalité lors du calcul du rendement de votre investissement. 

FAQ - Questions fréquentes sur les SCPI de rendement

 

Comment investir dans une SCPI de rendement ?

L’acquisition des parts de SCPI de rendement peut se faire au comptant, à crédit ou dans le cadre d’un cadre d’assurance vie. L’emprunt permet de profiter d’un effet levier et d’augmenter la capacité d’investissement de l’épargnant. Toutefois, certaines banques refusent de financer l’achat de parts de SCPI à crédit. Elles conditionnent souvent cette option à la souscription de leurs propres produits. 

Quel est le rendement moyen d'une SCPI en 2023 ?

Selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, le taux de redistribution des SCPI au 31 décembre 2022 atteignait 4,53 %. 

Quel montant investir en SCPI de rendement ?

Pour se constituer un revenu complémentaire régulier et couvrir les frais de souscription, il est recommandé d’investir au moins 10 000 euros dans une SCPI de rendement. Toutefois, le montant de votre investissement dépend de votre patrimoine, de vos objectifs ou encore de votre appétence aux risques.  

Vous envisagez d'investir dans une SCPI de rendement ? Il existe une multitude d'options disponibles sur le marché disponible. Pour faire le bon choix et optimiser votre investissement, il est indispensable d’être bien accompagné. C'est précisément là que nos experts Homunity interviennent. N'hésitez pas à les contacter, ils sont à votre disposition pour vous guider dans votre démarche d'investissement.

* Homunity rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi n'est pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. La SCPI est un produit de placement collectif en immobilier à capital variable. La SCPI est un placement de long terme avec une durée minimum de conservation des parts conseillée de 8 ans.

Cet article a été rédigé par Mikael Assayag, Directeur de l'Epargne d'Homunity et expert SCPI.

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