Optimisez votre fiscalité avec les SCPI fiscales

Investir dans la pierre papier, notamment à travers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), semble très attractif. Cependant, avant de sauter le pas, il est crucial de bien connaître les différents véhicules d’investissement pour déterminer celui qui correspond le mieux à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux. Parmi ces véhicules, les SCPI fiscales offrent des opportunités intéressantes pour réduire le montant de vos impôts tout en constituant un patrimoine immobilier. Elles permettent aux particuliers d'investir dans l'immobilier sans soucis de gestion tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. Contrairement aux SCPI de rendement, qui se concentrent principalement sur l'immobilier professionnel, les SCPI fiscales se composent de biens immobiliers éligibles à divers dispositifs de défiscalisation. Comprendre les spécificités des SCPI fiscales est essentiel pour faire un choix éclairé et optimiser vos investissements. Que vous souhaitiez bénéficier d'avantages fiscaux immédiats ou préparer votre avenir financier, cet article vous aidera à mieux cerner l'intérêt des SCPI fiscales.

Qu'est-ce qu'une SCPI fiscale ?

Définition des SCPI fiscales

Les SCPI fiscales permettent de réduire le montant de ses impôts tout en constituant un placement d’épargne dans l’immobilier. En contrepartie, l’investisseur doit conserver plus longtemps ses parts qu’avec des SCPI de rendement. Une SCPI fiscale est un placement immobilier qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans soucis de gestion tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Le rôle de la société de gestion d’une SCPI fiscale est de composer un parc immobilier de biens bénéficiant d’avantages fiscaux, tandis que pour les SCPI de rendement, les sociétés de gestion investissent généralement dans l’immobilier professionnel.

Avantages principaux des SCPI fiscales par rapport aux SCPI de rendement

1. Réduction d’impôts : les SCPI fiscales permettent de bénéficier de réductions d’impôts significatives grâce à divers dispositifs fiscaux comme Pinel, Denormandie,  ou le grâce à leur statut de monument historique.
2. Diversification du portefeuille : en investissant dans des biens immobiliers résidentiels éligibles à des avantages fiscaux, elles permettent une diversification supplémentaire par rapport aux SCPI de rendement qui se concentrent sur l’immobilier professionnel.
3. Investissement sans gestion : comme pour les SCPI de rendement, elles vous déchargent de la gestion des biens immobiliers. La société de gestion s’occupe de l’acquisition, de la rénovation, et de la gestion locative des biens.
4. Patrimonialisation : en plus de bénéficier de réductions d’impôts, les investisseurs se constituent un patrimoine immobilier de qualité, souvent situé dans des zones stratégiques et dynamiques.
5. Valorisation potentielle : les biens acquis par les SCPI fiscales sont souvent rénovés ou situés dans des zones en développement, ce qui peut entraîner une valorisation du capital à long terme.

Il est important de bien comprendre ces avantages et de les comparer avec vos objectifs patrimoniaux avant de choisir le type de SCPI dans lequel investir.

Les différents types de SCPI fiscales et leurs avantages fiscaux

La SCPI Pinel

Avec le dispositif Pinel, la réduction fiscale varie en fonction de la durée d’investissement choisie. Si l’associé conserve ses parts pendant 9 ou 12 ans, la réduction représente 18 % ou 21 % du montant total de la souscription. À noter que la défiscalisation est répartie linéairement sur le nombre d’années. Les SCPI Pinel vous permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange d'un engagement de location des biens immobiliers neufs acquis par la SCPI pour une durée déterminée.

Avantages fiscaux spécifiques :

• Réduction d'impôt de 18 % pour une durée de détention de 9 ans.
• Réduction d'impôt de 21 % pour une durée de détention de 12 ans.

Exemple concret d’un investissement en SCPI Pinel :

La souscription est ouverte pour une durée de 30 à 36 mois. Une fois le patrimoine immobilier neuf acquis, les logements sont loués pour la durée choisie (6, 9, ou 12 ans), et vous percevez trimestriellement les revenus locatifs au prorata de leur investissement. Au terme du dispositif, la société de gestion revend l’ensemble du parc immobilier. Les souscripteurs peuvent alors revendre leurs parts. Cependant, une revente anticipée sur le marché secondaire peut entraîner une forte décote.

Conditions et durée de l’investissement :

• Engagement de location des biens pour 6, 9, ou 12 ans.
• Revenus locatifs perçus trimestriellement.
• Possibilité de revente des parts après la fin du dispositif, avec un risque de décote en cas de revente anticipée.

Les SCPI Malraux

Les SCPI Malraux collectent des fonds auprès d’épargnants pour financer l’acquisition et la rénovation de résidences anciennes situées dans des zones éligibles au dispositif Malraux. Le dispositif Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en finançant la rénovation de biens immobiliers anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou protégés.

Avantages fiscaux spécifiques :

• Réduction d’impôt de 22 % du coût des travaux si le bien est situé en protection du patrimoine architectural.
• Réduction d’impôt de 30 % du coût des travaux si le bien est situé en secteur sauvegardé.

Exemple concret d’un investissement en SCPI Malraux :vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 30 % du montant des dépenses de travaux dans la limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal.

Conditions et durée de l’investissement :

• Au moins 65 % du montant de la souscription doit être affecté aux dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt.
• Au moins 30 % du montant de la souscription doit être affecté à l’acquisition d’immeubles.
• Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois suivants la clôture de celle-ci.

Les SCPI de déficit foncier

Les SCPI déficit foncier permettent de bénéficier d’un avantage fiscal grâce aux travaux réalisés dans les biens immobiliers acquis par la SCPI. Ces travaux génèrent des charges et donc du déficit foncier, déductible des revenus fonciers.

Avantages fiscaux spécifiques :

• Déduction des charges liées aux travaux du revenu foncier, dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal.
• Réduction d'impôt pouvant atteindre 45 % pour les personnes avec des revenus fonciers élevés.

Exemple concret d’un investissement en SCPI déficit foncier : La période de collecte et d’investissement dure environ 3 ans. Les biens immobiliers sont loués pendant 10 ans, durant lesquels les investisseurs perçoivent des loyers en plus du déficit foncier généré. Le patrimoine est ensuite liquidé sur une période de 2 à 5 ans, permettant de récupérer leur capital.

Conditions et durée de l’investissement :

• Durée de location du parc immobilier de 10 ans.
• Période de collecte et d’investissement d’environ 3 ans.
• Liquidation du patrimoine sur 2 à 5 ans après la période de location.

La fiscalité des SCPI

Quelle fiscalité sur les revenus fonciers ? 

Régime réel d’imposition : les revenus fonciers issus des SCPI sont généralement soumis au régime réel d’imposition. Cela signifie que vous devez déclarer les revenus fonciers nets après déduction des charges, telles que les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les travaux et autres charges déductibles. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Régime micro-foncier : si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, il peut opter pour le régime micro-foncier. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus fonciers bruts, et le solde est imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cependant, ce régime ne permet pas de déduire les charges réelles.

Exemple : vous percevez 10 000 € de revenus fonciers bruts annuels et à 2 000 € de charges déductibles. En régime réel, il déclare 8 000 € de revenus fonciers nets. En régime micro-foncier, il bénéficie d’un abattement de 30 %, soit 3 000 €, et déclare 7 000 €.

La fiscalité sur les revenus financiers

Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) : les revenus financiers issus des placements de trésorerie des SCPI sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, qui comprend 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les investisseurs peuvent toutefois opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela leur est plus favorable.

Exemple : vous percevez 1 000 € de revenus financiers. Avec le PFU, il paiera 300 € d’impôt (12,8 % + 17,2 %). Si vous optez pour le barème progressif et que sa tranche marginale d’imposition est de 30 %, il paiera 472 € d’impôt (30 % + 17,2 %).

La fiscalité sur les plus-values

Quel régime des plus-values immobilières ? 

 Les plus-values réalisées lors de la revente des parts de SCPI sont imposées au taux de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %. Des abattements pour durée de détention s'appliquent après cinq ans.

Quelles exonérations et abattements ?

• 6 % par an entre la 6e et la 21e année pour l’impôt sur le revenu.
• 4 % la 22e année pour l’impôt sur le revenu.
• Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu.
• 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année pour les prélèvements sociaux.
• 9 % par an entre la 23e et la 30e année pour les prélèvements sociaux.
• Exonération totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Exemple de calcul : vous revendez vos parts de SCPI après 10 ans, réalisant une plus-value de 20 000 €. Les abattements sont de 6 % par an pendant 5 ans, soit 30 % au total. La base imposable est donc de 14 000 € (20 000 € - 6 000 €). L’impôt sera de 2 660 € (19 % de 14 000 €) et les prélèvements sociaux de 2 408 € (17,2 % de 14 000 €), soit un total de 5 068 €.

Fiscalité en assurance-vie

Investir dans des SCPI via une assurance-vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce contrat. Les revenus générés par les SCPI ne sont imposés qu'en cas de retrait. De plus, après 8 ans de détention, les gains bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple.

Les conditions et limites :

• Les revenus ne sont taxés qu'en cas de retrait.
• Après 8 ans, les gains bénéficient d’un abattement.
• Les frais de gestion de l’assurance-vie peuvent réduire les rendements.
• Les SCPI doivent être éligibles à l’assurance-vie, et les conditions de souscription peuvent varier selon les contrats.

Exemple concret : vous placez 50 000 € en SCPI via une assurance-vie. Après 10 ans, la valeur est de 70 000 €. En retirant 20 000 €, la plus-value imposable est de 20 000 € - (50 000 € / 70 000 € x 20 000 €) = 7 142 €. L’abattement de 4 600 € est appliqué, et la taxation se fait sur 2 542 € restants.

Les inconvénients des SCPI fiscales

Le premier désavantage que nous pouvons noter est le rendement plutôt faible, environ 3 % du prix de la part alors que pour les SCPI de rendement, nous tournons plus autour de 5 %.

Rendement comparé aux SCPI de rendement

Les SCPI fiscales, en général, offrent un rendement plus faible par rapport aux SCPI de rendement. Les SCPI de rendement peuvent atteindre des taux de distribution de 5 % ou plus, tandis que les SCPI fiscales tournent souvent autour de 3 %. Cela s'explique par le fait que l'objectif principal des SCPI fiscales est de fournir un avantage fiscal plutôt que de maximiser les revenus locatifs.

Durée d’investissement nécessaire

Les SCPI fiscales exigent un engagement à long terme. Les parts doivent être détenues pendant toute la durée de l’avantage fiscal pour éviter une décote significative. Typiquement, cette durée peut aller de 9 à 12 ans, voire plus, selon le dispositif fiscal choisi. Par exemple, pour bénéficier pleinement des avantages du dispositif Pinel, vous devez vous engager pour une période de 6, 9 ou 12 ans.

Risques liés à la revente anticipée des parts

Une revente anticipée des parts de SCPI fiscales peut entraîner une perte de l’avantage fiscal et une décote importante sur le marché secondaire. En effet, les parts de SCPI fiscales sont souvent moins liquides que celles des SCPI de rendement. La revente avant la fin de la période d'engagement fiscal peut entraîner des pénalités fiscales et une réduction de la valeur des parts. Par conséquent, vous devez être prêts à maintenir leur investissement sur le long terme pour maximiser les bénéfices fiscaux et minimiser les risques financiers.

Stratégies pour optimiser la fiscalité des SCPI

Achat en nue-propriété

L'achat en nue-propriété est une stratégie intéressante pour réduire la fiscalité liée à l'investissement en SCPI.

Lorsque vous achetez la nue-propriété de parts de SCPI, vous bénéficiez d'une décote importante sur le prix d'achat, généralement entre 20 % et 40 %. Durant la période de démembrement, vous ne percevez pas de revenus fonciers, ce qui signifie que vous n'avez pas d'impôt à payer sur ces revenus. L'usufruitier, souvent un investisseur institutionnel, perçoit les loyers et supporte l'imposition correspondante.

Un autre avantage de cette stratégie est que les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas soumises à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) tant que vous ne récupérez pas l'usufruit. Cela permet de réduire la base taxable et de réaliser des économies fiscales.

Exemple concret d’investissement : 

Supposons que vous achetiez la nue-propriété de parts de SCPI d'une valeur de 100 000 € avec une décote de 30 %, soit pour un montant de 70 000 €. Pendant les 10 années de démembrement, vous ne percevez pas de loyers et n'avez donc pas de revenus fonciers à déclarer. À la fin des 10 ans, vous récupérez la pleine propriété des parts de SCPI, dont la valeur est désormais de 100 000 €, voire plus en cas d'appréciation du marché immobilier. Vous pouvez alors commencer à percevoir des loyers ou décider de vendre les parts, réalisant ainsi une plus-value potentiellement non imposable si vous dépassez la durée de détention exonératoire.

Intégration dans un contrat d’assurance-vie

L'intégration de parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie est une autre stratégie efficace pour optimiser la fiscalité.

Investir dans des parts de SCPI via un contrat d'assurance-vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce placement. Tant que les gains restent investis dans le contrat, ils ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. Les revenus générés par les SCPI sont réinvestis dans le contrat et ne sont taxés qu'au moment des rachats.

Après 8 ans de détention, les gains retirés bénéficient d'un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple, ce qui réduit significativement l'impôt dû. De plus, les gains sont imposés à un taux réduit de 7,5 % au-delà de cet abattement, plus les prélèvements sociaux.

Exemple concret :

Imaginez que vous investissiez 50 000 € dans des parts de SCPI via votre contrat d'assurance-vie. Les SCPI génèrent un rendement de 4 % par an, soit 2 000 € de revenus annuels réinvestis dans le contrat. Après 10 ans, votre investissement a généré 20 000 € de revenus, totalisant 70 000 €.

Si vous décidez de retirer 10 000 € après 10 ans, seuls les gains proportionnels à ce retrait sont imposés. Supposons que 30 % du montant retiré représente des gains, soit 3 000 €. Après application de l'abattement de 4 600 € (si vous êtes seul), ces gains ne sont pas imposés. Vous ne paierez donc que les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les 3 000 €, soit 516 €.