Investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant de réduction d’impôt mais sans avoir à s’occuper de la gestion locative tel est le principe des SCPI fiscales. Cette solution d’investissement permet de défiscaliser au même titre qu’un investissement immobilier en direct avec les mêmes dispositifs (Pinel, Malraux, déficit foncier). La pierre papier semble très intéressant sur papier, néanmoins avant de sauter le pas il est important de bien connaître les différents véhicules d’investissement afin de déterminer celui qui correspond le mieux à votre situation et vos objectifs patrimoniaux.

Qu’est-ce que les SCPI fiscales ?

Comme nous l’avons évoqué juste au-dessus, les SCPI fiscales ont pour principal intérêt de réduire le montant de ses impôts tout en se constituant un placement d’épargne dans l’immobilier. En contrepartie, l’investisseur doit conserver plus longtemps ses parts qu’avec des SCPI de rendement.

Une SCPI fiscale est un placement immobilier qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans soucis de gestion tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Le rôle de la société de gestion d’une SCPI fiscale est de composer le parc immobilier de biens bénéficiant d’avantages fiscaux tandis que pour les SCPI de rendement, les sociétés de gestion investissent généralement dans l’immobilier professionnel.

Les types de SCPI fiscales et leurs avantages fiscaux

Il existe différents types de SCPI en fonction des biens acquis :

SCPI Pinel

Avec le dispositif Pinel, la réduction fiscale varie en fonction de la durée d’investissement choisie. Si l’associé conserve ses parts pendant 9 ou 12 ans, la réduction représente 18 % ou 21 % du montant total de la souscription. À noter que la défiscalisation est répartie linéairement sur le nombre d’années.

Afin de mieux comprendre l’investissement en SCPI Pinel, voici comment cela s’organise :

La souscription est ouverte pour une durée de 30 à 36 mois. Une fois le patrimoine immobilier neuf acquis, les logements neufs sont loués pour la durée choisie (6, 9 ou 12 ans) et les investisseurs perçoivent trimestriellement au prorata les revenus locatifs. 

Au terme du dispositif, la société de gestion revend l’ensemble du parc immobilier. Une fois la mise en vente de tous les biens, les souscripteurs pourront revendre leurs parts. Néanmoins, les revendre plus tôt sur le marché secondaire est possible mais cela peut engendrer une forte décote.

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux collectent des fonds auprès d’épargnants afin de financer l’acquisition et la rénovation d’un patrimoine de résidences anciennes situées dans des zones éligibles au dispositif Malraux.

En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 30 % du montant des dépenses de travaux dans la limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal. 

Les SCPI Malraux permettent d’imputer le montant des travaux de rénovation de :

  • 22 % du coût si le bien est situé en protection du patrimoine architectural
  • 30 %  du coût si le bien est situé en secteur sauvegardé

Aussi, il existe certaines conditions pour être éligible à la souscription :

  • au moins 65 % du montant de la souscription doit être affecté aux dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt
  • au moins 30 % du montant de la souscription doit être affecté à l’acquisition d’immeuble
  • le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois suivants la clôture de celle-ci.

Afin de mieux comprendre l’investissement en SCPI Pinel, voici comment cela s’organise :

La souscription est ouverte pour une durée de 4 ans. La SCPI récolte les fonds des investisseurs afin de financer l’acquisition et la rénovation des logements. Pendant cette période, les investisseurs perçoivent des revenus issus des placements de trésorerie. Les 9 années suivantes, ils perçoivent de potentiels revenus issus de la gestion locative. Enfin, les deux années qui suivent le terme du dispositif, l’ensemble du patrimoine est vendu et l’investisseur récupère son capital.

SCPI déficit foncier

La SCPI déficit foncier permet de bénéficier d’un avantage fiscal grâce aux travaux réalisés dans les biens immobiliers acquis par la SCPI. Les travaux permettent de générer des charges et donc du déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Ce placement peut être intéressant pour les personnes qui ont des revenus fonciers élevés car cela peut aboutir à une réduction d’impôts de 45 % .

Afin de mieux comprendre l’investissement en SCPI déficit foncier, voici comment cela s’organise :

La période de collecte et d’investissement dure environ 3 ans. La durée de location du parc immobilier est de 10 ans. Durant cette période, l’investisseur encaisse des loyers en plus du déficit foncier généré les premières années. Le patrimoine est ensuite liquidé sur une période de 2 à 5 ans. L’investisseur récupère alors son capital.

Quels sont les inconvénients des SCPI Fiscales ?

Le premier désavantage que nous pouvons noter est le rendement plutôt faible, environ 3 % du prix de la part alors que pour les SCPI de rendement, nous tournons plus autour de 5 %.

Ensuite, c’est un investissement long terme puisque les parts doivent être détenues toute la durée de l’avantage fiscal afin de ne pas subir une décote. Une fois l’avantage fiscal terminé, la SCPI n’a plus beaucoup de raison d’être. Les SCPI fiscales sont donc dissoutes entre 11 et 17 ans après leur création.

Comment sont imposés les revenus des SCPI ?

Les SCPI sont considérées comme « fiscalement transparentes ». L'associé est imposé comme s’il détenait des biens immobiliers en direct, c'est pourquoi les revenus des SCPI sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (17,2 %).