Comment investir et dans quelles SCPI ? Homunity vous propose son analyse, son guide et son classement des SCPI pour comparer les rendements et vous orienter dans la constitution de votre épargne immobilière

Temps de lecture : 10 minutes
Comment investir et dans quelles SCPI ? Homunity vous propose son analyse, son guide et son classement des SCPI pour comparer les rendements et vous orienter dans la constitution de votre épargne immobilière

Bienvenue sur ce guide 2023 des meilleures SCPI : un outil essentiel pour tous ceux qui cherchent à investir dans ce domaine de l'immobilier. 

Dans cet article, nous vous fournirons une vue d'ensemble complète des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et vous donneront toutes les informations nécessaires pour bien comprendre leur fonctionnement avant de placer vos économies.

Introduction aux SCPI

Définition des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d'investissement qui permettent à plusieurs investisseurs de mettre leur argent en commun pour acheter et gérer un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, par le biais de cette société. Ces actifs peuvent inclure des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts et d'autres biens immobiliers. 

Les investisseurs détiennent des parts dans la SCPI en fonction de leur contribution financière, ce qui leur donne droit à une part proportionnelle des loyers et des bénéfices générés par le portefeuille immobilier de la société de placement.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Voici quelques raisons pour lesquelles les investisseurs choisissent les SCPI :

  • Diversification : les SCPI permettent d'investir dans un large éventail de biens immobiliers, répartissant ainsi le risque.
  • Facilité de gestion : contrairement à l'achat et à la gestion directe d'un bien immobilier, les investisseurs n'ont pas à s'occuper des détails opérationnels. La SCPI s'occupe de la gestion locative, des réparations, et de la collecte des loyers.
  • Liquidité : les parts de SCPI sont généralement plus faciles à vendre que des biens immobiliers individuels, ce qui permet aux investisseurs de récupérer leur capital plus rapidement si nécessaire.
  • Potentiel de rendement : les SCPI offrent un potentiel de rendement attrayant sous forme de revenus locatifs réguliers et d'appréciation de la valeur des biens immobiliers.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Les SCPI fonctionnent en collectant des capitaux auprès d'investisseurs individuels, puis en utilisant cet argent pour acquérir et gérer un portefeuille d'actifs immobiliers. Les loyers perçus des locataires, après déduction des frais de gestion, sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de revenus réguliers.

Les sociétés de gestion jouent un rôle clé dans la sélection, l'acquisition, la gestion et la vente des biens immobiliers, car elles veillent à ce que les actifs immobiliers soient bien entretenus et que les loyers soient perçus de manière efficace. C’est notamment cette sécurité et cette liberté qu’apprécient les investisseurs.

Top 10 des meilleures SCPI en 2023

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) continuent d'attirer l'attention des investisseurs en 2023 en raison de leur potentiel de rendement dans le marché immobilier européen. Dans cette section, nous vous donnons notre avis sur les SCPI du top 10 de 2023, en mettant en lumière ce qu'il faut retenir de chacune d'elles ainsi que les points importants à connaître en termes de risques et de bénéfices potentiels.

SCPI Vendôme Régions

Ce qu’il faut retenir de Vendôme Régions

La SCPI Vendôme Régions se distingue par son portefeuille diversifié d'actifs immobiliers situés dans les métropoles régionales françaises. Elle investit principalement dans des bureaux, des commerces, et des locaux d'activités, offrant ainsi une répartition équilibrée. Les investisseurs apprécient notamment la stabilité de cette SCPI, avec un taux d'occupation élevé de ses biens. Vendôme Régions présente également un bon historique en matière de rendement, avec des distributions de revenus régulières. Cela en fait un choix attrayant pour ceux qui recherchent des flux de trésorerie constants.

À savoir / risques

Il est important de noter que la performance future de cette SCPI dépendra aussi de la santé économique des régions où elle est investie. Les variations économiques régionales peuvent avoir un impact sur les taux de vacance locative et les revenus locatifs. De plus, comme toute SCPI, Vendôme Régions est soumise aux fluctuations du marché immobilier, ce qui peut entraîner une variation de la valeur des parts.

SCPI Fair Invest

Ce qu’il faut retenir de Fair Invest

La SCPI Fair Invest se démarque par son orientation vers les biens liés à des secteurs sociaux ou environnementaux : santé, éducation, petite enfance, énergies renouvelables, formation et réinsertion professionnelle, etc. À contrario, elle refuse catégoriquement de se tourner vers des activités polluantes ou controversées : alcool, tabac, pétrochimie, etc. Un engagement qui rassure les investisseur quant à l’utilisation qui est faite de leurs économies.

À savoir / risques

Comme toutes les SCPI, Fair Invest peut être victime des fluctuations du marché, et ses engagements l’empêchent parfois de profiter des meilleurs rendements, toutefois, elle investit dans l’avenir en se tournant vers les énergies renouvelables et la formation, ce qui est un plus.

SCPI Immorente

Ce qu’il faut retenir de Immorente

La SCPI Immorente se spécialise dans l'investissement dans des commerces et des locaux d'activités en France et en Europe, tout en investissant également dans l’immobilier locatif, à moindre pourcentage. Elle bénéficie d'une excellente diversification géographique, ce qui réduit le risque lié à la concentration dans un seul marché, et promet aussi un engagement de pointe sur le choix des biens et des locataires. 

À savoir / risques

Les commerces physiques sont confrontés à la concurrence croissante du commerce en ligne grandissante ces dernières années, ce qui peut avoir un impact sur la demande de locaux commerciaux. De plus, les cycles économiques peuvent influencer la performance de cette SCPI.

SCPI Efimmo

Ce qu’il faut retenir de Efimmo

La SCPI Efimmo se concentre sur les investissements dans le secteur des bureaux en province et en Ile-de-France. Elle se caractérise par une gestion active de son portefeuille, visant à optimiser la performance des actifs. Les investisseurs apprécient également la transparence de la SCPI, qui fournit des informations régulières sur la performance de ses actifs.

À savoir / risques

Les bureaux sont sensibles aux fluctuations de l'économie et aux tendances du marché de l'emploi, qui favorisent de plus en plus le travail à domicile. Une diminution de la demande de bureaux peut entraîner des taux de vacance locative plus élevés et avoir un impact sur les revenus de la SCPI.

SCPI Activimmo

Ce qu’il faut retenir de Activimmo

La SCPI Activimmo est la première SCPI à avoir obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Elle investit dans des entrepôts et des locaux urbains, ce qui lui permet de profiter de la croissance du commerce et du dynamisme des villes où elle s’implante. Les investisseurs trouvent également attrayante la stabilité de cette SCPI, grâce à la demande croissante d’espaces locatifs.

À savoir / risques

La performance de la SCPI peut être influencée par les fluctuations de l'économie et les changements dans la chaîne d'approvisionnement. Les actifs industriels sont également soumis à des exigences spécifiques en matière de location et d'entretien, ce qui peut être un frein.

SCPI Sofidy Europe Invest

Ce qu’il faut retenir de Sofidy Europe Invest

La SCPI Sofidy Europe Invest offre aux investisseurs l'opportunité d'accéder à un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers en Europe et au Royaume-Uni, notamment des bureaux, des commerces et des locaux d'activités. Elle se distingue par sa présence internationale mais localisée, qui peut offrir une diversification géographique appréciable. Elle a également un historique solide en termes de rendement, distribuant régulièrement des revenus aux investisseurs.

À savoir / risques

Investir à l'international comporte des risques liés aux variations des taux de change et aux réglementations locales. La performance de la SCPI dépend également des conditions économiques dans les pays européens où elle est investie.

SCPI Epargne Pierre

Ce qu’il faut retenir de Épargne Pierre

La SCPI Épargne Pierre se concentre sur les investissements dans l'immobilier (d'entreprise à plus de 80%) en France. Elle investit principalement dans des bureaux, des commerces, et des locaux d'activités. Elle est gérée par une société de gestion expérimentée, ce qui inspire confiance aux investisseurs.

À savoir / risques

Comme toute SCPI axée sur l'immobilier d'entreprise, Epargne Pierre est soumise aux fluctuations du marché immobilier et à la santé économique de la France. Les cycles économiques nationaux et les évolutions du marché immobilier peuvent influencer sa performance.

SCPI Pierval Santé

Ce qu’il faut retenir de Pierval Santé

La SCPI Pierval Santé se distingue par son investissement dans le secteur de la santé. Elle acquiert des actifs immobiliers tels que des maisons de retraite, des cliniques, des établissements de soins et des pharmacies. Cette SCPI bénéficie de la demande croissante de services de santé liée au vieillissement de la population européenne.

Les investisseurs apprécient la stabilité de cette SCPI, grâce à des contrats de location à long terme avec des exploitants de qualité.

À savoir / risques

Il est important de noter que le secteur de la santé est soumis à une réglementation stricte et à des changements potentiels dans les politiques de santé publique. Les risques associés à la gestion des locataires et des exploitants restent présents.

SCPI Cœur de Régions

Ce qu’il faut retenir de Cœur de Régions

La SCPI Cœur de Régions se concentre sur l'investissement dans des actifs immobiliers en régions françaises. Elle vise à tirer parti des opportunités offertes par les marchés locaux, en investissant dans des bureaux, des commerces et des locaux d'activités. La SCPI offre un taux d'occupation élevé et une distribution de revenus stable, ce qui en fait une option solide pour les investisseurs à la recherche de stabilité.

À savoir / risques

La performance de Cœur de Régions est étroitement liée à l'économie régionale française, ce qui peut entraîner des variations dans les revenus locatifs et la valeur des actifs.

SCPI Corum

Ce qu’il faut retenir de Corum

Corum est une SCPI axée sur l'investissement dans des actifs immobiliers commerciaux en région parisienne et en Europe. Elle se distingue par sa stratégie d'acquisition de biens de qualité, situés dans des emplacements stratégiques. Les investisseurs apprécient la politique de distribution de revenus élevés de Corum, ainsi que son historique de performance solide.

À savoir / risques

Investir à l'international comporte des risques liés aux variations des taux de change et aux réglementations locales. La performance de la SCPI dépend également des conditions économiques dans les pays européens où elle est investie.

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Comment choisir la meilleure SCPI ?

Critères de sélection

Le choix de la meilleure SCPI dépend de plusieurs facteurs. Voici quelques critères à prendre en compte lors de la sélection d'une SCPI :

  • Type d'actifs : déterminez si vous préférez investir dans des SCPI axées sur les bureaux, les commerces, les logements, ou d'autres types d'actifs.
  • Rendement : comparez les taux de rendement historiques des SCPI. Cependant, gardez à l'esprit que les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
  • Gestionnaire de SCPI : renseignez-vous sur la réputation et l'expérience de la société de gestion qui gère la SCPI. Une gestion solide est essentielle pour assurer la performance à long terme.
  • Capitalisation de la SCPI : la capitalisation indique la taille de la SCPI. Les SCPI plus grandes peuvent offrir une meilleure diversification, mais elles peuvent aussi être plus complexes à gérer.
  • Risques associés : comprenez les risques potentiels associés à la SCPI, tels que la vacance locative, les fluctuations des prix immobiliers, et les variations des taux d'intérêt.

Risques associés

Investir dans des SCPI comporte certains risques, et il est important de les comprendre. Les principaux risques associés aux SCPI comprennent :

  • Risque de marché : les prix de l'immobilier peuvent fluctuer en fonction de l'économie et du marché immobilier.
  • Risque de liquidité : bien que les parts de SCPI soient plus liquides que l'immobilier direct, il peut toujours être difficile de vendre des parts en cas de besoin urgent.
  • Risque de crédit : si un locataire ne paie pas son loyer, cela peut affecter les revenus distribués aux investisseurs.
  • Risque de gestion : une mauvaise gestion de la SCPI peut entraîner des problèmes de performance.

Avantages et inconvénients

Avantages des SCPI :

  • Diversification automatique dans l'immobilier ;
  • Gestion professionnelle des actifs ;
  • Distribution régulière de revenus ;
  • Liquidité relative ;
  • Accessible à partir de montants modestes.

Inconvénients des SCPI :

  • Risque de perte en capital ;
  • Dépendance à la gestion de la SCPI ;
  • Frais de gestion.

Comment investir dans une SCPI ?

Modes d’acquisition

Il existe plusieurs façons d'investir dans une SCPI :

  • Souscription directe : vous pouvez acheter des parts de SCPI directement auprès d’une société de gestion. Cela implique généralement de remplir un dossier de souscription et de verser un montant initial.
  • Plateformes en ligne : de nombreuses plateformes en ligne proposent des SCPI en direct, ce qui facilite l'accès aux investisseurs.
  • Assurance-vie : vous pouvez également investir dans des SCPI via un contrat d'assurance-vie. Dans ce cas, les SCPI sont souvent sélectionnées par l'assureur et intégrées au contrat d'assurance-vie.
  • SCPI en nue-propriété : il est possible d'acheter des parts de SCPI en nue-propriété, ce qui signifie que vous n'avez pas droit aux revenus immédiats, mais que vous bénéficiez d'une décote sur le prix d'acquisition. Cette option peut être intéressante pour les investisseurs à la recherche d'une stratégie à long terme.

Fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI dépend de votre situation fiscale et du type de SCPI dans lequel vous investissez. Voici quelques éléments clés à prendre en compte :

  • Impôt sur le revenu : les revenus locatifs provenant des SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition dépend de votre tranche marginale d'imposition.
  • Prélèvement forfaitaire unique (PFU) : vous pouvez choisir d'opter pour le PFU, qui impose les revenus à un taux forfaitaire de 30%, comprenant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
  • Assurance-vie : si vous investissez dans des SCPI via un contrat d'assurance-vie, les gains peuvent être exonérés d'impôt sur le revenu si vous respectez certaines conditions, notamment la durée de détention.
  • Plus-value immobilière : en cas de revente de parts de SCPI, vous pourriez être soumis à une taxe sur la plus-value immobilière. Cependant, il existe des exceptions pour les détenteurs de parts depuis plus de 22 ans.

Financement de l’investissement en SCPI

L'investissement en SCPI peut être financé de plusieurs manières, notamment :

  • Investissement en capital propre : vous pouvez utiliser vos économies ou vos liquidités disponibles pour acheter des parts de SCPI.
  • Emprunt : il est possible d'emprunter de l'argent pour investir dans des SCPI, ce qui peut augmenter le rendement potentiel de votre investissement. Cependant, cela comporte également un risque supplémentaire en cas de variation des taux d'intérêt.
  • Crédit à la consommation : certaines institutions financières proposent des crédits à la consommation spécifiquement conçus pour l'investissement en SCPI.

Ce qu’il faut retenir, c’est que les SCPI peuvent certainement être un bon placement pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille, à générer des revenus réguliers et à éviter les tracas de la gestion immobilière. Cependant, elles ne sont peut-être pas la meilleure option pour tout le monde. Chaque investisseur doit prendre une décision éclairée en fonction de ses objectifs financiers et de son profil de risque. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à poursuivre vos recherches ou à vous rapprocher d’un expert en gestion de patrimoine.

Homunity rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi n'est pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. La SCPI est un produit de placement collectif en immobilier à capital variable. La SCPI est un placement de long terme avec une durée minimum de conservation des parts conseillée de 8 ans.

Cet article a été rédigé par Mikael Assayag, Directeur de l'Epargne d'Homunity et expert SCPI.

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