Avis SCPI : guide complet pour les investisseurs

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Avis SCPI : guide complet pour les investisseurs

Avis sur les SCPI : guide complet pour investir

Vous envisagez de placer vos économies dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ? Voici un guide complet sur les SCPI , dans lequel nous vous donnons davantage d’informations sur ces sociétés, leur fonctionnement, leurs avantages, ainsi que les points de vigilance à considérer avant de décider d'investir. Que vous soyez un investisseur débutant ou chevronné, ce guide vous fournira les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée concernant les SCPI.

Définition et fonctionnement des SCPI

Avant de vous lancer dans l’investissement et de chercher quelles sont les meilleures SCPI, il est intéressant de se demander qu’est-ce qu’une SCPI, et quels sont les critères qui font de ce placement une solution intéressante.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI est une structure d'investissement collectif qui rassemble des fonds provenant de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous achetez des parts de cette société, ce qui vous donne droit à une part proportionnelle des revenus locatifs et des bénéfices générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI. 

Comme nous l'expliquons dans notre guide complet, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles, qui sont responsables de l'acquisition, de la gestion, de la location et de la vente des biens immobiliers au nom des investisseurs. Cette gestion professionnelle décharge les investisseurs des tracas quotidiens liés à la propriété et à la gestion immobilière, ce qui en fait une option attrayante pour ceux qui veulent investir dans l'immobilier sans devenir propriétaires de biens spécifiques.

Types de SCPI : entreprise et habitation

Il existe deux principaux types de SCPI en France : les SCPI d'entreprise et les SCPI d'habitation. 

  • SCPI d'entreprise : les SCPI d'entreprise investissent dans des biens immobiliers commerciaux, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts industriels et des locaux commerciaux. Ces biens génèrent des revenus locatifs provenant de locataires professionnels. 
  • SCPI d'habitation : les SCPI d'habitation se concentrent sur les biens immobiliers résidentiels, tels que des appartements, des résidences étudiantes, des résidences pour personnes âgées (EHPAD) et d'autres types de logements. Les revenus des SCPI d'habitation proviennent des loyers payés par les locataires résidentiels. 

Comment les SCPI génèrent-elles des revenus ?

Les SCPI génèrent des revenus principalement grâce aux loyers perçus sur les biens immobiliers qu'elles détiennent. Voici comment cela fonctionne en détail :

  • Acquisition des biens immobiliers : les sociétés de gestion des SCPI utilisent les fonds collectés auprès des investisseurs pour acheter des biens immobiliers. Ces biens peuvent être situés dans différentes régions de France, ce qui permet une diversification géographique.
  • Location des biens : une fois que les biens immobiliers sont acquis, la société de gestion les loue à des locataires professionnels ou particuliers. Les contrats de location établissent les conditions de location, y compris les montants des loyers, les durées de location et les obligations des locataires.
  • Perception des loyers : les loyers payés par les locataires sont collectés par la société de gestion. Ces revenus locatifs sont ensuite regroupés et distribués aux investisseurs sous forme de dividendes. 
  • Répartition des bénéfices : en plus des revenus locatifs, les SCPI peuvent également générer des bénéfices grâce à la revente de biens immobiliers, à la réévaluation des actifs ou à d'autres opérations immobilières. Ces bénéfices sont également distribués aux investisseurs de manière proportionnelle à leurs parts.

Quand et comment investir dans les SCPI ?

Investissement pour complément de revenu

Les SCPI sont une option attrayante pour ceux qui cherchent à générer un complément de revenu régulier. Si vous avez déjà une source de revenu principale (salaire, retraite, etc) et que vous souhaitez augmenter vos revenus globaux, les SCPI peuvent être un excellent choix. 

Pour cela, vous pouvez acheter des parts dans la SCPI de votre choix et investir en fonction de la somme que vous êtes prêt à placer. Ensuite, libre à vous d’utiliser les bénéfices pour épargner, réinvestir ou pour bénéficier de davantage de confort au quotidien. 

Investissement avec petit montant

Contrairement à l'achat d'un bien immobilier individuel, investir dans les SCPI permet aux investisseurs de démarrer avec un montant relativement faible. Cela rend les SCPI accessibles à un large éventail d'investisseurs, y compris ceux qui disposent de petits budgets. 

En effet, certaines SCPI proposent des options de fractionnement des parts, ce qui signifie que vous pouvez acheter une fraction d'une part de SCPI avec un investissement modeste. De même, certains intermédiaires financiers proposent des plans d'épargne spécialement conçus pour les SCPI. 

Préparation de la Retraite avec les SCPI

Les SCPI peuvent jouer un rôle important dans la préparation de votre retraite en fournissant un flux de revenus stables pendant vos années de retraite. Elles sont généralement considérées comme des investissements à long terme. En commençant à investir dans les SCPI de manière progressive dès votre vie active, vous pouvez accumuler un patrimoine immobilier qui générera des revenus stables une fois que vous prendrez votre retraite.

Placement de la trésorerie d'entreprise

Les entreprises disposant d'une trésorerie excédentaire peuvent également bénéficier de l'investissement dans les SCPI. Voici comment les SCPI peuvent être un placement approprié pour la trésorerie d'entreprise :

  • Diversification des placements : placer la trésorerie d'entreprise dans les SCPI permet de diversifier les investissements de l'entreprise au-delà des comptes d'épargne traditionnels. Cela peut potentiellement augmenter le rendement tout en maintenant une certaine liquidité.
  • Génération de revenus : les SCPI offrent des revenus stables sous forme de loyers, ce qui peut contribuer à améliorer la rentabilité de l'entreprise. Ces revenus peuvent être utilisés pour financer des projets ou des besoins opérationnels.
  • Gestion externalisée : la gestion des biens immobiliers est prise en charge par les sociétés de gestion de SCPI, ce qui libère l'entreprise des tâches de gestion immobilière.

Opportunité pour les expatriés

Vous ne le savez peut-être pas, mais même si vous résidez à l'étranger, vous avez la possibilité d’investir dans les SCPI en France. Cela peut être une option intéressante pour les expatriés français qui souhaitent maintenir des liens financiers avec leur pays d'origine. Voici quelques uns des avantages de cette solution : 

 

  • Investissement à distance : les expatriés peuvent investir dans les SCPI depuis l'étranger en utilisant des services en ligne ou en s'adressant à des intermédiaires financiers spécialisés.

 

  • Revenus stables : les revenus provenant des SCPI peuvent être versés sur un compte en France ou à l'étranger, ce qui vous permet de bénéficier de revenus stables tout en résidant à l'étranger.

 

  • Diversification internationale : vous pouvez utiliser les SCPI pour diversifier votre portefeuille entre des actifs en France et à l'étranger, améliorant ainsi la diversification internationale de vos investissements.
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Avantages et bénéfices des SCPI

Si les SCPI sont aussi populaires, ce n’est pas un hasard : c’est parce qu’elles ont de nombreux avantages pour les investisseurs, experts comme novices. Voici quelques informations qui vous aideront à y voir plus clair.

Accès privilégié au marché immobilier

L'un des principaux avantages des SCPI est l'accès privilégié au marché immobilier qu’elles procurent. Pour la plupart des investisseurs, l'achat direct d'un bien immobilier peut être une tâche complexe, coûteuse et nécessitant beaucoup de temps. Les SCPI permettent donc aux investisseurs de participer au marché immobilier sans avoir à s'occuper de l'acquisition, de la gestion ou de la vente de biens immobiliers individuels.

De plus, les SCPI investissent dans une variété de biens immobiliers, tant en termes de secteurs (commercial, résidentiel, etc.) que de localisations géographiques. Cette diversification géographique et sectorielle permet aux investisseurs de réduire leur exposition au risque lié à un seul marché ou type d'actif.

Diversification des placements

La diversification est l'un des principes fondamentaux de la gestion de portefeuille, visant à répartir les risques et à maximiser les opportunités de rendement. Les SCPI offrent une excellente opportunité de diversification des placements, à la fois en termes d'actifs et de secteurs.

 

  • Diversification des actifs : en investissant dans les SCPI, vous devenez propriétaire d'une part d'un portefeuille diversifié de biens immobiliers, ce qui réduit la concentration de votre investissement sur un seul actif. Cette diversification des actifs peut réduire le risque global de votre portefeuille.

 

  • Diversification sectorielle : comme mentionné précédemment, il existe des SCPI spécialisées dans différents secteurs, tels que les SCPI d'entreprise et les SCPI d'habitation. En choisissant plusieurs SCPI avec des orientations différentes, vous pouvez diversifier votre portefeuille entre des actifs commerciaux et résidentiels, ce qui peut contribuer à répartir les risques.

Tranquillité et Sérénité pour les Investisseurs

Investir dans les SCPI offre aux investisseurs un certain degré de tranquillité et de sérénité. L'un des principaux facteurs qui contribuent à cette tranquillité d'esprit est le fait que la gestion professionnelle des biens immobiliers soit faite par les sociétés de gestion de SCPI.

Les sociétés de gestion s'occupent de la recherche de locataires, de la perception des loyers, de l'entretien des biens et de la gestion des contrats de location. Cela libère les investisseurs des contraintes liées à la gestion immobilière.

Enfin, en investissant dans une SCPI, votre capital est réparti sur de nombreux biens immobiliers, ce qui réduit le risque lié à la concentration sur un seul actif. De plus, la diversification des locataires au sein de la SCPI contribue également à répartir les risques liés à la vacance locative.

Rentabilité et Rendement Attractif

Les SCPI ont historiquement offert un rendement attractif par rapport à de nombreux autres placements, ce qui participe également à leur succès. Cela est principalement dû aux revenus locatifs générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI. Voici quelques éléments expliquant pourquoi les SCPI peuvent être rentables pour les investisseurs :

  • Revenus stables : les revenus des SCPI proviennent principalement des loyers perçus sur les biens immobiliers qu'elles détiennent. Ces loyers sont généralement stables et réguliers, ce qui offre aux investisseurs une source de revenu fiable et sécurisante.

 

  • Distribution de revenus : les revenus générés par les SCPI sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Ces distributions sont généralement effectuées de manière régulière, souvent trimestriellement. Cela signifie que les investisseurs peuvent bénéficier de revenus passifs tout en maintenant leur investissement dans les SCPI.

 

  • Potentiel de croissance : en plus des revenus locatifs, les SCPI peuvent générer des bénéfices supplémentaires grâce à la revente de biens immobiliers ou à la réévaluation de leurs actifs. Ces bénéfices sont également distribués aux investisseurs, ce qui peut contribuer à la croissance de leur investissement au fil du temps.

Points de vigilance avant d'Investir

Si l’investissement en SCPI est particulièrement intéressant, il reste un investissement à risque et peut également ne pas correspondre aux attentes ou aux besoins de certains épargnants. Il est donc primordial de prendre en compte certains points avant de se lancer. 

Fiscalité des SCPI

La fiscalité est l'un des aspects les plus complexes à prendre en compte lors de l'investissement dans les SCPI. Les revenus générés par les SCPI sont soumis à une réglementation fiscale spécifique qui peut avoir un impact significatif sur vos rendements nets. Pour y voir plus clair : 

 

  • Impôt sur le revenu : les revenus provenant des SCPI sont généralement imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et peut varier en fonction de la nature des revenus (revenus fonciers ou revenus de plus-values immobilières).

 

  • Prélèvement forfaitaire unique (PFU) : depuis 2018, les revenus des SCPI sont également soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), également appelé flat tax. Ce taux forfaitaire est actuellement de 30%, comprenant 12.8% d'impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux. Toutefois, vous avez la possibilité d'opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu si cela est plus avantageux pour vous.

 

  • Abattements et réductions d'impôt : certaines SCPI, notamment celles orientées vers le secteur de l'habitat social, peuvent offrir des abattements ou des réductions d'impôt. Par exemple, les SCPI Pinel permettent aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange d'un engagement à conserver leurs parts pendant une durée minimale.

     

  • Taxation des plus-values : en cas de revente de vos parts de SCPI, les plus-values réalisées peuvent être soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières. Le taux d'imposition varie en fonction de la durée de détention des parts.

Liquidité des Placements en SCPI

La liquidité est un aspect important à considérer avant d'investir dans les SCPI. Contrairement à d'autres investissements plus liquides tels que les actions, les parts de SCPI ne peuvent pas être achetées ou vendues facilement sur un marché boursier. Voici ce que vous devez savoir sur la liquidité des placements en SCPI :

  • Délai de vente : la vente de parts de SCPI peut prendre du temps, en particulier si vous souhaitez vendre une grande quantité de parts. La liquidité dépend donc aussi de la demande du marché à un moment donné.
  • Préavis : certaines SCPI peuvent exiger un préavis avant que vous ne puissiez vendre vos parts. Il est essentiel de vérifier les conditions de préavis spécifiques à chaque SCPI.
  • Marché secondaire : il existe un marché secondaire pour la vente de parts de SCPI, mais la liquidité peut être limitée. Les prix de vente peuvent également être inférieurs à la valeur nette d'inventaire des parts.
  • Frais de cession : lors de la vente de parts de SCPI, des frais de cession peuvent s'appliquer, ce qui réduit le montant net que vous percevez après la vente.

Durée de conservation des parts

La durée de conservation des parts de SCPI est un aspect important à prendre en compte, car les SCPI sont généralement conçues comme un investissement à long terme, et il est important de comprendre que la rentabilité s'améliore avec le temps. Souhaiter récupérer votre investissement au bout d’une courte période (un an ou deux par exemple) risque donc de ne pas vous être profitable. 

Les experts recommandent souvent de conserver des parts de SCPI pendant au moins 8 à 10 ans pour maximiser les avantages de l'investissement. Cela permet aux investisseurs de bénéficier de la croissance de la valeur des biens immobiliers et de recevoir des revenus réguliers. De plus, si vous décidez de vendre vos parts de SCPI avant la durée recommandée, vous pourriez être soumis à des frais de sortie anticipée, qui peuvent réduire le rendement de votre investissement.

Découvrez nos avis sur différentes SCPI 

Homunity met à votre disposition, des guides complets pour vous aider à réaliser vos investissements en SCPI dans les meilleurs conditions. 

Voici une liste de nos avis sur différentes SCPI de rendements :

- Notre avis sur Fair Invest

- Notre avis sur Sofidy Europe Invest

- Notre avis sur Epargne Pierre

- Notre avis sur Pierval Santé

- Notre avis sur Immorente

- Notre avis sur Coeur de Régions

- Notre avis sur Vendôme Régions

- Notre avis sur Activimmo

- Notre avis sur Efimmo

Conclusion

En conclusion, les SCPI offrent de nombreuses opportunités pour les investisseurs à la recherche de revenus stables, de diversification et d'accès au marché immobilier sans les tracas de la gestion immobilière. Cependant, il est essentiel de comprendre les avantages et les inconvénients associés à ces véhicules d'investissement avant de prendre une décision.

En effet, elles peuvent constituer un excellent placement pour divers types d'investisseurs, en particulier ceux qui cherchent à générer des revenus réguliers tout en investissant dans l'immobilier. Toutefois, elles conviennent mieux aux investisseurs ayant des projets à long terme en raison de la durée de conservation recommandée.

De même, si elles ont l'avantage de permettre un accès facile à l’immobilier, une diversification aisée, une tranquillité d’esprit ou un rendement attractif, elles ont également des inconvénients comme le fait de ne pas pouvoir récupérer directement des liquidités ou le risque lié aux problèmes de paiement des occupants. 

Pour mettre toutes vos chances de votre côté et faire en sorte que votre investissement en SCPI soit rentable, nous vous conseillons donc de le considérer comme un investissement à long terme mais surtout de vous rapprocher d’une société spécialisée avec des experts compétents, telle qu’Homunity. 

Grâce à leurs connaissances, ces professionnels vous aideront à évaluer votre profil de risque, à diversifier vos placements et à bien comprendre la fiscalité des SCPI afin de mettre en place le plan d’épargne qui correspond au mieux à votre profil. 

Homunity rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi n'est pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. La SCPI est un produit de placement collectif en immobilier à capital variable. La SCPI est un placement de long terme avec une durée minimum de conservation des parts conseillée de 8 ans.

Cet article a été rédigé par Mikael Assayag, Directeur de l'Epargne d'Homunity et expert SCPI.

 

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