Guide complet sur les SCPI diversifiées
Investir dans une SCPI Diversifiée offre la possibilité d’accéder à une vaste gamme de biens. Cette stratégie permet aux épargnants de tirer parti des tendances du marché, tout en renforçant la mutualisation des risques. Cette approche d'investissement suscite votre intérêt ? Explorez notre guide complet sur les SCPI Diversifiées, rédigé par nos experts en SCPI !
Qu’est-ce qu’une SCPI Diversifiée ?
Définition de la SCPI diversifiée
Dans le cadre de leur stratégie, les SCPI de rendement ont deux options :
- Réaliser l’acquisition d’une certaine typologie d’actifs : on parle alors de SCPI thématiques. Il s’agit, par exemple, des SCPI de bureaux, des SCPI de santé ou encore des SCPI logistiques.
- D’investir dans différents types de biens en fonction des opportunités et des tendances afin de diversifier leur parc immobilier : il s’agit des SCPI Diversifiées.
La diversification sectorielle
Cette diversification prend plusieurs formes. Elle peut, tout d’abord, être sectorielle avec l’acquisition de bureaux, de cliniques médicales, de crèches ou encore de commerces.
Pour être considérée comme diversifiée, la société doit acquérir au moins 3 catégories différentes de biens. Aucune d’entre elles ne doit représenter plus de 50 % de son portefeuille d’actifs.
La diversification géographique
Cette diversification peut aussi être géographique, avec des acquisitions :
- Les SCPI régionales : dans des secteurs urbains, périurbains et ruraux
- Les SCPI nationales : dans différentes régions françaises
- Les SCPI européennes : en France et dans plusieurs pays européens
- Les SCPI internationales : dans différents pays du monde
Les avantages des SCPI diversifiées
Une adaptation rapide aux tendances du marché
Les SCPI Diversifiées mettent en place des stratégies flexibles leur permettant de s’adapter facilement aux fluctuations des conditions du marché. Elles peuvent ainsi saisir les opportunités en fonction de leurs objectifs et des tendances.
Une SPCI peut, par exemple, acquérir des actifs immobiliers de bureaux. Dans un second temps, elle peut choisir d’investir dans des biens de santé, dont la demande est forte.
Un accès à des marchés réservés
Acheter un immeuble de bureaux, un hôpital ou un entrepôt n’est pas à la portée de tous les épargnants. Difficilement accessible, ce type de biens nécessite par ailleurs des fonds importants. La SCPI Diversifiée offre l’opportunité aux investisseurs d’accéder à ce type de marchés, à moindre coût.
Des rendements performants
La diversification offre une meilleure optimisation de la stratégie locative au sein des SCPI Diversifiées. Cette approche permet d'exploiter divers segments du marché immobilier, qu'il s'agisse de bureaux, de commerces, de logements ou d'autres types de biens.
Une plus forte mutualisation des risques
La diversification réduit la vulnérabilité d'une SCPI face à des événements imprévus dans un secteur particulier. Elle assure une meilleure préservation du capital et de la performance globale de l'investissement.
Supposons qu'une SCPI ait investi exclusivement dans le secteur de l'hôtellerie, juste avant l'arrivée de la pandémie de COVID-19. Elle subit alors des pertes considérables, en raison de la crise. En revanche, si la SCPI avait adopté une approche de diversification, en investissant dans plusieurs secteurs d'activité, elle aurait pu mieux résister à la tempête. En effet, les performances solides des autres marchés auraient pu compenser les pertes dans l'hôtellerie.
Les risques associés aux SCPI Diversifiées
Le risque de perte en capital
En matière d’investissement en SCPI, le risque de perte en capital n’est jamais nul. Une baisse de la valeur du portefeuille immobilier entraînerait une réduction du prix des parts de la société civile de placement.
Le risque du marché immobilier
Gardez toujours en tête que les rendements passés ne donnent aucune indication fiable à 100 % sur les rendements futurs. Les aléas du marché immobilier peuvent modifier les conditions de location, comme la valeur des immeubles détenus par la SCPI. Pour les investisseurs, il y a donc un risque de voir leurs revenus diminuer.
Le risque de liquidité
Comment nous l'expliquons dans notre guide complet, les parts de SCPI ne sont pas facilement liquides. En clair, vous ne pouvez pas espérer récupérer vos fonds du jour au lendemain. C'est le cas pour les SCPi de rendement mais aussi pour les autres types de SCPI. En pratique, le vendeur doit trouver un acheteur. Le prix est, quant à lui, déterminé par l’offre et la demande. Si aucun acquéreur ne se présente, vous ne pourrez donc pas revendre vos parts de SCPI. Dans certains cas, vous allez devoir accepter un prix inférieur afin de liquider votre investissement.
Les risques secondaires de l’investissement en SCPI diversifiée
Le risque de crédit
Il existe, tout d’abord, un risque lié au mode de financement de l’acquisition des parts. Le placement en SCPI diversifiée peut être réalisé via la souscription d’un crédit immobilier. Cette solution permet d’augmenter la capacité d’investissement de l’épargnant. Celui-ci profite, par ailleurs, d’un effet levier : les dividendes, versés par la société de gestion, assurent le remboursement de l’emprunt. Toutefois, en cas de diminution du rendement de la SCPI, l’épargnant peut être contraint de rembourser son crédit sur ses fonds propres. Une charge qu’il faut pouvoir impérativement supporter.
Le risque fiscal
Les dividendes versés par la SCPI Diversifiées sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS), à hauteur de 17,2 %.
Le montant de votre IR dépend directement de votre tranche marginale d’imposition. Celle-ci varie selon votre revenu fiscal de référence, de 11 % à 45 %.
Le traitement fiscal de vos dividendes dépend donc de votre situation personnelle. Celle-ci peut évoluer dans le temps et impacter le rendement de votre investissement.
Comment et pourquoi investir dans une SCPI diversifiée?
Classement et performances des SCPI diversifiées
En 2022, selon l’ASPIM, le taux de redistribution moyen des SCPI Diversifiées a atteint 5,63 %, contre 4,53 % pour l’ensemble des SCPI.
Certaines SCPI Diversifiées ont même affiché des rendements bruts autour de 7 %. C’est le cas notamment de :
- Remake Live : 7,64 %
- Iroko Zen : 7,04 %
- Corum Origin : 6,88 %
- Eurion : 6,47 %
- Coeur de Régions : 6,40 %
Exemple d’une SCPI diversifiée performante: Iroko Zen
Créée en 2020 et labellisée ISR, la SCPI Diversifiée Iroko Zen se veut innovante. Elle propose ainsi des dividendes mensuels et une souscription sans frais d’entrée.
Sa diversification est à la fois sectorielle et géographique avec un parc immobilier composé de bureaux, de commerces avec services et d’immeubles logistiques. Si la majorité des biens se trouve en France, certains d’entre eux se situent en Espagne, en Allemagne, aux Pays-Bas et en Irlande.
Conseils pour investir
Pour investir judicieusement dans une SCPI Diversifiée, il est crucial d'examiner attentivement la composition de son portefeuille immobilier, ses performances passées, ainsi que la réputation de sa société de gestion.
En dernier lieu, nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par un professionnel expérimenté. Chez Homunity, nos experts sont à votre disposition pour vous guider dans la réalisation de vos projets d'investissement. Objectif : bâtir un patrimoine solide et diversifié qui réponde à vos objectifs financiers.
