Guide complet de la SCPI

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Guide complet de la SCPI

Vous souhaitez préparer votre retraite ou percevoir un complément de revenu ? Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont devenues un mode d'investissement immobilier très prisé en France. Ces véhicules d'investissement collectent des fonds auprès d'investisseurs pour acquérir un large éventail de biens immobiliers, de l'habitation aux bureaux et commerces. 

Elles offrent ensuite aux particuliers la possibilité de diversifier leur patrimoine en investissant dans ces portefeuilles de biens immobiliers diversifiés, sans jamais avoir à gérer les biens au quotidien. Une opportunité d'accéder à l'immobilier d'entreprise, habituellement réservé aux grands investisseurs institutionnels, et de bénéficier de revenus réguliers, tout cela géré par des professionnels. 

Quels sont donc les avantages concrets de ce type de placement? Comment peuvent-ils s'intégrer dans votre stratégie financière globale? Découvrez dans ce guide des informations précieuses pour prendre les bonnes décisions et dynamiser vos investissements. 

Introduction aux SCPI

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. On appelle généralement ce type d’investissement, “l’investissement en pierre papier.” 

En achetant des parts de la SCPI, vous financez l'achat d'immeubles professionnels tels que des bureaux, des commerces et des résidences. Les revenus locatifs générés par ces biens sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, proportionnellement à leur investissement. Ces dividendes sont généralement versés sur une base trimestrielle, vous permettant de profiter régulièrement des revenus locatifs. 

Les SCPI vous offrent ainsi les avantages de l'investissement immobilier sans les inconvénients de la gestion quotidienne des propriétés.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Les SCPI offrent plusieurs avantages distincts par rapport à l'investissement immobilier direct : 

  1. Elles permettent d'investir dans un large éventail de biens et de secteurs, réduisant le risque associé à la dépendance sur un seul type de propriété ou localisation. 
  2. Contrairement à l'achat direct d'un bien immobilier, elles permettent d'investir avec des montants beaucoup plus modiques, rendant l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d'épargnants. 
  3. La gestion des biens est assurée par des professionnels, éliminant les tracas liés à la gestion quotidienne des propriétés et à la recherche de locataires. 
  4. Bien que moins liquides que les actions, les parts de SCPI offrent une certaine liquidité par rapport à l'immobilier direct. Les parts peuvent être vendues relativement facilement, selon les conditions du marché. 

Exemple : Marc, un investisseur novice qui souhaite préparer sa retraite. Plutôt que de s'engager dans l'achat d'un appartement à gérer, Marc choisit d'investir dans une SCPI. Il bénéficie ainsi de revenus réguliers sans les soucis de gestion, tout en profitant d'une diversification qui minimise son risque.

Rôle des sociétés de gestion

La gestion quotidienne des biens acquis par la SCPI est confiée à des sociétés de gestion spécialisées. Celles-ci sont responsables de l'identification et de l'achat de propriétés, de la gestion locative, de la maintenance, ainsi que de la redistribution des revenus générés aux associés. Les sociétés de gestion jouent également un rôle essentiel dans la valorisation du portefeuille immobilier pour assurer une croissance soutenue du capital investi. Leurs compétences permettent aux SCPI de maximiser les rendements tout en minimisant les risques liés à l'immobilier.

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Les différents types de SCPI 

Il existe différents types de SCPI. Ces SCPI sont classées en fonction de leur stratégie d'investissement et de la structure de leur capital, offrant aux investisseurs diverses options selon leurs objectifs financiers et fiscaux. 

SCPI de rendement 

Les SCPI de rendement ciblent principalement des biens immobiliers commerciaux, tels que des bureaux, des magasins ou des entrepôts, avec l'objectif de générer des revenus locatifs élevés. Elles sont idéales pour les investisseurs cherchant à obtenir des flux de revenus réguliers et prévisibles, contribuant ainsi à une source de revenu stable et potentiellement croissante au fil du temps. 

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont conçues pour offrir des avantages fiscaux, elles investissent dans des propriétés qui se qualifient pour certaines incitations fiscales, comme les dispositifs Malraux ou Pinel. Elles attirent les investisseurs soucieux de réduire leur charge fiscale tout en participant au financement de projets immobiliers qui répondent à des critères spécifiques, tels que la rénovation ou la construction de logements dans des zones à forte demande. 

SCPI de plus value

Les SCPI de plus-value visent principalement à réaliser des gains en capital à long terme. Elles cherchent à acheter des biens à bas prix pour les revendre plus cher après une période d’appréciation de la valeur.

Elles investissent souvent dans des biens avec un potentiel d’appréciation significatif, comme des biens immobiliers résidentiels, des immeubles à rénover ou des terrains constructibles.

: Les investisseurs ne perçoivent généralement pas de revenus réguliers sous forme de loyers. Les gains se réalisent principalement lors de la revente des biens.

SCPI à capital variable vs SCPI à capital fixe

  • SCPI à capital variable : offrant une grande flexibilité, elles permettent aux investisseurs de souscrire ou de racheter des parts à tout moment. Ce modèle facilite l'ajustement des investissements en fonction des fluctuations du marché et des besoins personnels des investisseurs. Cela permet également à la SCPI d'ajuster sa taille en fonction des opportunités d'investissement et des liquidités nécessaires. 
  • SCPI à capital fixe : dans ce modèle, le montant du capital est déterminé à l'avance et ne peut être modifié que par des augmentations de capital spécifiques autorisées par les investisseurs lors d'assemblées générales. Les parts sont échangées sur un marché secondaire, ce qui peut limiter leur liquidité mais offre une stabilité en termes de gestion du capital investi.

Investir dans une SCPI 

Critères pour choisir une SCPI 

Lorsque vous envisagez d'investir dans une SCPI, il est essentiel de prendre en compte plusieurs critères déterminants pour maximiser vos chances de succès et aligner l'investissement avec vos objectifs personnels. 

Performances passées, taux de distribution et capitalisation

  • Performances passées : si un historique solide des performances peut être un bon indicateur de la gestion efficace de la SCPI. Il est important d'examiner non seulement les rendements annuels, mais aussi la régularité des distributions et la stabilité du capital. Les performances passées ne préjugent pas de la performance future d’une SCPI.
  • Taux de distribution : le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est crucial pour évaluer la rentabilité d'une SCPI. Ce taux reflète le pourcentage de dividendes versés aux associés par rapport au prix de la part. Un TDVM élevé et stable sur plusieurs années peut indiquer une gestion efficace et une capacité à générer des revenus locatifs constants
  • Capitalisation: la taille de la SCPI, mesurée par sa capitalisation, est un facteur important. Les SCPI avec une grande capitalisation sont souvent considérées comme plus stables et moins risquées, bénéficiant de portefeuilles diversifiés et d'une plus grande capacité à absorber les fluctuations du marché.

Stratégie d'investissement et composition du portefeuille

  • Stratégie d'investissement : chaque SCPI a une stratégie d'investissement qui guide ses acquisitions et ses ventes de biens immobiliers. Certaines peuvent se concentrer sur des secteurs spécifiques comme les bureaux, les commerces ou les logistiques. On parlera alors de SCPI thématique. 
  • D’autres SCPI peuvent avoir recours à des stratégies différentes. En effet, certains SCPI ne se spécialisent pas dans un domaine particulier et optent plutôt pour une diversification sectorielle. 

Comprendre cette stratégie vous aidera à déterminer si elle s'aligne avec vos propres objectifs de risque et de rendement. 

  • Composition du portefeuille : l'évaluation de la composition du portefeuille de la SCPI vous donne une idée de la diversification des actifs et de la gestion des risques. Une bonne diversification géographique et sectorielle peut réduire les risques liés aux fluctuations d'un marché spécifique et augmenter les opportunités de croissance. 

Exemple : Clara, une investisseuse prudente, choisit une SCPI avec un historique de TDVM stable et une stratégie d'investissement axée sur les biens immobiliers de santé. Elle préfère cette SCPI car elle offre une approche conservatrice qui correspond à son profil de risque, visant des actifs moins sensibles aux cycles économiques.

Comment acheter des parts de SCPI ?

L'acquisition de parts de SCPI est un processus relativement simple et accessible, conçu pour permettre aux investisseurs de toutes catégories d'entrer facilement sur le marché de l'immobilier commercial ou résidentiel. Voici les étapes clés :

  • Ciblez plusieurs SCPI 
  • Examinez attentivement leur documentation pour connaître leur stratégie d’investissements, leur structure et gouvernance, les règles de conformité, leur historique et leurs implications fiscales. 
  • Choisissez alors la SCPI qui vous correspond le mieux
  • Remplissez le bulletin de souscription et joignez-y les pièces justificatives demandées (pièce d'identité, justificatif de domicile, etc.). Le paiement peut généralement être effectué par virement bancaire ou chèque.

Une fois votre souscription complétée et votre paiement reçu, vous recevrez une confirmation de la part de la société de gestion de la SCPI. Vos parts sont ensuite gérées par la société, et vous recevrez régulièrement des informations et des distributions de revenus.

Implications fiscales et financières

Investir dans une SCPI n'est pas exempt de conséquences fiscales et financières que tout investisseur doit considérer :

  • Fiscalité des revenus : les revenus distribués par les SCPI sont imposables comme des revenus fonciers pour les résidents fiscaux français. Cela implique l'application du barème progressif de l'impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux.
  • Implications de l'IFI : les parts de SCPI sont assujetties à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si vous dépassez le seuil de patrimoine taxable. Les règles d'évaluation sont spécifiques et doivent être bien comprises pour optimiser votre situation fiscale.
  • Plus-value à la revente : la vente de parts de SCPI peut également générer des plus-values imposables. Le régime fiscal applicable dépend de la durée de détention des parts, avec un abattement pour durée de détention applicable pour les plus-values réalisées sur le long terme.

Avantages et risques des SCPI 

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent plusieurs avantages distinctifs qui les rendent attrayantes pour les investisseurs désireux d'accéder au marché immobilier avec une approche plus passive et diversifiée. 

Revenus potentiels et distribution régulière

L'un des principaux avantages des SCPI est leur capacité à générer des revenus réguliers sous forme de dividendes. Ces revenus proviennent des loyers perçus sur les propriétés immobilières détenues par la SCPI. Les distributions sont généralement effectuées sur une base trimestrielle, offrant aux investisseurs un flux de revenus prévisible et stable. Par exemple, un investisseur qui possède des parts dans une SCPI de rendement peut s'attendre à recevoir des paiements réguliers qui peuvent compléter d'autres sources de revenus ou servir à réinvestir. - 

Diversification du portefeuille d'investissement

Les SCPI permettent aux investisseurs de diversifier leurs investissements au-delà des marchés traditionnels tels que les actions et les obligations. En investissant dans une SCPI, vous bénéficiez d'une exposition à un large éventail de biens immobiliers, souvent bien répartis à travers différentes zones géographiques et types de biens (bureaux, commerces, logements, etc.). Cette diversification aide à réduire le risque global du portefeuille d'investissement. 

Risques à considérer

Tout investissement comporte des risques, et les SCPI ne font pas exception. Voici quelques risques spécifiques associés à l'investissement dans les SCPI.

  • Risques liés à l'immobilier et au marché : comme tout investissement immobilier, les SCPI sont susceptibles d'être affectées par les fluctuations du marché immobilier. Les changements dans les conditions économiques, les taux d'intérêt, ou les taux d'occupation peuvent influencer la performance des SCPI. Par exemple, une hausse des taux d'intérêt pourrait réduire la valeur des propriétés et, par conséquent, affecter la valeur des parts de la SCPI.
  • Liquidité des parts de SCPI : bien que les SCPI offrent une certaine liquidité, elles ne sont généralement pas aussi liquides que les actions ou les obligations. La vente de parts peut prendre du temps, surtout en période de ralentissement du marché. Cela peut être problématique pour les investisseurs qui ont besoin de liquidités à court terme. 

Par exemple, en cas de besoin urgent de fonds, un investisseur pourrait se retrouver dans l'incapacité de vendre rapidement ses parts sans potentiellement accepter un prix inférieur. Ces avantages et risques doivent être soigneusement évalués en fonction de vos objectifs financiers personnels, de votre tolérance au risque et de votre horizon d'investissement. 

Comme toujours, il est conseillé de consulter un conseiller financier pour aider à intégrer les SCPI dans une stratégie d'investissement bien équilibrée.

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  • mikael