Défiscaliser en Pinel, quelles zones privilégier ?
En offrant jusqu'à 63 000 euros d'abattement fiscal, le Pinel demeure l'un des dispositifs de défiscalisation favoris des investisseurs qui souhaitent investir dans l'immobilier sur le marché de la location. Un avantage conditionné au respect des plafonds de loyers et de revenus du locataire définis en fonction du plan de zonage qui accompagne son décret d'application. En 2019, seules les zones A, A bis et B1 restent éligibles au dispositif. Un fonctionnement du dispositif Pinel qui amène tout investisseur à s'interroger : quelles zones privilégier pour un rendement maximal ?
Comprendre le zonage Pinel
S'il a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel a été remanié par le ministère du Logement pour cibler plus efficacement les zones tendues ou les territoires en expansion, c'est-à-dire les communes où les besoins en nouveaux logements sont les plus importants. À ce titre, la loi Pinel dans sa version actuelle prévoit 3 zones éligibles :- La Zone A bis : elle comprend Paris et les 29 communes de la petite couronne.
La Zone A : elle comprend les agglomérations de l'Île de France, de la Côte d’Azur, de Lille, de Lyon, de Marseille, de Montpellier et de Genève (côté français).
La Zone B1 : elle comprend les agglomérations supérieures à 250 000 habitants de la grande couronne parisienne et des communes en expansion sur l'ensemble du territoire.
Pinel : pourquoi la zone est-elle déterminante pour bénéficier de la défiscalisation ?
L'investissement Pinel se justifie par l'avantage fiscal qu'il octroie et pour la rentabilité locative espérée. Parce qu'à chaque zone correspond une grille de conditions de location (plafonds des loyers et revenus du locataire) différente, ainsi qu'un prix du m² neuf très variable, le choix de la zone d'investissement détermine le rendement locatif de l'opération. On comprend aisément qu'un loyer plafonné et un prix d'achat au m² trop élevé impactent mécaniquement le taux du rendement locatif. Un investisseur averti sera donc attentif au prix d'achat des programmes Pinel qui lui sont proposés, comme au montant du loyer qu'il est légalement en mesure d'exiger.
Défiscalisation Pinel : privilégier la zone B1 !
Toute rentabilité locative se fonde sur le ratio prix d'acquisition / revenus fonciers générés. Compte tenu des prix au m² de l'immobilier neuf observés en France et des plafonds de loyers imposés par la loi Pinel, la zone B1 s'impose comme celle devant réserver le meilleur rendement locatif : un rendement de 4 % en moyenne, qui vient utilement compléter l'avantage fiscal de cet investissement.
Force est de constater que les prix extrêmement élevés de l'immobilier neuf en zone A et A bis réduisent les chances d'un rendement locatif convenable. En outre, le nombre important de communes classées en zone B1 et leur répartition sur l'ensemble du territoire rendent possible un investissement Pinel géographiquement proche du domicile de l'investisseur, facilitant ainsi la gestion locative.
Comment bien choisir sa commune B1 ?
L'achat en Pinel n'échappe pas aux fondamentaux qui déterminent un bon investissement locatif. Il s'agit principalement de se positionner sur un logement neuf susceptible de répondre à une demande forte et avérée dans son secteur. En choisissant la zone B1, vous misez sur une rentabilité accrue, mais avec un risque de vacance locative plus élevée qu'en zone A ou A bis où la pénurie de logement est la plus forte. Néanmoins, une étude sérieuse devrait vous permettre d'identifier les communes classées en zones B1 les plus attractives : celles où la démographie augmente et où la population peine à se loger ! Sont par exemple classées en zones B1 des villes particulièrement dynamiques comme :
- Bordeaux : l'inauguration du TGV Paris-Bordeaux a fortement dynamisé l'attractivité de la capitale girondine
- Nantes : capitale économique de l'arc atlantique, la cité des Ducs de Bretagne attire toujours plus d'habitants
- Toulouse : ville étudiante par excellence, la ville rose surfe sur la réussite de son secteur aérospatial
Bon à savoir : les plafonds Pinel applicables à la zone B1 en 2019 Publiés le 1er avril 2019 au Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFIP), les plafonds Pinel pour la zone B1 sont fixés à 10,28 € /m² pour le calcul du loyer et à 31 165 euros de revenus maximum pour un locataire vivant seul.
Un investissement Pinel réussi passe toujours par une bonne étude de marché. L'avantage fiscal est une chose, la rentabilité locative en est une autre : la première ne doit pas faire oublier la seconde. En choisissant un programme éligible dans une ville dynamique et parfaitement située au regard des diverses commodités, l'investisseur limite les risques de carences locatives et maximise son rendement.
