L’IFI, comment ça marche ?
Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé définitivement l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Tout comme l’instauration du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique), cette mesure de la Loi de Finance vise à réorienter l’épargne des Français vers l’économie réelle, dite aussi productive. La date limite de paiement est actée au 15 septembre de l’année d’imposition.
Comment l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est-il calculé ?
Le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière reste assez similaire à son prédécesseur l’ISF. Le principal changement s’opère au niveau des biens imposables.
Un seuil de taxation et un barème qui ne changent pas
L’IFI reprend le seuil de taxation ainsi que le barème qui s’appliquaient déjà à l’ISF. Ainsi, le nouvel impôt concerne tous les contribuables dont la valeur du patrimoine immobilier déclaré dépasse 1,3 million d’euros. Ces derniers se verront assujettis au même barème progressif qui était déjà en place pour l’ISF, avec un taux variant de 0,50% à 1,50% pour un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à 10 000 000 euros.
A noter que le foyer fiscal de référence peut se composer aussi bien d’une personne vivant seule (veuve, séparée, célibataire), que de deux personnes vivant en couple sous le régime matrimonial (PACS, concubinage, mariage).
De plus, le foyer fiscal n’est pas forcément le même pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ainsi, vous devez prendre en compte le patrimoine de votre concubin, mais non celui d’enfants majeurs rattachés à votre foyer.
Une décote est possible !
Sachez qu’une décote est possible pour tout patrimoine dont la valeur nette taxable serait comprise entre 1,3 et 1,4 millions. En effet, le FISC appliquera alors une réduction sur le montant dû. Nous obtenons donc par exemple le calcul suivant :
montant de la décote = 17 500€ - 1,25% X Patrimoine.
Pour aller plus loin sur le calcul de l’IFI
L’IFI reste un impôt annuel et l’abattement de 30% sur la résidence principale initialement prévu dans l’ISF est maintenu, tout comme le plafonnement des revenus.
L’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière est cependant plus large que celle de l’ISF en matière d’immobilier. En 2022, 164 000 foyers français ont été concernés par l’IFI, soit une hausse de 10% par rapport à 2021.
Rappel du baromètre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière en vigueur en France depuis le 1er janvier 2018 :
Source : Le barème de l’IFI en France, proposé et expliqué en détail sur le site de l’Etat
Quels sont les biens imposables à l’impôt sur la fortune ?
Comme son nom le laisse supposer, seul l’immobilier (mais TOUT l’immobilier) sera imposé, y compris les biens détenus à travers des structures sociétaires. A savoir les immeubles bâtis et non bâtis détenus, comme :
- Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d'imposition
- Les bâtiments classés monument historique
- Les immeubles non bâtis(terrains à bâtir, terres agricoles…)
- Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…)
Ainsi que les immeubles ou fraction d'immeubles détenus par des sociétés (via des parts ou des titres). Sans oublier les biens et les droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.
N’oubliez pas les SCPI !
De même, les investissements dits de la « pierre papier » (parts de SCPI ou OPCI, foncières cotées détenues en direct ou via un contrat d’assurance-vie) seront également soumis à l’IFI. Quelques exceptions demeurent. Par exemple, l’immobilier affecté à l’activité ne rentre pas dans le calcul de l’IFI du contribuable.
De même, si ce dernier pratique des locations meublées à titre professionnel (implique une inscription au registre du commerce et des sociétés et des revenus supérieurs à 23 000 euros), une exonération s’applique dans ce cas précis.
À nuancer
Alors que certains craignent déjà une hausse de leur imposition, il faut en contrepartie rappeler que toutes les valeurs mobilières sortent du calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cela concerne entre autres, les placements financiers, certains titres de sociétés mais également d’autres types de biens comme les voitures de luxe, les bijoux, les bateaux… A moins de posséder un patrimoine exclusivement immobilier, les hausses réellement observées ne devraient pas être si nombreuses.
Quelles sont les déductions possibles ?
Tout comme c’était déjà le cas avec l’ISF, les crédits contractés pour le financement de biens imposables au regard de l’IFI peuvent réduire l’assiette taxable. Cependant, dans une volonté de lutter contre les abus (dispositif anti-abus), la réforme fiscale prévoit une modification des règles pour les emprunts dits « in fine » (signifiant remboursé à l’échéance).
Depuis le 1er janvier 2018, le contribuable ne peut plus déduire chaque année la totalité du capital emprunté, mais uniquement la part non amortie. De plus, lorsque la valeur du patrimoine immobilier nette taxable excède les 5 millions d’euros, les contribuables concernés ne peuvent plus déduire en totalité leur passif.
La taxe foncière reste, quant à elle, déductible. Les impôts, eux, ne le seront pas mais participent au calcul du plafonnement.
Avec la suppression du dispositif ISF-PME depuis le 1er janvier 2018, il n’est plus possible de bénéficier de réductions ou de déductions en investissant dans de jeunes sociétés. Néanmoins, les personnes déjà assujetties à l’ISF jusqu’ici ne seront pas plus imposées avec l’IFI.
Les astuces pour baisser la note !
164 000 foyers ont été concernés par l’IF en 2022. Les systèmes de déductions fiscales étant plus restreintes, quelles sont les solutions qui leur permettront d’alléger leur imposition ou pour ceux proche du seuil, de rester hors IFI ?
Donations aux oeuvres caritatives
Pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière, la réduction sera la même que celle en vigueur pour l’ISF, à savoir 75% du montant du don et limitée à 50 000 euros. Ces dons doivent être réalisés avant le 15 juin de l’année d’imposition. Le contribuable peut choisir entre un don d’argent ou de titres.
Les organismes éligibles à cette réduction sont les fondations qui ont été reconnues d’utilité publique et certains organismes à but non lucratif (certains établissements de recherche ou d’enseignement supérieur correspondent à cette description). En revanche, les associations d’utilité publique ne permettent aucune réduction d’impôt dans le cadre de l’IFI.
Réduire son actif immobilier : céder ou transmettre
Beaucoup vont se poser la question : si la base imposable de l’IFI concerne uniquement les actifs immobiliers, ne serait-il pas judicieux de les diminuer ? En effet, la question est légitime surtout pour les biens locatifs. Les revenus fonciers restant soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (pas inclus dans l’instauration du PFU qui ne concerne que les revenus financiers), il est donc intéressant d’avoir cette réflexion sur la réelle rentabilité de ces actifs. Le mieux est de pratiquer plusieurs simulations et de privilégier la cession de biens acquis il y a plus de 20 ans afin d’éviter une imposition sur les éventuelles plus-values.
D’autre part, sachant que les biens détenus par des enfants majeurs sont exclus du patrimoine taxable, le leg (la transmission) de son vivant d’un actif immobilier à ses enfants peut être une autre solution pour réduire son Impôt sur la Fortune Immobilière. Ce bien peut être donné en pleine propriété ou le parent peut conserver l’usufruit selon la stratégie suivie.
Repenser sa stratégie d’épargne et d’investissement au profit des valeurs mobilières et financières
Toujours dans cette optique de diminuer la facture IFI, il convient également d’analyser la provenance de ses plus-values et de privilégier les revenus financiers et mobiliers plutôt qu’immobiliers. En effet, comme ces derniers ne font pas partie du calcul de l’IFI, ils sont tout simplement imposés à 30% grâce à l’instauration du Prélèvement Forfaitaire Unique.
C’est donc le moment de calculer la rentabilité nette de vos revenus locatifs et fonciers avec la nouvelle imposition. Pour ceux qui ont souscrit à un contrat d’assurance-vie dans lequel se trouvent des unités de compte investies dans des fonds immobiliers (via des parts de SCPI/OPCI ou de titres de foncières cotées), c’est peut-être le moment de repenser l’orientation de ses placements. Ainsi que de reporter son capital d’épargne vers d’autres unités de comptes à valeurs mobilières.
Que faire en 2025 ?
Pour réduire son Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) d’ici 2025, il est non de songer à répartir son épargne de manière plus judicieuse. Investir dans des start-ups comme des PME sont toujours de bonnes idées pour bénéficier d’un meilleur taux.
A choisir, l’investissement dans le crowdfunding immobilier est également une solution facile à mettre en place et très rentable. En effet, avec un rendement moyen de 8 à 12% -ce qui est très rare sur le marché, rappelons-le-, ce financement dynamique est idéal pour défiscaliser tout en assurant une rentabilité par la suite.
En conclusion sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Pour conclure cet article dédié à l’IFI, rappelons que ce dispositif a permis de développer des solutions de la finance participative. C’est un système dynamique, qui permet de dynamiser le marché pour la pierre au profit exclusif des actifs financiers.
En effet, les placements purement financiers font tout de même appel à des profils plus appétants aux risques en contrepartie de gains élevés sur des périodes plutôt court terme. Les stratégies de constitution de patrimoine, de retraite ou rentes locatives (qui bénéficient de possibilités de défiscalisations immobilières via Malraux, Pinel…) sont toujours d’actualité.
