Investir en SCPI

Le marché des SCPI est devenu un acteur majeur du secteur immobilier en France. Investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permet de diversifier votre portefeuille immobilier tout en générant des revenus réguliers. Avec un ticket d’entrée abordable et une gestion déléguée par des professionnels, les SCPI constituent une option attractive pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe. 

En juin 2024, on dénombre 216 SCPI réparties sur 50 sociétés de gestion, avec 700 000 investisseurs associés. De plus, la capitalisation à la fin juin 2023 représentait 90,1 milliards d’euros, et le taux de distribution en 2023 était de 4,52 %, dépassant largement les taux moyens des livrets, actions et SICAV. 

Homunity offre un guide complet, un classement des SCPI, ainsi que des analyses détaillées pour vous aider à faire le meilleur choix en fonction de vos objectifs et de votre profil de risque.

Alors, intéressé par l’idée d’investir en SCPI ?

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Définition et Fonctionnement des SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont une bonne réponse face aux incertitudes de l’avenir et sont parfaites pour investir dans la pierre de manière indirecte. Contrairement à un placement dans l’immobilier classique, les SCPI ne nécessitent pas un apport de capital aussi important. En effet, le ticket d’entrée pour pouvoir détenir une part de SCPI est généralement d’environ 5 000 €, ce qui est bien plus accessible pour investir dans l’immobilier.

Ces sociétés civiles regroupent des épargnants qui investissent leur épargne dans le but d’acquérir des parts d’immeubles à usage locatif ou des bureaux situés dans de bons emplacements. L’intérêt premier du placement dans les SCPI est de pouvoir mutualiser à la fois les risques et les profits. Il s’agit d’un marché très réglementé où la liquidité de votre placement, dans des parts, est élevée.

La mutualisation des risques est sans doute l’avantage majeur dont on peut bénéficier lorsque l’on choisit d’investir en SCPI. Cela permet d’éviter de perdre son investissement dans le cas où l’un des biens se retrouve en difficulté (retard de paiement, loyer impayé…). Il s’agit d’une mutualisation des risques en matière de nombre d’actifs immobiliers, mais également en matière de diversité géographique. Certaines sociétés civiles de placement immobilier permettent d’investir dans d’autres pays européens.

Une société de gestion est un prestataire de service pour le compte des associés de la SCPI qui l’élisent lors des assemblées générales. Celle-ci est sous l’autorité de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Elle a pour mission de choisir les actifs immobiliers à acquérir, de sélectionner les locataires, et de prendre en charge les travaux et l’entretien des immeubles. Les détenteurs de parts de SCPI n’ont donc pas à s’occuper de la gestion des biens immobiliers.

Choisir la SCPI idéale : rendement, capital fixe ou défiscalisation ?

L’avantage de pouvoir investir dans la SCPI de rendement, également appelée capital variable, vous êtes dans le domaine de l’immobilier professionnel. Ce secteur est large et repose sur des baux professionnels de six ans, ce qui permet de stabiliser votre placement.

À noter que les locataires, lorsqu’ils sont des entreprises, présentent un avantage de taille : l’envie de développer leur activité. Une motivation supplémentaire qui permet à l’investisseur d’envisager que les loyers soient versés sur le long terme et avec sérieux. Investir en SCPI est d’ailleurs un moyen beaucoup plus facile d’accéder à l’immobilier d’entreprise, d’autant plus si l’on est un petit épargnant.

L’une des contraintes repose sur les frais de gestion de votre patrimoine immobilier. Il existe un marché d’offre et de demande permettant d’avoir plus de flexibilité dans l’acquisition ou la cession de parts. Le plafond du capital est inscrit dans les statuts et celui-ci peut être amené à évoluer dans le temps. Néanmoins entre deux augmentations de capital, le prix de votre part ne varie pas, vous avez alors la possibilité d’opérer sur le marché secondaire.

Les investissements à capitaux fixes offrent un prix unique, défini au préalable, pour la souscription à de nouvelles parts. L’investisseur a la possibilité de vendre ou acheter des parts à tout moment, dans la limite des parts maximum fixées par les statuts. Dans ce cas, seule une augmentation du capital ou un recours au marché secondaire sera possible.

La société de gestion est la seule habilitée à vendre vos parts à prix fixe. Il existe cependant un risque qu’aucun acquéreur ne soit trouvé, c’est ce que l’on nomme le risque liquidité, lequel est inhérent à l’investissement en SCPI. Enfin, il est important de prendre en compte que dans une SCPI à capital fixe, la valeur de vos parts ne représente pas celle du patrimoine immobilier. De même, la société de gestion peut fixer les prix discrétionnairement.

Ce type de placement peut également servir à défiscaliser. En effet, il est possible d’investir en SCPI résidentielles, dans des biens disposant de dispositifs fiscaux tels que Pinel, Malraux, ou effectuant du déficit foncier. Ces mesures, visant à inciter les Français à investir dans l’immobilier (notamment avec le dispositif Pinel pour les logements neufs), offrent des avantages fiscaux intéressants pour ceux qui souhaitent investir en SCPI.

Néanmoins, le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de chaque investisseur.

Les investisseurs percevront donc des déductions d’impôt allant de 18 à 21 % (ou 12 % pour une durée de location de l’immeuble de 6 ans) du montant investi pour les programmes Pinel, environ 17 % pour les investissements Malraux et entre 22 et 30 % des dépenses des travaux réalisés pour le déficit foncier.

Ces dispositifs sont avantageux pour les investisseurs puisqu’ils bénéficient, en plus de revenus fonciers, de réductions d’impôt non négligeables, selon le montant de leur investissement. Néanmoins, les investisseurs seront contraints de « garder » leurs parts de SCPI sur une plus longue durée, et la revente de vos parts ne garantit pas de plus-values.

Un ticket minimum est recommandé, surtout dans les sociétés civiles de placement immobilier de rendement. Cependant, certaines sont accessibles à partir d’une unique part, soit quelques centaines d’euros. Cela est idéal pour les petits épargnants ainsi que pour les plus gros investisseurs qui ne souhaitent pas mettre tous leurs œufs dans le même panier.

Le cas de la SCPI de plus-value 

Une SCPI de plus-value vise à faire l’acquisition de biens immobiliers décotés, dans l’objectif de tirer des bénéfices de leur plus-value à la revente. Elle porte aussi le nom de SCPI de capitalisation. Contrairement à la SCPI de rendement, ses associés ne perçoivent aucun dividende.

Pourquoi Investir dans les SCPI : avantages et opportunités

L'investissement dans les SCPI présente plusieurs avantages, notamment la possibilité de diversifier son épargne, de générer des revenus réguliers, et de bénéficier d'une gestion professionnelle. 

En choisissant d’investir en SCPI de rendement, il est nécessaire de faire expertiser son parc immobilier une fois par an. Ce type d'investissement représente un levier financier à moyen voire long terme (15 ans généralement). Le rendement moyen est actuellement inférieur à 5 %, ce qui n’est pas le meilleur taux que l’on puisse trouver pour les investissements dans la pierre. De plus, les frais de gestion sont élevés, il faut donc rester vigilant quant aux intérêts reversés (net de frais) ainsi qu’aux différents risques : on reste sur de l’immobilier après tout !

Mutualisation des risques

Investir en SCPI permet de mutualiser les risques. Les SCPI regroupent des épargnants qui investissent ensemble dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Cela signifie que le risque locatif est réparti sur plusieurs immeubles et locataires, ce qui réduit le risque d’impayés ou de vacance locative. Par exemple, en 2023, le taux de vacance locative moyen des SCPI était de seulement 5 %, démontrant l'efficacité de cette mutualisation.

Diversification des investissements

Une SCPI permet également de diversifier ses investissements. Les SCPI investissent dans différents types d'actifs immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des résidences hôtelières, des établissements de santé, etc. De plus, cette diversification s’étend souvent au niveau géographique, avec des investissements non seulement en France mais aussi dans d’autres pays européens. Cela permet de répartir les risques sur différents marchés et secteurs économiques.

• SCPI Epargne Pierre : un investissement diversifié en immobilier d'entreprise.
• SCPI Pierval Santé : spécialisée dans l'immobilier de santé.
• SCPI Cœur de Régions : investissement dans des biens immobiliers régionaux.
• SCPI Activimmo : focalisée sur l'immobilier logistique.
• SCPI Efimmo : spécialisée dans l'immobilier de bureau.
• SCPI Sofidy Europe Invest : placement immobilier européen.
• SCPI Vendôme Régions : mise sur l'immobilier régional diversifié.
• SCPI Immorente : cible l'immobilier tertiaire.

Les risques des SCPI

Investir dans des SCPI comporte des avantages notables comme la mutualisation des risques et la diversification des investissements. Cependant, il est important de bien comprendre les risques associés, notamment le capital non garanti et les défis liés à la revente des parts. Une évaluation approfondie et une consultation avec des experts peuvent aider à prendre des décisions éclairées pour optimiser votre investissement en SCPI.

Le capital non garanti : comprendre les risques de perte

Comme pour tout investissement immobilier, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valorisation du capital dépendra principalement de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI, qui peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier. En période de baisse du marché, la valeur des parts peut diminuer, entraînant une perte en capital pour l’investisseur. Il est donc essentiel de comprendre que la performance passée d’une SCPI ne garantit pas ses performances futures.

La revente des parts : défis et stratégies

La revente des parts de SCPI peut représenter un défi, surtout dans les SCPI à capital fixe car il faudra prendre en compte leur valeur de retrait. La liquidité des parts n’est pas garantie par la société de gestion, et la revente dépend de la demande sur le marché secondaire. En cas de faible demande, la vente des parts peut prendre du temps, et il est possible de devoir accepter une décote par rapport à la valeur d’achat initiale. De plus, les SCPI peuvent imposer des frais de sortie, qui réduiront le montant net perçu lors de la revente.

Exemple : En 2023, la revente des parts de certaines SCPI a pris en moyenne 6 mois, avec des frais de sortie pouvant atteindre 10 % du montant de la transaction.

Nos conseils pour investir en SCPI

Investir en SCPI demande du temps et une étude approfondie. Il faut comprendre leur mode de fonctionnement, les différences réglementaires, et bien choisir entre investir en SCPI ou en locatif. Pour investir en SCPI de rendement, le prix d’exécution sur le marché secondaire est net de frais lorsque vous êtes vendeur. À l'inverse, si vous n'êtes pas vendeur, il faudra s’acquitter de frais d’enregistrement.

Choisir d’investir en SCPI constitue un placement plus sûr car les risques sont mutualisés et les actifs diversifiés. Toutefois, les perspectives de rendement sont limitées et s’étendent uniquement sur le long terme. Il est donc crucial de se poser les bonnes questions et d'analyser les menaces potentielles (par exemple : appartements vacants).

Faut-il acheter comptant ou à crédit ? Les perspectives de financement en SCPI sont plus onéreuses car les banques disposent de moins de garanties. En conséquence, les taux proposés seront légèrement supérieurs à ceux d'un financement pour un actif de type appartement. En choisissant d’investir en SCPI, les rendements sont donc inférieurs sur le court terme, mais deviennent à peu près équivalents à partir de 10 à 15 ans.

Maintenant que vous savez pourquoi et comment investir en SCPI, n’hésitez pas à découvrir les différentes options d’investissement sur notre site web. Avec Homunity, vous êtes accompagné au fil de votre projet, que ce soit un investissement en immobilier locatif, en SCPI, en assurance-vie ou encore en crowdfunding immobilier. 

Gardez à l’esprit qu’investir comporte toujours des risques, et que les performances passées ne présagent pas des performances futures.