SCPI en 2025 : est-ce encore un bon investissement ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ? Petit rappel

Fonctionnement général

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement collectif permettant à des particuliers d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier géré par une société de gestion agréée par l’AMF.

• Vous investissez un capital (ex. 5 000 €, 50 000 €, 100 000 €…)
• La société de gestion achète et gère des biens immobiliers loués (bureaux, commerces, santé, logistique…)
• Vous percevez un revenu (généralement trimestriel) sous forme de dividendes, proportionnel à votre nombre de parts.

Les différents types de SCPI

• SCPI de rendement

Ces SCPI visent à générer des revenus réguliers distribués généralement chaque trimestre. Elles investissent majoritairement dans l’immobilier professionnel : bureaux, commerces, locaux logistiques, établissements de santé… Leur objectif principal est de distribuer un dividende régulier et stable pour offrir un complément de revenus aux associés

• SCPI fiscales

Ces véhicules sont conçus pour optimiser la fiscalité de l’investisseur plutôt que de privilégier un rendement. Elles permettent, selon le dispositif choisi (Pinel, Malraux, déficit foncier…), de bénéficier d’avantages fiscaux comme une réduction d’impôt sur le revenu ou la possibilité de déduire certaines charges. En contrepartie, leur rendement annuel est souvent plus faible et l’horizon d’investissement contraint par la durée légale d’engagement liée au dispositif. Elles conviennent surtout aux contribuables lourdement imposés.

• SCPI de plus-value

Moins courantes, ces SCPI cherchent avant tout à valoriser le capital sur le long terme. Elles investissent dans des actifs à fort potentiel d’appréciation (emplacements premium, biens sous-valorisés à rénover, marchés en mutation). Les revenus distribués peuvent être modestes, voire inexistants pendant plusieurs années, car les gains proviennent essentiellement de la revente des actifs à un prix supérieur à celui d’achat. Elles s’adressent à des investisseurs patients, orientés capitalisation plutôt que revenus.

Pour en savoir plus, voir notre guide complet sur les types de SCPI.

Quel bilan pour les SCPI en 2024 ?

Rendements passés

En 2024, le rendement moyen brut (Taux de Distribution, équivalent du TDVM) des SCPI s’est élevé à 4,72 % brut, en progression par rapport à 4,52 % brut en 2023. Cette amélioration est en partie due à une baisse moyenne de 4,9 % du prix des parts en 2023, ce qui a mécaniquement augmenté la rentabilité.

La performance varie sensiblement selon les types de SCPI :

• SCPI diversifiées : jusqu’à 5,8 % brut
• SCPI santé et éducation : autour de 4,0 % brut
• SCPI bureaux : environ 4,4 % brut, avec une baisse moyenne des parts de –7,1 % en 2024
• Logistique et locaux d’activité : environ 5,6 % brut

Un élément notable : certaines jeunes SCPI dotées d’une diversification géographique dynamique, ont affiché des rendements particulièrement élevés, allant de 6 % brut à plus de 8 % brut selon leur stratégie et leur taille.

Impact de la hausse des taux

En 2024, le maintien de taux directeurs élevés par la BCE a renchéri le coût du crédit immobilier pour les sociétés de gestion. Ce financement plus onéreux a réduit la marge entre rendement locatif et coût d’emprunt, poussant certaines SCPI à ralentir leurs acquisitions.

Cette pression s’est aussi traduite par une baisse de la valorisation des actifs, en particulier dans les bureaux et commerces, avec des ajustements de prix de parts allant de –3 % à –7 % selon les véhicules (source : Pierrepapier.fr, SCPI-8.com).

En réponse, plusieurs gestionnaires ont privilégié des acquisitions sélectives : actifs prime, secteurs porteurs (santé, logistique), et diversification en Europe pour saisir des opportunités à prix décotés.

Tensions sur le marché immobilier

• Bureaux : Le segment reste fragilisé par la généralisation du télétravail et l’optimisation des surfaces occupées par les entreprises. Dans certaines zones tertiaires secondaires, la demande a chuté, entraînant des baisses de loyers et une hausse du taux de vacance. Les immeubles récents, bien situés et offrant des prestations haut de gamme, tirent toutefois mieux leur épingle du jeu grâce à l’attractivité pour les grands locataires.
• Logistique et santé : Ces secteurs affichent une résilience notable. La logistique bénéficie encore de l’essor du e-commerce et de la nécessité pour les entreprises d’optimiser leurs chaînes d’approvisionnement. Du côté de la santé (cliniques, Ehpad, résidences seniors), la demande structurelle reste forte, portée par le vieillissement de la population et des besoins constants en infrastructures médicales. Ces atouts se traduisent par des taux d’occupation élevés et des loyers stables.
• Commerces : La performance est contrastée. Les commerces de centre-ville et ceux intégrés à des zones dynamiques continuent d’attirer les enseignes, surtout s’ils offrent une expérience client différenciante. À l’inverse, certains centres commerciaux périphériques ou zones moins fréquentées subissent une baisse de fréquentation et des renégociations de loyers, accentuant la sélectivité des investisseurs.

Les perspectives d’investissement en SCPI pour 2025

Les opportunités à saisir

• Prix des parts en baisse : Les ajustements de valorisation observés en 2023 et 2024 offrent un point d’entrée intéressant pour les nouveaux investisseurs. Acquérir des parts à un prix décoté permet non seulement d’améliorer le rendement immédiat, mais aussi de potentiellement bénéficier d’une revalorisation à moyen ou long terme si le marché se redresse.
• SCPI thématiques : La tendance se renforce autour de véhicules spécialisés, comme l’immobilier durable (bâtiments basse consommation, certifications environnementales), le médico-social (Ehpad, cliniques, centres de soins) et les résidences seniors. Ces segments répondent à des besoins sociétaux structurels et bénéficient d’une demande locative soutenue.
• Diversification européenne : Certaines SCPI se tournent vers l’Allemagne, les Pays-Bas ou encore l’Espagne pour profiter de marchés immobiliers plus dynamiques et de fiscalités parfois plus avantageuses pour les épargnants. Cette diversification permet aussi de lisser les risques liés à l’économie française.

Les risques à anticiper

Liquidité : Contrairement à un placement coté en Bourse, la revente de parts de SCPI n’est pas instantanée. Elle peut prendre quelques jours comme plusieurs mois, en fonction de la liquidité du fonds.

Fiscalité : Les revenus générés sont imposés comme des revenus fonciers. Selon votre tranche marginale d’imposition, la fiscalité peut représenter un frein à la performance nette, sauf si vous choisissez une SCPI européenne ou si l’investissement est logé dans un contrat d’assurance-vie ou un dispositif fiscal adapté.

Rendements : En cas de conjoncture immobilière défavorable ou de hausse prolongée des taux, les SCPI pourraient être amenées à ajuster leurs distributions à la baisse. Les secteurs les plus exposés (bureaux secondaires, commerces en difficulté) pourraient voir leur performance reculer plus vite que d’autres.

SCPI en 2025 : qui peut encore en profiter ?

Objectifs patrimoniaux compatibles

• Épargnants à la recherche de revenus complémentaires stables : Les SCPI restent une solution prisée pour percevoir des revenus réguliers, généralement trimestriels, sans avoir à gérer directement un bien immobilier. C’est un placement qui peut s’intégrer facilement dans une stratégie de complément de salaire ou de pension.
• Investisseurs souhaitant préparer leur retraite : Pour ceux qui anticipent une baisse de revenus au moment du départ à la retraite, les SCPI offrent un flux de trésorerie prévisible. Certaines jeunes SCPI, particulièrement dynamiques, affichent même des taux de distribution pouvant atteindre 8 % par an, souvent avec peu ou sans  frais de souscription , ce qui permet de maximiser le rendement dès les premières années.
• Patrimoines déjà diversifiés : Les SCPI constituent un bon outil pour répartir le risque immobilier, notamment pour des investisseurs possédant déjà un ou plusieurs biens en direct. Elles permettent d’élargir l’exposition à d’autres types d’actifs (bureaux, santé, logistique, commerces) et à d’autres zones géographiques, tout en déléguant entièrement la gestion.

Objectifs patrimoniaux compatibles

• Stratégie long terme (>8 ans) : La SCPI est un placement qui s’apprécie sur la durée. Plus l’horizon d’investissement est long, plus l’investisseur a de chances de lisser les cycles économiques et de profiter de la capitalisation des revenus.
• Recherche de rendement régulier sans gestion locative : Contrairement à l’immobilier en direct, les SCPI ne nécessitent pas d’intervention sur la recherche de locataires, la gestion des travaux ou la perception des loyers. L’investisseur délègue entièrement à la société de gestion.
• Volonté de mutualiser le risque : Avec un portefeuille d’actifs variés (géographiquement, sectoriellement et en taille), la SCPI permet de limiter l’impact d’un locataire défaillant ou d’un marché local en difficulté. Cette diversification est l’un de ses atouts majeurs pour préserver la stabilité des revenus sur le long terme.

Les alternatives aux SCPI en 2025

Immobilier en direct

• Avantages : maîtrise totale du bien (choix, travaux, stratégie locative) et effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine avec peu d’apport.
• Inconvénients : gestion chronophage, fiscalité souvent lourde, et risque locatif concentré sur un seul bien ou une seule zone.

OPCI, SCI et crowdfunding immobilier

• OPCI : placement collectif mêlant immobilier et actifs financiers. Plus liquides que les SCPI, mais plus volatils, car sensibles aux marchés.
• SCI : structure souple, idéale en famille pour gérer ou transmettre un patrimoine, mais avec des contraintes de gestion et de fiscalité.
• Crowdfunding immobilier : financement participatif de projets sur 12 à 24 mois, rendement souvent élevé (8 % à 12 % brut/an). La diversification entre plusieurs projets est essentielle.

Notre avis : faut-il investir en SCPI en 2025 ?

Avantages :

• Rendement attractif : avec un taux moyen autour de 4,5 % à 5 %, et jusqu’à 8 % brut/an pour certaines jeunes SCPI dynamiques, les performances restent supérieures à celles des placements sécurisés (fonds en euros, livrets).
• Diversification géographique et sectorielle : un portefeuille peut combiner bureaux, commerces, santé, logistique et investir en France comme en Europe, ce qui réduit le risque lié à un marché unique.
• Accessibilité : il est possible de se lancer dès quelques milliers d’euros, rendant ce placement accessible à de nombreux profils.

Inconvénients :

• Une liquidité variable  : la revente des parts peut prendre plusieurs semaines ou mois, surtout en période de ralentissement du marché.
• Rendements variables : la performance dépend de la conjoncture économique, des taux d’intérêt et de la qualité du portefeuille immobilier.
• Fiscalité : pour les foyers fortement imposés, les revenus fonciers issus d’actifs en France peuvent subir une imposition élevée, réduisant le rendement net.

Check-list : Faut-il investir ?

• Ai-je un horizon d’investissement supérieur à 8 ans ?
• Suis-je prêt à accepter une baisse temporaire de la valeur des parts ?
• Mon objectif est-il le revenu régulier ou la valorisation à terme ?
• Ai-je déjà diversifié mes placements ?
• Ma situation fiscale est-elle compatible avec ce type de revenus ?

Conclusion : En 2025, les SCPI peuvent constituer une opportunité intéressante pour les épargnants prêts à s’engager sur le long terme et à diversifier leur patrimoine. Dans un marché en phase d’ajustement, le succès repose sur le choix rigoureux de la SCPI, la diversification des actifs et une stratégie claire alignée sur vos objectifs financiers.