Optimiser les plafonds de revenus de la LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) apporte plusieurs avantages, notamment sur le plan fiscal. En effet, il est possible d’investir tout en profitant du mécanisme de déduction des charges et même de création de déficit. La constitution d’un patrimoine peut se faire en franchise quasi-totale d’imposition. Toutefois, pour utiliser ce cadre attractif, il faut respecter certains plafonds.
Les plafonds de revenus locatifs en LMNP
Pour pouvoir bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, le total des revenus locatifs doit respecter deux caractéristiques.
- En premier lieu, un plafond de 23 000 € annuels ;
- En complément, le montant total de ces revenus ne doit pas dépasser 50 % des revenus du foyer concerné (c’est-à-dire ne pas représenter l’activité rémunératrice principale).
Il s’agit de deux plafonds LMNP. Le montant de 23 000 € constituant un plafond chiffré, la limite à 50 % des revenus annuels constituant un plafond relatif.
Mais ces deux plafonds - ou plutôt ces deux conditions - doivent se cumuler pour entraîner un basculement du statut LMNP au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Prenons trois exemples pour illustrer cette règle des plafonds LMNP.
- Vous avez décidé de vous lancer avec un appartement proposé en location meublée et vous générez 17 000 € de revenus sur une année. Dans ce cas, vous êtes considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel, que vous disposiez ou non d’une activité en parallèle ;
- La location meublée (avec un ou plusieurs biens) génère 30 000 €. Si vous percevez 25 000 € de salaire, alors vous basculer automatiquement dans le régime LMP ;
- Si la location meublée génère 30 000 € mais que vous percevez 35 000 € de revenus salariés, alors vous conservez le bénéfice du statut LMNP.
La fiscalité et les plafonds applicables en LMNP
Deux autres plafonds sont à connaître lorsque l’on parle du régime LMNP. Ils concernent la fiscalité et plus précisément le système de déclaration des revenus imposables. Ainsi, il est possible de bénéficier du régime « micro-BIC » si les revenus générés par l’activité de location meublée ne dépassent pas les plafonds suivants :
- 70 000 € pour la location meublée classique ;
- 170 000 € pour les meublés de tourisme classé ou chambres d'hôtes.
Dans le premier cas, un abattement équivalent à 50 % sera appliqué. Pour les meublés de tourisme ou les chambres d’hôtes, celui-ci basculera à 71 %.
Que se passe-t-il si le plafond des revenus est dépassé ? Alors, le régime fiscal LMNP par forfait (c’est-à-dire l’abattement de 50 ou 71 %) n’est plus disponible. On bascule de fait en régime réel. Ce régime qui consiste à déduire les charges selon leur montant réel (et non pas avec un forfait) est accessible sur simple demande même si vous n’atteignez pas les plafonds de revenus que nous venons d’évoquer. Il vous suffit pour cela de contacter l’administration fiscale et d’effectuer une demande.
Le cas particulier des plafonds avec la réduction « Censi-Bouvard »
Afin de vous proposer une vision complète des plafonds LMNP, évoquons brièvement le cas de la réduction Censi-Bouvard. Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissements locatifs meublés (dans certaines structures seulement). En contrepartie d’un engagement de location de neuf ans, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Celle-ci est calculée sur le prix d’acquisition ou de revient du logement avec une limite : un plafond de 300 000 € pour une année d’imposition. La réduction d'impôt sera ainsi toujours calculée sur un montant de 300 000 € (plafond maximal) même si le prix de revient du logement concerné par la mise en location est supérieur.
Exemple avec l’achat d’un appartement d’une valeur totale de 380 000 €. Avec le dispositif Censi-Bouvard, la réduction d’impôt sera calculée sur un montant de 300 000 €. En revanche, l’investisseur pourra réaliser un amortissement sur le montant de 380 000 €, avec une fraction déductible du résultat (imposé en BIC) de 80 000 € (380 000 € - 300 000 €).