Investir en LMNP : le guide complet

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Investir en LMNP : le guide complet

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) existe depuis 1949. C'est l'une des plus vieilles niches fiscales en France. Il offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs qui mettent en location un bien immobilier meublé neuf ou ancien. Alors comment investir en LMNP ? Réponses avec Homunity.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de LMNP est un régime de location applicable uniquement aux propriétaires particuliers souhaitant louer des biens en meublé dans le neuf ou dans l'ancien. Il est donc impossible de faire de la location nue en LMNP.

Pour bénéficier de ce statut, il est nécessaire de remplir un certain nombre de conditions relatives à la fois au propriétaire et au logement.

Quelles sont les conditions pour investir en LMNP ?

Les conditions LMNP pour le propriétaire-bailleur

Le loueur de meublé non professionnel doit, tout d'abord, être propriétaire du logement mis en location.

Par ailleurs, ses recettes locatives annuelles doivent respecter l'une des conditions suivantes :

  • Être inférieures à 23 000 € par an;
  • Représenter moins de 50 % des revenus de l'ensemble de son foyer fiscal.

Enfin, le propriétaire du logement ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Autrement, il n'est pas autorisé à investir en LMNP. En revanche, dans un délai de 15 jours à compter de la mise en location du bien, le propriétaire doit s'inscrire auprès d'un Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Il doit également déposer le formulaire Cerfa n°11921*05 au Greffe du Tribunal de Commerce du lieu où se trouve le bien.

Les conditions LMNP pour le logement

Le statut de LMNP n'est possible que pour une location meublée. Il s'agit donc de meubler le bien immobilier afin que locataire n'ait plus qu'à s'installer avec ses effets personnels. Le terme "meublé" sous-entend, en effet, que le logement doit être pourvu de tous les équipements adaptés à la vie courante (literie, table, cuisine équipée, etc.) afin de permettre au locataire de disposer de l'appartement immédiatement. Mais quels sont les meubles indispensables en LMNP ? Dans le cadre du statut LMNP, l'article 2 du décret du 31 juillet 2015 fournit une liste pour chaque pièce du logement :

Chambre

  • Lit, couette et couverture
  • Volet ou rideaux occultants

Cuisine

  • Plaques de cuisson
  • Four ou micro-ondes
  • Réfrigérateur ou congélateur
  • Vaisselle
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges

Autres équipements

  • Armoire ou meuble de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager

Enfin, le bien immobilier mis en location doit être décent et offrir une surface habitable d'au moins 9 m2.

Bon à savoir : qu'est-ce que le LMP ?

Le statut de LMP entre en vigueur dès lors que les recettes annuelles excèdent le montant de 23 000 € et qu'elles sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.

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Les différents statuts d'imposition pour investir en LMNP

En LMNP, le propriétaire bailleur a le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel. Ses revenus fonciers doivent être déclarés dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC). Ils sont imposés selon son taux d'imposition marginal.

Le régime micro-BIC en LMNP

Ce régime est réservé aux personnes dont les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par an (ou 172 600 € pour les locations de chambre d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme). Dans ce cas de figure, le propriétaire bénéficie d'un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % de ses recettes (ou 71 %). En revanche, le régime micro-BIC n'autorise pas le propriétaire à déduire ses charges réelles ou à amortir son investissement.

Le régime réel en LMNP

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 euros par an, vous n'avez pas le choix. Vous devez opter pour le régime réel d'imposition. En revanche, les propriétaires-bailleurs, dont les recettes locatives ne dépassent pas ce plafond, peuvent, s'ils le souhaitent, opter pour ce régime fiscal.

Le régime réel permet au bailleur de soustraire de ses recettes locatives les charges déductibles liées au bien immobilier (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables, etc.). Il est également possible d'amortir l'immeuble, les frais de notaire, le mobilier ainsi que certains travaux de rénovation.

S'il y a un déficit foncier, celui-ci ne pourra pas, contrairement au loueur en meublé professionnel (LMP), s'imputer sur le revenu global. Il sera déduit uniquement des bénéfices de son investissement locatif.

Bon à savoir : LMNP et plus-value immobilière

Peu importe votre régime fiscal, le montant de la plus-value immobilière en LMNP est imposé à 19 %. S'ajoutent ensuite des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le montant à déclarer correspond à la différence entre le prix de vente de logement et le prix d'achat, moins les frais et indemnités versés lors de l'acquisition.

Investir en LMNP en résidences de services

Pour bénéficier du régime loueur en meublé non professionnel et de sa fiscalité avantageuse, l’investisseur a la possibilité d’acheter un logement neuf ou ancien. Il peut aussi investir dans un appartement dans une résidence de services. Il bénéficie des mêmes avantages fiscaux qu’en LMNP classique. Il peut donc choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Qu’est-ce qu’une résidence de services ?

C’est un lieu de vie qui comporte plusieurs biens meublés destinés à être loués à des locataires ciblés. En effet, les services proposés au sein de la résidence diffèrent en fonction du type de locataire.

Quels sont les types de résidences de services ?

  • Résidence de tourisme : accueille, comme son nom l’indique, des vacanciers. Ces appartements sont équipés et offrent également des services annexes (accueil, service de restauration, ménage).
  • Résidence d’affaires : accueille une clientèle professionnelle. Ici les personnes ont accès à un logement entièrement équipé et indépendant.
  • Résidence pour seniors : accueille une population vieillissante ayant besoin d’un accompagnement pour faciliter son quotidien.
  • Résidence étudiante : réservée aux étudiants. Elles sont situées à proximité des écoles et des transports en commun.
  • Résidence médicalisée EHPAD : réservée à une population âgée ayant des besoins médicaux spécifiques et un accompagnement permanent au quotidien.

Pourquoi investir en LMNP dans une résidence de services ?

Investir dans une résidence de service vous donne l'assurance de percevoir des revenus, même en cas de vacance locative ou d'impayé. C'est un excellent moyen de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite et de profiter d'investissement rentable, sans risque majeur.

Quels sont les avantages à investir en LMNP ?

La récupération de la TVA

En achetant un bien neuf, l’investisseur a le pouvoir de récupérer 20 % de TVA. Toutefois, s’il s’agit d’un bien immobilier ancien, le montant de l’achat sera exonéré de la TVA.

La déductibilité des frais d’acquisition

L’année où il acquiert le bien, le propriétaire bailleur pourra déduire les frais d’acquisition de ses revenus locatifs. Sont notamment pris en compte :

  • Les frais d’acte notarié ;
  • Les frais de garantie à payer à l'établissement bancaire en cas de souscription d'un crédit immobilier ;
  • Les émoluments du notaire.

Une gestion déléguée

Comme évoqué précédemment, la gestion locative d'un logement meublé en résidence de services sera prise en charge par un gestionnaire (ou exploitant). Le propriétaire signera avec lui un bail commercial pour une durée de 9 ans minimum. L’investisseur percevra donc les loyers chaque année, tout en déléguant l’intégralité de la gestion locative du bien.

Une fiscalité avantageuse

Le statut de LMNP en régime réel offre la possibilité d’amortir la totalité de son investissement (sur 30 ans pour l’immobilier et 7 ans pour les meubles), tout en déduisant les charges et les intérêts d'emprunts.

Et le dispositif Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard était une option du dispositif LMNP. Elle permettait de réaliser un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée, tout en profitant d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’acquisition hors taxes du logement meublé. Cet avantage était limité à 300 000 €, étalés sur 9 ans. En revanche, en LMNP classique, l’investisseur utilise le principe de l'amortissement pour générer des revenus défiscalisés.

Notez, toutefois, que le dispositif a été supprimé via le Projet de Loi de Finances 2023. Il n’est donc plus possible d’investir en LMNP Censi-Bouvard.

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