Comment optimiser la fiscalité liée au dispositif LMNP ?

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Comment optimiser la fiscalité liée au dispositif LMNP ?

Parmi les nombreux avantages que procure le dispositif LMNP, il est possible d’utiliser la déduction des charges au régime réel et de générer du déficit foncier. En maniant ces deux dispositifs, vous pouvez vous constituer un patrimoine sans venir plomber votre imposition.

Le principe du déficit appliqué au LMNP

Dans le cadre du dispositif de Location en Meublé Non Professionnel (LMNP), les revenus perçus sont imposés. Ils ne rentrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour réduire le total de ces revenus locatifs, deux possibilités existent en matière de prise en compte des charges.

  • Le régime micro-BIC, qui est un abattement correspondant à 50 % pour charges ;
  • Le régime réel, qui permet de déclarer le montant exact des charges et de prendre en compte l’amortissement du bien.

On le comprend, avec le régime réel, il est possible de réaliser un investissement et de supporter des dépenses élevées tout en bénéficiant d’une fiscalité réduite voire nulle. Car contrairement aux règles qui s’appliquent aux revenus fonciers, les revenus de la catégorie des BIC peuvent se voir appliquer des charges déductibles sans limites ou presque. Il n’existe pas une liste indicative des charges déductibles.

Il faut seulement que les charges correspondent à des sommes dépensées dans l’intérêt direct de l’exploitation et qu’elles puissent être justifiées avec des factures et déduites sur l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. Ces charges peuvent être les charges de copropriété, les taxes (comme la taxe foncière), les frais d’assurance mais aussi les travaux et frais de rénovation. C’est dans cette dernière catégorie que des montants élevés peuvent être investis dans le cas d’un bien ancien… et dépasser le total des revenus perçus.

Si les charges du logement loué sont supérieures au montant des revenus locatifs, il est possible alors de créer du déficit.

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La gestion du déficit en LMNP

Avec le statut LMNP, le déficit foncier est imputable uniquement aux revenus locatifs (et pas à l’ensemble de vos revenus), avec un maximum de 10 700 € par année, reportables durant 10 ans. Cela signifie que si le montant des charges dépasse le montant des loyers, il est possible de déclarer un déficit jusqu’à ce plafond de 10 700 € et de reporter l’éventuel excédent jusqu’à épuisement pendant 10 ans.

En cas de montant de charges important, notamment si vous réalisez des travaux, vous pouvez réduire voire neutraliser l’impôt dû sur les revenus locatifs. Surtout, vous pouvez maîtriser l’augmentation de votre assiette imposable.

Il est important de savoir que la déduction des charges annuelles doit s’effectuer avant l’application d’un éventuel amortissement. Ce dernier ne doit pas permettre de générer un déficit foncier.

Prenons un exemple pour illustrer la gestion du déficit et optimiser le LMNP.

Un bien, loué meublé, génère 11 500 € de revenus par an.

Les charges déductibles (travaux et entretien) sont de 7 000 € avec des frais de comptabilité et des taxes à hauteur de 1 200 €. L’amortissement du bien compte lui pour 8 000 €. Le résultat obtenu est donc de - 4 700 €.

En tenant compte de l’amortissement, qui correspond à la différence entre les loyers et charges (soit 11 500 – 8 200 = 3 300 €) et qui ne peut pas créer de déficit, on obtient donc une déduction d’amortissement de 3 300 € avec un déficit reportable de 4 700 € l’année suivante. Le résultat est nul, ce qui n’entraîne le paiement d’aucun impôt. L’année d’après, si les charges baissent et que le montant de l’amortissement imputable augmente en conséquence, le report de déficit pourra permettre de compenser la baisse des charges… pour ne pas avoir à régler d’impôts !

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