Les règles de l’amortissement en LMNP
La location meublée est un type de mise en location qui peut être exercé à titre « non-professionnel », ouvrant le droit à des avantages fiscaux. Selon le régime d’imposition des revenus retenu, il est même possible d’aller très loin sur l’aspect financier en pratiquant un amortissement comptable.
Les régimes d’imposition des revenus et les possibilités d’amortissement en LMNP
Afin de bien comprendre l’intérêt de l’amortissement dans le cadre d’un investissement locatif, il faut partir des deux régimes d’imposition des revenus proposés pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP).
Avec le LMNP, deux régimes fiscaux sont possibles :
- Le régime micro-BIC est celui appliqué par défaut, notamment si les revenus annuels ne dépassent pas 23 000 € ou la moitié des revenus du foyer fiscal. On peut alors procéder à un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs perçus ;
- Le régime réel s’applique si les conditions précédentes ne sont pas respectées ou si le loueur décide de choisir cette option volontairement. Il devient ici possible de prendre en compte toutes les charges, pour une gestion du bénéfice plus précise.
Le régime réel peut être plus intéressant que le micro-BIC dans de nombreux cas, notamment pour un bien qui nécessite des travaux importants. Mais ce régime dispose d’un autre atout : l’amortissement, qui va permettre de réduire les bénéfices déclarés et payer moins d’impôts !
Le principe de l’amortissement comptable en LMNP
L'amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage. En meublé, il est possible d’inscrire à l’actif du bilan l’amortissement des meubles et immeubles, pour réduire la base imposable de manière forte pendant les premières années de détention du bien. Mais attention : la déduction de l'amortissement est limitée en LMNP.
La quote-part d'amortissement déductible du résultat ne peut pas excéder le montant obtenu après déduction de l’ensemble des charges du total des loyers perçus. En clair, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Ils peuvent ramener le résultat à zéro. L’éventuel excédent d’amortissement pourra ensuite être reporté à l’exercice suivant (tant que l'activité de location meublée est déficitaire).
Les dépenses amortissables et les durées spécifiques
Il est possible de pratiquer l’amortissement en LMNP sur la valeur du bien immobilier, les travaux et le mobilier. Cet amortissement est calculé selon un mode linéaire, avec un pourcentage par composant, appliqué chaque année. Les dépenses amortissables sont en général supérieures à un montant de 600 € TTC. Cette somme est prise en référence car elle correspond à une dépense « significative », qui augmente la valeur du bien.
L’amortissement immobilier en LMNP
Commençons par l’amortissement immobilier. Le principe est de « décomposer » la valeur du bien et de la répartir sur plusieurs composants. On peut amortir la valeur du gros œuvre, de la toiture ou des agencements intérieurs. L’amortissement peut ainsi être calculé sur 85% de la valeur du bien, les 15% restants étant considérés comme la valeur du terrain, qui ne se déprécie pas avec le temps. Si la durée d’usage d’un bien généralement prise en compte est de 30 à 40 ans, l’amortissement par composant diffère à chaque fois. Il peut par exemple être de 25 ans pour la toiture, de 12 à 15 ans pour des travaux d’aménagement intérieur.
L’amortissement mobilier en LMNP
Et pour le mobilier, est-il possible de réaliser un amortissement en LMNP ? Oui ! Là encore, il faut définir une durée d’amortissement de chaque élément qui soit cohérent avec l’usage réalisé. Pour une location meublée, les achats de literie pourront par exemple être amortis sur une période de 6 ans. Pour l’achat d’une table ou d’un canapé, cet amortissement sera possible sur 10 ans.
Des exemples concrets et une définition des modalités d'amortissement comptable des actifs sont à retrouver sur le site bofip.impots.gouv.fr.
Le suivi de l’amortissement LMNP par un expert-comptable
Amortir les dépenses lourdes sur plusieurs années en plus de la déduction des « petites » dépenses de vos revenus locatifs vous permet de réduire l’assiette imposable… et de vous constituer un patrimoine avec une fiscalité limitée.
L’appui d’un expert-comptable est fortement recommandé pour bien gérer l’amortissement. En effet, votre bien immobilier tout comme son mobilier et ses équipements doivent être inscrits à l'actif du bilan et un tableau de suivi des amortissements doit être tenu. C’est en particulier un tableau des amortissements dont la déduction est différée qui devra être communiqué chaque année à l’administration fiscale au besoin. Pour rappel, au régime réel (obligatoire pour l’amortissement), les obligations comptables sont fortes. Les services d’un expert-comptable vous faciliteront la gestion en éliminant le risque d’erreur !