SARL de famille et LMNP : les règles à connaître avant de se lancer

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SARL de famille et LMNP : les règles à connaître avant de se lancer

Pour investir dans un cadre familial, il est possible de choisir la SARL comme forme juridique. La SARL de famille (ou SARL familiale) est une société commerciale semblable en tout point à une SARL classique. Sauf qu’ici, tous les associés sont membres de la même famille. Il peut s’agir d’un excellent véhicule d’investissement pour placer un bien immobilier ou plusieurs biens proposés à la location en meublé. Dans ce cas, coupler SARL de famille et LMNP devient la formule gagnante. 

La SARL de famille, solution pour faire du meublé à plusieurs

Le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) apporte de nombreux avantages tant sur le plan administratif que fiscal pour qui souhaite investir dans un bien immobilier. Grâce à un système avantageux de calcul de l’imposition sur les revenus locatifs, il est possible de profiter de cette niche fiscale en annulant presque totalement les impôts qui y sont relatifs.

Une limite se pose toutefois. Lorsque l’on souhaite investir à plusieurs et faire du meublé, tout se complique. Une option fréquemment évoquée consiste à monter une société civile immobilière (SCI). Problème, en faisant de la location meublée, celle-ci sera automatiquement basculée sur le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), pas toujours optimal pour soigner son imposition. Une alternative existe : constituer une SARL de famille. Faire cet effort de coupler SARL et LMNP apporte trois grands avantages :

  • Vous pouvez bénéficier du régime réel, très avantageux pour une déduction complète des charges qui pèsent sur les biens que vous proposez en location ;
  • Avec le dispositif LMNP, vous pouvez utiliser la transparence fiscale et ainsi reporter pour chaque associé soumis à l’impôt sur le revenu (IR) l’impôt dû en proportion des parts sociales ;
  • Vous pouvez également bénéficier de l’amortissement comptable d’une grande partie de la valeur du bien tout au long de sa détention. Et, ultime avantage, en cas de revente, la plus-value ne prendra pas en compte ces amortissements comptables déduits tout au long de la location. 

Le montage SARL familiale + LMNP permet de s’affranchir de certaines lourdeurs administratives et déclaratives en matière de revenus immobiliers. Mais attention à quelques limites. Ce montage juridique particulier peut parfois entraîner des difficultés de financement et mener à des refus de la part des banques pour investir. Cette solution d’investissement est aussi soumise aux bonnes relations familiales. Les liens entre associés peuvent évoluer avec le temps et des difficultés en matière de gestion peuvent naître.

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Les conditions pour créer une SARL de famille et louer en LMNP

Suffit-il de créer une SARL classique et ensuite de proposer un bail avec le détail des meubles aux locataires ? Oui. Enfin, attention aux quelques conditions indispensables à remplir.

Une SARL de famille est une société formée uniquement par des personnes parentes en ligne directe, entre frères et sœurs, voire avec des conjoints ou partenaires liés par un pacte civil. « Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage » précise le commentaire officiel émis par le Bulletin Officiel des Finances Publiques (Bofip). 

Si ces formalités de constitution sont validées, il suffit ensuite d’effectuer une demande d’option à la taxation à l’impôt sur le revenu (IR) lors de la création. Il sera possible dans un second temps de revenir à l’impôt sur les sociétés mais une nouvelle bascule à l’impôt sur le revenu ne sera en revanche pas possible.

Et ensuite, quelles sont les contraintes en matière de gestion ? Si la SARL de famille est une « option fiscale » qui permet de soumettre les résultats au régime des sociétés de personnes, cela ne change rien en matière d’obligation de tenue d’une comptabilité. Il faut donc prévoir des frais fixes relatifs à la comptabilité avec les services d’un cabinet d’expertise-comptable par exemple. Des frais qu’il convient d’anticiper car ils peuvent représenter un montant important. Voilà pourquoi une SARL de famille est un montage recommandé pour l’achat et la mise en location de plusieurs biens ou d’un bien d’une valeur importante, afin « d’absorber » les coûts fixes. 

 BOI-IS-CHAMP-20-20-10 : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4222-PGP.html/identifiant=BOI-IS-CHAMP-20-20-10-20180704

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