Les obligations comptables avec le dispositif LMNP
Le dispositif de loueur en meublé non professionnel (LMNP) apporte plusieurs avantages notamment sur l’aspect fiscal. Mais qu’en est-il en matière de gestion ? Là encore, tout a été simplifié et il est possible de se passer des services d’un expert-comptable dans de nombreux cas. Toutefois, une tenue de comptabilité et un accompagnement par un spécialiste de la finance pourra être utile - voire obligatoire - dans certains cas. Les voici détaillés.
Le dispositif LMNP et ses obligations comptables
Pour connaître le détail de vos obligations comptables si vous avez fait le choix du dispositif LMNP, il faut s’intéresser tout d’abord au régime d’imposition retenu. Repartons du principe de base du LMNP. Puisque vous ne cumulez pas les deux conditions cumulatives qui qualifient un loueur en meublé professionnel (revenus supérieurs à 23 000 €/an, représentant plus de 50 % de vos revenus totaux), alors vous êtes qualifié de « non-professionnel ».
Vos revenus sont assujettis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour déterminer les résultats imposés, deux régimes sont possibles :
- Le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire pour frais fixé à 50% ;
- Le régime réel simplifié ou régime réel normal, qui permet de déduire les différents frais liés à l’activité de location meublée.
Si c’est le régime micro-BIC qui s’applique, votre simple obligation est de déclarer vos recettes à l’administration fiscale au moment de remplir votre fiche d’impôts (déclaration 2042C). Votre comptabilité est limitée au minimum. À vous de tenir à jour la liste des rentrées d’argent et des sorties pour pouvoir déterminer le résultat. On parle de comptabilité de trésorerie, réalisable grâce aux mouvements bancaires et aux relevés fournis par votre banque.
En revanche, si c’est le régime réel qui s’applique, alors les obligations comptables sont plus nombreuses.
- Vous avez l’obligation de tenir une comptabilité qui reprend l’ensemble des dépenses et des recettes de l’année avec tous les documents afférents (factures, quittances de loyer, etc.) ;
- Vous devez également tenir à disposition de l’administration fiscale les tableaux d’amortissement des biens détenus, un bilan et un compte de résultat ou encore un fichier des écritures comptables (FEC).
Tous les documents obligatoires dans le cas de l’application du régime réel peuvent être édités par vous-même, si vous avez des notions comptables. Cependant, le risque d’erreur est fort et c’est votre responsabilité qui sera engagée en cas de problème !
À savoir : les obligations comptables ne sont qu’une partie des formalités imposées aux investisseurs avec le statut LMNP qui choisissent le régime réel. Il convient également d’honorer certaines obligations fiscales et notamment la réalisation d’une déclaration annuelle 2031 en complément du formulaire de déclaration de revenus 2042-C-PRO.
Faire appel à un expert-comptable avec le statut LMNP au régime réel
Si le régime réel est le plus intéressant pour vous sur le plan de la rentabilité pour gérer un ou plusieurs bien(s) en meublé, ne vous abstenez pas de choisir celui-ci sous prétexte que les obligations comptables sont fortes. Déchargez-vous de ces missions et confiez-les à un cabinet ou à un comptable indépendant.
Vous pouvez confier les comptes de votre société civile immobilière (SCI) ou faire suivre l’ensemble des mouvements sur votre compte personnel qui concernent un bien loué en meublé à un expert-comptable. Celui-ci peut exercer dans un grand cabinet, une enseigne locale ou encore être un expert-comptable en ligne.
Les frais de comptabilité vont venir plomber votre investissement et réduire votre bénéfice ? Pas tout à fait ! En effet, les frais de comptabilité sont déductibles des recettes. En adhérant à un organisme de gestion agréée (OGA) – et plus particulièrement à un centre de gestion agréée (CGA) puisque vous déclarez des bénéfices industriels et commerciaux - vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt sur ces frais de comptabilité (égale aux 2/3 des honoraires pour l’exercice comptable).
Si vous n’êtes pas encore convaincu de l’intérêt de faire appel à un expert-comptable, sachez que celui-ci a un rôle de conseil et apporte une expertise fiable. Il se chargera de la cohérence des pièces comptables et de l’établissement de votre liasse fiscale si besoin. Enfin, il pourra prendre la main et télétransmettre les documents. Un appui qui deviendra vite indispensable pour une gestion LMNP simplifiée.