Tout comprendre sur les LMN et LMNP
Si vous envisagez de louer un bien meublé, deux possibilités s’offrent à vous. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Comment faire votre choix ? En prenant notamment en compte la valeur de votre patrimoine et le niveau des revenus escomptés. Explications.
Les dispositifs LMP et LMNP et leurs avantages communs pour investir
Avant de nous intéresser aux différences entre les deux dispositifs que sont le LMP et le LMNP, il est important également d’en connaître les points communs. Tous les deux sont des régimes prévus par l’État qui permettent d’investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine en bénéficiant d’un cadre juridique et fiscal avantageux.
A chaque fois, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), contrairement aux loyers d'un appartement loué nu (non-meublé) qui sont considérés comme des revenus fonciers. Autre avantage commun, la récupération de la TVA est possible (pour un achat dans une résidence avec services).
Enfin, la gestion de l’amortissement est identique, avec la création de charges comptables qui, selon leur montant, permettent d'effacer les conséquences fiscales des loyers.
LMP ou LMNP : les avantages spécifiques à chaque dispositif
LMP ou LMNP, les deux dispositifs ont de nombreux points communs comme nous venons de le voir mais aussi leurs vraies différences. Détaillons-les.
Les conditions de statut
Le choix entre LMP ou LMNP n’est pas toujours possible. En effet, il faut remplir des conditions pour bénéficier d’un dispositif ou de l’autre. Ainsi, selon les recettes tirées de la location meublée et leur importance au regard de vos autres revenus, vous n’aurez peut-être pas le choix entre LMP ou LMNP.
Pour être LMNP, les revenus ne doivent pas dépasser 23 000 € sur une année civile ou représenter plus 50 % des revenus du foyer. A l’inverse, le LMP permet de dépasser ce seuil de 23 000 € de revenus tirés d’une location meublée sur une année civile, avec un poids pour ces recettes supérieur aux autres revenus du foyer fiscal.
La fiscalité
Le dispositif LMP procure des avantages nets en comparaison au LMNP lorsque l’on fait le choix du régime réel pour prendre en compte les charges. En effet, si les charges sont plus importantes que les recettes, un déficit peut être créé et reporté sur les revenus du foyer. En LMNP, ce déficit peut aussi être généré mais reporté uniquement sur les revenus issus des locations meublées.
Le statut LMP permet de se créer un patrimoine en étant exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En exerçant en LMNP, le ou les bien(s) meublé(s) que vous détenez seront pris en compte dans votre patrimoine global, pouvant donner lieu au règlement de l’IFI.
Enfin, la fiscalité est également plus clémente lorsqu’il s’agit de revente ou de transmission. L’exonération totale de la plus-value n’est accessible qu’après 30 ans de détention en LMNP. En LMP, cette exonération est accessible après 5 ans seulement si les loyers des deux dernières années civiles n’ont pas dépassé 90 000 €/an.
La gestion
La fiscalité a son importance lorsque l’on parle investissement immobilier. Mais c’est également la gestion qui importe. Entre les investisseurs qui veulent participer activement à la gestion de leur parc immobilier et ceux qui, au contraire, ont besoin d’un accompagnement et de simplicité, LMP et LMNP n’apportent pas les mêmes réponses.
Considéré comme un professionnel de l’immobilier, tout loueur en LMP à des obligations annuelles en matière de déclaration des revenus. L’appui d’un expert-comptable est fortement recommandé pour tenir les comptes mais aussi répondre aux obligations administratives. En LMNP, un simple report des revenus sur votre déclaration annuelle d’impôt suffit dans de nombreux cas.
Pour choisir entre LMP ou LMNP, il est important d’avoir une vision globale : imputation des déficits, gestion de la plus-value, conséquence sur l’impôt ou encore obligations comptables, rien ne doit être négligé. Les conseils d’un gestionnaire de patrimoine ou l’accompagnement de spécialistes de ces deux statuts est indiqué pour bien vous lancer et ensuite faire évoluer votre projet d’investissement.