Investir avec le dispositif LMNP dans l’ancien
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ne permet pas uniquement d’investir dans des biens neufs. En effet, il est aussi possible de jouir de ce dispositif en investissant dans l’ancien et en proposant à la location un ou plusieurs bien(s).
Le dispositif LMNP ne concerne pas que les biens neufs
Le dispositif LMNP, véhicule d’investissement plébiscité par de nombreux particuliers, apporte aux investisseurs de nombreux avantages. En effet, il permet par exemple de déduire au réel les charges des revenus locatifs ou de créer du déficit en passant par des obligations allégées en matière de comptabilité.
Très souvent, il est associé à l’achat d’un bien immobilier neuf. Pourquoi ? Car le LMNP permet de récupérer la TVA, de bénéficier comme pour tout achat neuf de frais de notaire réduits, le tout avec une défiscalisation lors d’un achat en résidence de services (grâce à la loi Censi-Bouvard).
Pour autant, l’achat d’un bien ancien peut aussi être très pertinent via le LMNP.
Le LMNP dans l’ancien et ses avantages
Pourquoi investir dans un actif LMNP ancien ?
Tout d’abord, pour profiter de rentrées d’argent immédiates.
Déjà détenu par un propriétaire – exploité ou non en meublé – le bien peut être mis sur le marché sans délai. Par opposition à l’achat d’un bien neuf vendu en état futur d’achèvement (VEFA), un bien ancien est déjà construit, ce qui vous permet de récupérer rapidement des loyers !
Ensuite, pour pouvoir se constituer un patrimoine à moindre frais.
Les biens neufs et les biens anciens ne sont pas proposés aux mêmes prix. Plus modernes, moins énergivores, répondant à des normes de construction actuelles, les biens neufs sont régulièrement affichés à des prix allant de 15 à 20 % de plus qu’un bien ancien équivalent. Ce surcoût peut même être plus important dans le cas de biens vendus avec un dispositif de défiscalisation accolé. Ainsi, acheter dans l’ancien permet de profiter de prix plus bas, et d’escompter un rendement locatif (rapport entre le prix d’achat et le montant des loyers perçus) plus élevé.
Vous disposez également d’une plus grande liberté pour le choix de biens. En ne vous limitant pas aux programmes neufs, vous pouvez viser tous les emplacements et toutes les villes. Il n’existe pas de limite !
Enfin, pour accéder - si cela est votre stratégie - au marché secondaire des résidences de services gérées.
Oui, puisque le LMNP permet d’investir dans des résidences de services neuves, il permet aussi d’investir dans l’ancien, c’est-à-dire de racheter à un propriétaire un bien situé dans une résidence. L’avantage ? Vous pouvez bénéficier d’un certain recul en matière d’exploitation de la résidence, en accédant à des données relatives au taux de remplissage ou au montant des charges. Contrairement à l’investissement neuf, vous pouvez ici avoir des données chiffrées pour vous aider à prendre une décision et mieux anticiper le budget. Le prévisionnel est facilité, votre investissement en devient plus sécurisé.
Les règles du LMNP ancien
Pour obtenir le statut de LMNP et exploiter un ou plusieurs bien(s) ancien(s), les conditions à respecter sont les mêmes que pour l’achat d’un bien neuf. Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 €/an ou ne pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal de référence. Le logement concerné doit être meublé, en respectant des critères stricts[1] et constituer la résidence principale du locataire.
En ce qui concerne les charges, l’investissement dans un bien ancien en LMNP vous donne accès aux mêmes avantages que pour un bien neuf. Vous pouvez choisir le régime micro-BIC (abattement correspondant à 50 % des revenus locatifs pour charges) ou basculer sur le régime réel. Dans le cas de l’achat d’un bien ancien nécessitant des travaux importants (rénovation énergétique, aménagement intérieur, décoration), vous pouvez réduire ou même annuler totalement votre imposition avec cette déduction des charges et le report du déficit sur 10 ans !
[1] Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884/