Récupérer la TVA en LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, laissant des possibilités d’optimisation pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs. Vous pouvez en complément exploiter la gestion de la TVA - en plus des avantages apportés par les modes d’imposition et le mécanisme de l’amortissement - si vous achetez certains biens. Voici les conditions à respecter et tout ce que vous devez savoir sur la TVA et le statut LMNP.
La TVA appliquée sur l’achat d’un bien immobilier
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) s’applique sur certains biens ou services qui font l’objet d’une transaction avec un professionnel. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier à un particulier, la TVA ne sera pas appliquée. En revanche, si vous achetez à un professionnel, la TVA peut être due. Il existe une exonération de TVA pour un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, mais celle-ci doit en revanche être réglée dans tous les autres cas d’achat avec un promoteur/constructeur.
- Le taux de TVA classique est de 20%. Pour un appartement acheté 100 000 €, il faudra prévoir un budget total de 120 000 € TTC ;
- Le taux de TVA peut être réduit à 5,5% selon la localisation du bien. Cela concerne par exemple les zones ANRU (zone d’Aménagement de Rénovation Urbaine) ou QPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville).
On le comprend, pour l’achat d’un bien neuf ou achevé depuis moins de 5 ans que vous destinez ensuite à la mise en location sur le marché, il faudra honorer la TVA. Heureusement, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet dans certains cas de récupérer cette TVA et de ne pas la régler.
La récupération de la TVA en régime LMNP
Concrètement, si vous bénéficiez du dispositif LMNP, vous pouvez acheter en franchise de TVA un bien immobilier dans deux cas de figure :
- Si le logement est neuf, vendu en état futur d’achèvement ou achevé depuis moins de 5 ans et n’a jamais été acheté auparavant. Le bien immobilier concerné doit se situer dans une résidence de service. Il peut s’agir d’une résidence pour étudiants ou pour seniors. Il peut également s’agir d’une résidence de tourisme ;
- Si le logement concerné est mis en location meublée avec des prestations para-hôtelières.
Ces deux possibilités permettent d’investir dans des biens récents et/ou avec des services additionnels, sans avoir à supporter la TVA. Une bonne solution pour diversifier ses investissements et se constituer un patrimoine en optimisant les dépenses.
TVA et LMNP : le cas d’un bien immobilier neuf meublé en résidence de services
Si vous achetez un bien immobilier neuf, alors la TVA s’applique. La suppression de la TVA sera possible avec le statut LMNP si le bien se situe dans une résidence qui propose des services comme évoqué ci-dessus. Il faut également que le bien soit confié en gestion auprès d’un exploitant pour une durée de 9 ans avec un engagement de ne pas revendre pendant une période de 20 ans.
Que se passe-t-il en cas de revente précoce ? Alors la TVA récupérée doit être remboursée au prorata des années de détention.
TVA et LMNP : le cas d’un bien immobilier meublé avec des prestations para-hôtelières
Si vous proposez un bien immobilier en location meublée avec des services para-hôteliers, alors vous pouvez appliquer la TVA à votre activité. Cette possibilité vous concerne si vous proposez au moins trois des quatre prestations suivantes : réception, ménage, mise à disposition de linge de maison, restauration.
Vous serez alors considéré comme exerçant une activité de location para-hôtelière. Cela vous donnera le droit d’appliquer un taux de TVA de 10 %.... et de déduire la TVA payée sur l’achat du bien.
Déclarer la TVA en LMNP
Le calcul de TVA en LMNP se fait en déduisant le montant collecté au travers des biens et services d’exploitation du montant collecté sur les loyers (pour un bien meublé avec des prestations para-hôtelières). Dans le cas de l’achat d’un bien neuf, il suffira de reporter le montant de la TVA sur une période de 9 ans pour la récupérer.
C’est le formulaire n° 3517-S-SD qui est destiné à récapituler les taxes sur le chiffre d'affaires (TVA et taxes assimilées). Le paiement interviendra une seule fois par an si vous exercez avec le régime réel simplifié et que le montant dû est inférieur à 1000 €. En revanche, si le montant est supérieur, un acompte sera demandé. Dans le cas du régime réel normal, la déclaration comme le paiement de la TVA devront intervenir de manière mensuelle.