Les conditions à respecter pour bénéficier du statut de LMNP

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Les conditions à respecter pour bénéficier du statut de LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à des particuliers investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’un cadre fiscal et comptable avantageux. Le LMNP peut servir de statut de transition ou être le statut conservé pour la mise en location de biens meublés pour réduire les formalités de gestion. Mais d’ailleurs, quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir louer en tant que LMNP ?

Obtenir le statut LMNP : les conditions à réunir

Afin de profiter du cadre du LMNP, il faut obligatoirement être un propriétaire particulier proposant en location un ou plusieurs bien(s) meublé(s). Les professionnels ou les entreprises ne peuvent, de fait, pas profiter du LMNP. Cela signifie que toute la gestion ne doit pas se faire au travers d’une société inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), sauf exception (comme une SARL familiale par exemple).

Les loyers perçus ne doivent pas excéder 23 000 € par an ni représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ces deux conditions permettent de faire que la location meublée reste pour le foyer concerné une activité « annexe » à la perception d’autres revenus, ce qui la qualifie de fait d’activité non professionnelle.

Précisons qu’il est possible tout de même de dépasser le montant de 23 000 € par an et de conserver toutes les conditions du LMNP. Il faut pour cela que sur l’ensemble des revenus perçus par le foyer fiscal, les revenus locatifs ne dépassent pas une proportion de 50 %. En revanche , on bascule automatiquement du statut de LMNP à LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si les deux conditions que nous venons d’évoquer sont cumulées.

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Les conditions relatives au bien pour bénéficier du statut LMNP

Pour pouvoir exercer une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel, il faut que le bien soit… meublé. Cela peut paraître évident, mais mettre en location un bien meublé, cela suppose de respecter certaines conditions. En effet, le logement doit être qualifié de meublé au regard des équipements et du mobilier qui y sont présents.

Qu'est-ce qu'un logement meublé aux yeux de la loi ? Un logement est un « meublé » lorsqu'il comporte au minimum certains éléments comme une plaque de cuisson, un four, des ustensiles de cuisine ou encore une table, des sièges et des étagères de rangement (voir la liste sur le site service-public.fr). Si certains de ces équipements sont manquants, alors le logement sera qualifié de vide.

Le logement doit être proposé avec un contrat de location (bail) d’une durée minimale de 1 an (9 mois pour un locataire étudiant). Il s’agit là d’une différence avec la location nue pour laquelle le bail d’habitation classique court pour 3 ans au minimum. De même, le dépôt de garantie exigé pour la location meublée peut être de 2 mois contre 1 seul mois en location nue.

Enfin, sachez que la durée de préavis tant pour le locataire que pour le propriétaire n’est pas la même avec un logement meublé. Le préavis du propriétaire est de 3 mois minimum avant la date d’échéance du bail contre 6 mois en location nue. La durée de préavis du locataire est systématiquement de 1 mois au minimum en meublé (mais de 1 à 3 mois selon la localisation pour un logement loué nu).

En résumé, pour pouvoir jouir du statut LMNP, il est important de réunir des conditions au moment de la demande pour obtenir le droit de mise en location. Il faut ensuite respecter des conditions pendant la mise en location (seuils de revenus locatifs, proportion de ces revenus sur l’ensemble de ceux du foyer). Enfin, il ne faut pas négliger les conditions de forme et notamment la rédaction d’un bail conforme en tous points.

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