Le guide de votre investissement en LMNP
LMNP Occasion (LMNP ancien) : les solutions d’investissement disponibles
Le dispositif LMNP et ses nombreux avantages - comme la gestion de l’amortissement comptable ou la faible taxation des recettes locatives - attire les investisseurs tant vers l’achat de biens neufs qu’anciens. Le marché secondaire (c’est-à-dire « l’occasion » ou « l’ancien ») est particulièrement intéressant, apportant une grande variété de possibilités selon les stratégies. Voici notre guide pour bien investir dans un LMNP en occasion.
Le LMNP en occasion, définition
Précisons d’emblée qu’il n’existe pas une différence entre le dispositif LMNP ancien ou LMNP neuf. En effet, le fait d’être loueur en meublé non professionnel (LMNP) est propre à l’investisseur, selon le montant des recettes locatives générées chaque année et leur part parmi le total des revenus du foyer. Ce n’est pas la nature d’un bien (qu’il soit neuf ou d’occasion) qui permet d’accéder au statut LMNP.
Cette précision étant faite, intéressons nous à l’investissement dédié à l’ancien. Car le LMNP permet d’acheter un logement neuf, mais aussi un logement déjà achevé, considéré donc comme « d’occasion ».
Deux possibilités s’offrent à vous :
- Acheter un bien immobilier déjà exploité ou non par le passé en meublé, directement auprès d’un particulier ou avec les services d’un intermédiaire (agent, mandataire).
- Acheter un bien immobilier qui a déjà fait l’objet d’une exploitation ou d’une location avec gestion par exemple dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, résidence de tourisme).
Acheter un logement d’occasion ouvre de nombreuses possibilités. Contrairement à l’achat d’un logement neuf, vous pouvez ici cibler tout type de biens. La superficie, l’âge du bâtiment, son état ou encore sa localisation, vous avez une totale liberté sur ces paramètres. Ce n’est pas toujours le cas lorsque l’on achète un bien neuf, car il faut se soumettre au marché et aux programmes disponibles.
Les atouts de l’achat d’un bien d’occasion avec le dispositif LMNP
Investir en LMNP ancien, c’est pouvoir bénéficier - comme pour dans les autres situations - d’une fiscalité optimisée. Les recettes locatives tirées de l’exploitation des biens sont ainsi imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Vous avez la liberté de choisir entre les régimes micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble de vos recettes locatives, ou le régime réel, avec une déduction de toutes les charges sur les revenus locatifs.
Mais ce qui fait la spécificité d’un achat d’occasion, c’est la rentabilité. Grâce à un prix d’achat inférieur pour un bien ancien comparativement à un bien neuf, vous pouvez profiter d’un rendement locatif plus important.
Dans le cas précis d’un achat d’occasion d’un bien dans une résidence de services, cette notion de rentabilité forte est encore plus palpable. Puisque vous allez acheter un bien qui a déjà été exploité, vous pouvez avoir du recul et comprendre les performances de celui-ci. L’ancien propriétaire peut vous fournir les documents de gestion avec le montant des charges supportées, le taux de remplissage et/ou son loyer fixe négocié dans le contrat. Contrairement à l’achat neuf, l’achat d’occasion vous permet une prise de risque plus limitée, idéale pour un premier investissement ou pour faire grandir son patrimoine en toute sécurité.
Autre avantage décisif pour l’achat d’occasion en LMNP, cette rentabilité souvent plus forte est immédiate. Oui, contrairement à l’achat d’un bien neuf, vous n’avez pas à attendre l’achèvement de l’appartement ou de la maison pour encaisser des revenus. Vous pouvez, dès que vous devenez propriétaire, trouver un locataire et toucher des revenus. Pratique si vous recherchez un complément de revenus immédiat que ne permet pas une acquisition en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).
L’achat LMNP d’occasion apporte comme nous venons de le voir des avantages en matière de rendement locatif grâce à un coût moins élevé que dans le neuf. Il s’agit aussi de la solution idéale pour bénéficier d’un retour sur expérience dans le cas d’un investissement dans une résidence de services. Le tout avec des loyers qui tombent très rapidement. Une voie à explorer si vous voulez trouver le bon équilibre entre montant investi, prise de risque et rentabilité.