Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) apporte plusieurs avantages, notamment sur le plan fiscal. En effet, il est possible d’investir tout en profitant du mécanisme de déduction des charges et même de création de déficit. La constitution d’un patrimoine peut se faire en franchise quasi-totale d’imposition. Toutefois, pour utiliser ce cadre attractif, il faut respecter certains plafonds.
Pour pouvoir bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, le total des revenus locatifs doit respecter deux caractéristiques.
Il s’agit de deux plafonds LMNP. Le montant de 23 000 € constituant un plafond chiffré, la limite à 50 % des revenus annuels constituant un plafond relatif.
Mais ces deux plafonds - ou plutôt ces deux conditions - doivent se cumuler pour entraîner un basculement du statut LMNP au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Prenons trois exemples pour illustrer cette règle des plafonds LMNP.
Deux autres plafonds sont à connaître lorsque l’on parle du régime LMNP. Ils concernent la fiscalité et plus précisément le système de déclaration des revenus imposables. Ainsi, il est possible de bénéficier du régime « micro-BIC » si les revenus générés par l’activité de location meublée ne dépassent pas les plafonds suivants :
Dans le premier cas, un abattement équivalent à 50 % sera appliqué. Pour les meublés de tourisme ou les chambres d’hôtes, celui-ci basculera à 71 %.
Que se passe-t-il si le plafond des revenus est dépassé ? Alors, le régime fiscal LMNP par forfait (c’est-à-dire l’abattement de 50 ou 71 %) n’est plus disponible. On bascule de fait en régime réel. Ce régime qui consiste à déduire les charges selon leur montant réel (et non pas avec un forfait) est accessible sur simple demande même si vous n’atteignez pas les plafonds de revenus que nous venons d’évoquer. Il vous suffit pour cela de contacter l’administration fiscale et d’effectuer une demande.
Afin de vous proposer une vision complète des plafonds LMNP, évoquons brièvement le cas de la réduction Censi-Bouvard. Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissements locatifs meublés (dans certaines structures seulement). En contrepartie d’un engagement de location de neuf ans, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Celle-ci est calculée sur le prix d’acquisition ou de revient du logement avec une limite : un plafond de 300 000 € pour une année d’imposition. La réduction d'impôt sera ainsi toujours calculée sur un montant de 300 000 € (plafond maximal) même si le prix de revient du logement concerné par la mise en location est supérieur.
Exemple avec l’achat d’un appartement d’une valeur totale de 380 000 €. Avec le dispositif Censi-Bouvard, la réduction d’impôt sera calculée sur un montant de 300 000 €. En revanche, l’investisseur pourra réaliser un amortissement sur le montant de 380 000 €, avec une fraction déductible du résultat (imposé en BIC) de 80 000 € (380 000 € - 300 000 €).
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