Dispositif LMNP : bien utiliser la fiscalité du régime de la location meublée non professionnelle

Le dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier mis ensuite en location meublée tout en profitant d’un cadre financier et fiscal intéressant. Il s’agit d’une solution pour percevoir des revenus locatifs avec une imposition réduite, parfait pour préparer sa retraite et où se constituer un patrimoine.

Présentation du dispositif LMNP

Pour avoir une vision globale du dispositif LMNP, il est important de s’intéresser en premier lieu aux différents termes qui composent cet acronyme. Les lettres L et M signifient location meublée. Nous sommes ici obligatoirement dans le cas de la mise en location d’un bien meublé au sens de la loi ALUR, c’est-à-dire équipé avec un certain nombre de meubles indispensables pour pouvoir dormir, manger et vivre convenablement. Les lettres N et P signifient non-professionnel. C’est ici que le dispositif LMNP se distingue du LMP, loueur meublé professionnel.

Le statut non professionnel sous-entend le respect d’au moins une des deux conditions suivantes : que la perception des loyers soit inférieure à 23 000 € par an et qu’ils ne représentent pas plus de 50% du total de vos revenus. La mise en location ne doit donc jamais être la seule activité de l’investisseur. Si ces deux conditions sont respectées, le statut LMNP est acquis de fait. Il peut toujours rester le statut fiscal même si les revenus dépassent 23 000 €, mais la règle de non-dépassement de 50 % des revenus du foyer fiscal doit toujours être maintenue. À défaut, l’investisseur bascule en LMP. 

Les biens éligibles au LMNP

Comme nous venons de le voir, tous les particuliers investisseurs peuvent bénéficier du dispositif LMNP à condition de respecter les règles qui encadrent les recettes locatives. Il en va de même concernant le logement. 

Les biens qui peuvent être proposés à la location par un bailleur bénéficiant du dispositif LMNP sont nombreux. Vous pouvez par exemple choisir une maison ou un appartement, mettre en location une partie de votre résidence principale, voire même investir dans des résidences de services ou des résidences de tourisme. Le dispositif LMNP est ainsi pleinement compatible avec un investissement en EHPAD, dans des résidences étudiantes ou encore pour effectuer de la location saisonnière.

L’imposition en LMNP

Le dispositif LMNP n’impose aucun plafond de loyer ni de plafonnement des ressources pour les locataires. Il s’agit là d’une vraie souplesse de fonctionnement alors que la plupart des dispositifs de défiscalisation ont des règles plus strictes à ce sujet. Évoquons justement l’imposition et la défiscalisation.

• Les loyers perçus par la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est possible de choisir le régime micro-BIC qui permet un abattement de 50 % ou de choisir l’imposition au réel avec déduction des charges, des intérêts d’emprunt, mais aussi des frais et de l’amortissement ;
• En cas de non-dépassement du seuil des 23 000 €, vous n’avez pas à régler de cotisations sociales (URSSAF) sur les revenus perçus ;
• Pour certains types d’investissements, il est possible de bénéficier d’une récupération de la TVA. Cela concerne uniquement les logements neufs, proposant un certain nombre de services dans une résidence, dont l’exploitation est assurée par un professionnel pendant une durée minimale de 20 ans ;
• Enfin, le statut LMNP est aussi compatible avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Celui-ci permet un avantage fiscal étalé sur 9 ans dans la limite de 11 % de 300 000 € investis, soit 33 000 €.

Le dispositif LMNP est idéal pour se constituer un patrimoine et envisager ensuite des revenus réguliers. Il peut aussi s’agir d’un excellent moyen d’investir pour escompter ensuite une revente en bénéficiant de règles plutôt clémentes sur le calcul de la plus-value. 

La possibilité de choisir le régime d’imposition des revenus fait du dispositif LMNP un outil adapté à de nombreux ménages, avec une imposition déjà élevée ou non. En résumé, ce dispositif accompagne les objectifs de tous les investisseurs : achat dans l’immobilier neuf, dans l’immobilier ancien, bien avec ou sans travaux… une grande flexibilité avec à la clé une fiscalité optimisée.