La fiscalité des SCPI

En achetant des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), vous investissez dans des actifs immobiliers, sans vous soucier de la gestion qu’engendre souvent les investissements dans la pierre. La fiscalité d’une SCPI est transparente, elle n’est pas assujettie à l’imposition sur les sociétés conformément à l’article 8 du Code Général des Impôts.

La fiscalité des SCPI en question


L’épargne fait partie des bons réflexes pour anticiper son avenir et sécuriser ses économies. Et comme pour tout placement, la question de la fiscalité des SCPI doit être abordée par l’investisseur. La manière dont les impôts s’appliquent à la suite d’un investissement font bien souvent la différence lorsque vient le moment de choisir comment placer ses économies.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent de générer des revenus réguliers supplémentaires et de préparer sa retraite dans les meilleures conditions. Mais qu’en est-il de l’imposition sur ce type de placement ? Quels sont les avantages fiscaux qui en découlent ? On vous explique tout.

Quelle imposition sur les dividendes perçus par les investisseurs ?


En investissant dans une Société Civile de Placement Immobilier, vous percevez des dividendes, qui vous seront généralement reversés tous les trimestres. Le montant versé correspond à la quote-part investie dans la SCPI.

Les revenus générés sont considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. Ils sont donc imposés au même barème que ces derniers. Si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous avez alors le choix entre :

Le régime Micro Foncier

Vous percevez un abattement de 30 % sur l’ensemble des revenus fonciers perçus
(applicable seulement si on détient un bien locatif en direct par ailleurs)

Le régime réel

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers toutes les charges qui y sont liées
(si vous avez contracté un prêt pour l’acquisition des parts, ils sont déductibles de vos revenus fonciers)

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €, vous serez obligé d’opter pour l’option Régime réel. Si le déficit est supérieur aux revenus fonciers, vous pouvez le reporter sur les 10 années suivantes.


Certaines SCPI placent provisoirement les fonds sur des livrets qui génèrent des intérêts. Ceux-ci seront par la suite reversés aux détenteurs de parts de SCPI, qui seront alors non pas imposés au régime des revenus fonciers mais seront ajoutés au revenu net global et imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Depuis janvier 2018 le contribuable peut opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire de 30 %, ce qui sera avantageux s’il est soumis à un taux marginal d’imposition supérieur à 30 %.

Quelle imposition lorsque je revends mes parts ?


La fiscalité des SCPI lors de la revente est également à prendre en compte lorsque l’on choisit d’investir. En cas de plus-value lors de la revente de vos parts, vous serez imposé au régime des plus-values immobilières. Un abattement vous est octroyé selon la durée de détention des parts. La plus-value nette obtenue après ce potentiel abattement sera soumise à un taux d’imposition de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %. Vous pourrez également être soumis à une surtaxe si votre plus-value nette est supérieure à 50 000 €.

Pour plus d’informations sur le calcul de la plus-value des parts de SCPI à la revente : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-imposees
Attention néanmoins au risque d’illiquidité si vous vous intéressez à la fiscalité d’une SCPI. En effet, les sociétés de gestion ne garantissent pas le rachat des parts.

Défiscaliser grâce aux avantages de la fiscalité d'une SCPI ?


La fiscalité d’une SCPI est relativement avantageuse : il est en effet possible de défiscaliser en investissant dans des parts de SCPI résidentielles, qui se tourneront vers des biens disposant de dispositifs avantageux.

L’objectif de la loi Pinel, par exemple, est d’inciter les investissements dans les logements neufs dans les zones tendues. Elle répond à des conditions de revenus pour les locataires et implique un engagement de la part des propriétaires. La fiscalité d’une SCPI peut également en bénéficier.

Outre les avantages de la fiscalité d’une SCPI avec la loi Pinel, on peut également citer le dispositif Malraux, ou effectuer un déficit foncier. Les investisseurs percevront donc des réductions d’impôt allant de 12 % à 21 % du montant investi pour les programmes PINEL, environ 17 % pour les investissements Malraux et entre 22 et 30 % des dépenses des travaux réalisés pour le déficit foncier.

Ces dispositifs sont avantageux pour les investisseurs puisqu’ils bénéficient, en plus de revenus fonciers, de réductions d’impôt non négligeables, selon le montant de leur investissement. Néanmoins, les investisseurs seront contraints de conserver leurs parts de SCPI sur une plus longue durée. Il est à noter que les rendements espérés dans les SCPI de défiscalisation sont en général moins élevés que dans les autres SCPI, et que ce marché est moins liquide que le premier.

Les parts de SCPI soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière


La valeur de vos parts de SCPI est prise en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Pour rappel, l’IFI a remplacé l’ISF (Impôt sur la Fortune) le 1er janvier 2018. Ce changement concerne également la fiscalité des SCPI.