Investir dans une SCI, quels risques ?

Quels sont les risques lorsqu'on investit dans une SCI ?

La SCI est la structure juridique plébiscitée par les Français qui investissent dans l’immobilier et les avantages de cette structure peuvent être nombreux. Retrouvez les différents avantages de la SCI.

Associés indéfiniment responsables

Investir en SCI comporte néanmoins des inconvénients par rapport à d’autres formes juridiques et la critique que vous avez dû entendre ou que vous entendrez le plus fréquemment, est que les associés sont responsables indéfiniment en fonction de leurs apports. Qu'est-ce que cela signifie ?

Un exemple très simple :

La SCI CHAMPS ELYSEE est composé de 10 associés avec 10% chacun du capital social, ayant chacun apporté 20 000€ à la création, soit 200 000€ au total.

Suite à une mauvaise gestion et location du bien, la SCI se retrouve avec une dette globale de 400 000€. Il ne reste plus aucun euro disponible sur ses comptes. Chaque associé va donc devoir aux créanciers la somme de 40 000€ soit deux fois plus que le montant initial apporté.

Ce scénario est techniquement envisageable mais nous allons vous expliquer pourquoi il est très peu probable.

Les assurances largement sécurisantes

L’immobilier est un secteur en général assez réglementé et la tendance n’est pas vraiment à la simplification, mais force est de constater que certaines obligations ne sont pas dénuées de tout sens.

En ce qui concerne la détention d’un bien immobilier, le propriétaire, qu’il occupe ou non l’appartement, est tenu de souscrire à une assurance qui couvre un très grand nombre d’incidents pouvant intervenir sur un bien : « Incendie et événements assimilés, tempête, neige, grêle ; dégâts des eaux ; vol et vandalisme ; bris de glace ; attentats ; catastrophes naturelles, technologiques, responsabilité civile… ».

En cas d’événement sur l’appartement ou causé par l’appartement, l’assurance couvre tous les cas de figure, d’autant que le locataire est également tenu d’en souscrire une et complète l’assurance propriétaire déjà plus que complète.

Le risque d’impayé ou de vacance locative

C’est assurément le risque principal concernant un investissement locatif et notamment les loyers impayés.

C’est lorsque le locataire ne règle plus ses loyers. En effet, en France, le locataire bénéficie d’une protection assez importante (impossibilité de mettre dehors sans solution, trêve hivernale…). Dans ce cas, le propriétaire est un peu désarmé et doit souvent entamer une procédure longue et coûteuse… D’où la nécessité de choisir des locataires présentant le meilleur dossier possible. Rassurez-vous, des assurances existent également pour palier ce risque. Le second problème est que l’appartement reste occupé durant la période et s’use donc… double peine en quelques sortes.

La vacance locative correspond à l’absence de locataire dans l’appartement et donc de loyers. La vacance intervient souvent lorsque l’appartement n’est pas très bien situé ou alors que le loyer proposé est trop important ou encore que l’état de l’appartement laisse à désirer…

Ces deux risques sont des risques contre lequel, on peut relativement facilement se prémunir en étant très sélectif sur le bien dans lequel on investit et sur le locataire choisi.

La conséquence de ces risques est bien évidement l’absence de loyers alors que certaines charges elles continuent de tomber. Pour vous illustrer le problème nous avons pris un exemple très simple :

Le bien que nous proposons à Nantes actuellement et qui connaîtrait une vacance locative pendant 1 an (ce qui n’arrivera pas, évidemment !) 

Imaginons maintenant que vous ayez investi une part dans ce bien (5 040€), vous seriez détenteur de 6,25% du capital. En cas d’absence de trésorerie (ce qui n’est pas le cas pour les SCI Homunity), vous seriez amenez à débourser 118,75€. Le montant reste raisonnable, d'autant plus qu'il viendra éventuellement diminuer vos autres revenus fonciers éventuels.

L’absence d’endettement dans les SCI

Ce qui pose le plus de soucis avec la responsabilité indéfinie des associés de SCI est ,que lorsqu’un emprunt a été réalisé pour financer le bien ou les travaux, bien souvent la banque demande aux associés d’être solidaires les uns des autres. L’autre point négatif est que si le bien n’est pas loué ou le locataire ne paye pas, alors il y a une double sanctions : vous continuez de payer les charges et vous devez également rembourser l’emprunt et l’addition est bien plus élevée que 118,75€…

De plus, la solidarité des associés implique que si l’un d’eux fait défaut, ceux sont les autres qui vont payer à sa place… 

Sans endettement le risque est largement plus faible, d’autant que le bien vous appartient sans conditions de remboursement d’emprunt ou autres et que donc, à moins d’une chute des prix de l’immobilier, votre investissement conserve de la valeur à la revente.

Un bien et une copropriété en bon état

A moins d'avoir opter pour une stratégie de déficit foncier générée par des travaux à l'acquisition du bien, nous vous conseillons d'opter pour des biens en très bon état général, un simple coup d’œil n'est pas suffisant mais permet dans la majorité des cas d'avoir un avis sur les travaux à effectuer. La copropriété doit également être en très bonne état et notamment deux points : la façade et la toiture, qui peuvent être de lourds postes de dépenses.

Pour limiter les risques d'un investissement en SCI, il est nécessaire d'analyser l’offre qui vous est faite et le principal conseil que l’on peut vous donner est de bien faire attention aux montages avec endettement lorsque vous ne connaissez pas personnellement les autres investisseurs.