Investir avec une SCI? #2

Faut-il investir avec une SCI ?

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, plusieurs choix se présentent afin de réaliser l’acquisition : achat en nom propre lorsque l’on est seul, en indivision lorsque l’on est à plusieurs ou encore via une société. La SCI, société civile immobilière, est souvent décrite comme l’outil de référence lorsque l'on veut investir dans l'immobilier à plusieurs, mais est-ce vrai ?

La SCI, mode d’emploi

Une SCI doit être constituée d’au moins 2 actionnaires, qui peuvent être aussi bien des personnes physiques que des personnes morales. Sa durée de vie maximale est comme les autres sociétés, à savoir 99 ans.

La SCI est une société civile et ne peut donc en principe pas se livrer à des activités commerciales comme par exemple la location d’un bien en meublé ou encore l’achat-revente. La gestion et location d'un bien non meublé qu'elle détient ne constitue bien entendu pas un acte commercial.

Le bien peut aussi bien être un appartement que les murs d'un local commercial. Un des avantages pour investir avec une SCI est la souplesse de ses statuts. Pour les rédiger, il est préférable de faire appel à un professionnel qui saura vous conseiller et les adapter à votre cas. Ils peuvent néanmoins être rédigés sous seing privé (sans recours à un avocat, notaire, juriste…) ce qui à l'avantage d'être gratuit.

Il existe plusieurs types de SCI :

  • SCI classique : destinée à l’acquisition de biens immobiliers dans le but de les louer
  • SCI de construction-vente : dédiée à la promotion immobilière
  • SCI d’attribution : destinée à la construction d’immeuble et attribution aux associés de la SCI
  • SCI de jouissance à temps partagé : destinée à l’acquisition de maisons secondaires à plusieurs et mise à disposition des associés en fonction du nombre de parts possédées (Time sharing)

Les avantages des SCI

Plusieurs avantages fiscaux tout d’abord :

  • Il est possible de déduire les intérêts d’emprunt ainsi que les travaux réalisés.
  • Si la SCI est en déficit, il est répercuté sur le revenu fiscal des associés jusqu’à 10 700€ chacun par an.
  • La revente des parts de SCI après 15 ans de détention est exonérée d’impôt sur les plus-values (indépendamment de la date d’entrée des biens dans le patrimoine de la SCI).

Plusieurs avantages patrimoniaux :

  • Investir avec une SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine au sein d’une famille car les enfants peuvent être associés et la valeur prise en compte pour la transmission est établie sur l’actif net, c’est-à-dire la valeur de la SCI déduit de l’ensemble des dettes (l’emprunt notamment). Par exemple une maison détenue par une SCI valant 400 000€ mais pour laquelle la SCI s’est endentée de moitié (200 000€), la valeur des biens transmis sera de 200 000€ et non 400 000€.

Des avantages en terme de gestion :

  • La transmission peut se faire au fur et à mesure sans impact sur la gestion en effet, le gestionnaire pouvant ne détenir qu'un faible pourcentage du capital de la SCI, voir aucun.
  • Le gérant peut prendre les décisions de gestion courante même si les associés ne s’entendent plus (contrairement à l’indivision).

Des inconvénients tout de même :

  • Une gestion plus conséquente que lorsque l’on achète en direct. Il faut en effet tenir une comptabilité (quoique très simple dans le cas d’une SCI transparente, détails plus loin).
  • Investir avec une SCI ne protège pas le patrimoine personnel des associés. Ils sont responsables indéfiniment des dettes en fonction de leurs apports. Les cas de SCI devenant très endettées devant recourir à l'emprunt sont tout de même assez rares et peuvent provenir d'une mauvaise gestion éventuellement (pas d'assurance par exemple et dégât dans l'appartement).
  • En passant par un avocat, notaire ou encore juriste, la création d’une SCI coûte évidemment plus chère (de l'ordre de 1500€). 

Imposition des SCI

Deux solutions existent :

  • Les SCI « transparentes »ou à l'IR : les revenus dégagés par la location ne sont pas imposés auprès de la société mais directement chez ses associés. Les associés déclarent les sommes perçues directement dans la catégorie "revenus fonciers" et chacun sera imposé selon son taux d'imposition personnel.
  • Les SCI à l’impôt sur les sociétés : le régime normal d’imposition des sociétés s’applique alors, c’est-à-dire 15% dans la limite des 38 120€ premiers euros de bénéfice et les suivants au taux de 33,33%. La SCI distribue ensuite des dividendes aux associés qui devront les déclarer et donc payer un impôt dessus. En revanche, les charges déductibles sont plus nombreuses et l’on peut déduire les amortissements. Une option à ne pas conseiller à tout le monde mais seulement pour les plus importantes SCI avec de très nombreux biens. Cette option est irrévocable...

En définitive, investir avec une SCI peut représenter une excellente opportunité pour un grand nombre d’investisseurs. Pour investir dans l'immobilier à plusieurs, c’est l’outil incontournable qui permet de prévoir à l’avance bon nombre de situations, ce qui n’est pas possible avec l’indivision par exemple. Pour transmettre son patrimoine, c’est un également l’outil de référence qui permet de dissocier la gestion de la propriété et également, de potentiellement diminuer les taxes inhérentes à la transmission de son patrimoine.

Bonne nouvelle pour ceux désirant investir avec une SCI, il est tout à fait possible de créer sa propre SCI qui va elle-même investir dans d’autres SCI, comme dans ce studio à Marseille ou encore à Toulouse...