Encadrement des loyers, quelles conséquences ?
La loi ALUR avait fait grand bruit lors de sa présentation s’attirant la foudre des professionnels de l’immobilier voyant en cette loi, un formidable outil de complexification d’un secteur qui n’est déjà pas simple. Depuis, plusieurs décrets ont été publiés et vendredi dernier, c’est celui sur l’encadrement des loyers à Paris qui a fait son apparition au Journal Officiel.
Une réduction de son champ d’application
La loi prévoyait à l’origine 28 zones où elle serait appliquée, or dans le décret seule une zone est concernée : Paris. C’est en effet la première ville s’étant dotée d’un observatoire permettant de définir les loyers de référence : l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération parisienne (OLAP). Ce même organisme n’a d’ailleurs pas demandé d’agrément pour la banlieue parisienne, sans doute car la masse de travail à fournir pour Paris est déjà très conséquente…
Paris divisé en 80 quartiers
Pour être en mesure de fournir un loyer de référence reflétant la réalité, l’OLAP a défini 80 quartiers, soit 4 quartiers par arrondissement. Pour chacun des quartiers, et après un travail de rassemblement des données, un niveau de prix sera fixé d’ici la fin du mois pour une application à partir du 1er août 2015. Chaque année, un nouvel arrêté préfectoral sera publié définissant l'encadrement des loyers.
Que prévoit exactement le décret ?
Afin de favoriser l’accès au logement et de redonner du pouvoir d’achat aux ménages, la loi ALUR prévoit de définir un loyer maximum et minimum dans les zones où il existe une forte tension du marché locatif. Pour calculer ces loyers maximums et minimums, l’organisme agréé devra établir un loyer de référence médian pour une zone géographique donnée. Ce loyer sera exprimé en euros. Le loyer maximum ne pourra dépasser de 20% ce montant tandis que le loyer minimum ne pourra être inférieur de 30%. La mesure ne concerne que les nouveaux baux ou le renouvellement d’un bail arrivant à son terme.
Qui dit loi, dit exceptions !
Pour prendre en compte des situations particulières, la loi d'encadrement des loyers prévoit la prise en compte de certains critères permettant de demander un complément de loyer. Ces critères peuvent être par exemple : un balcon, une vue, un jardin, un appartement neuf… et doivent être exclusifs au bien, c’est-à-dire que les biens situés à proximité ne le proposent pas tous et que ce critère n’ait pas été pris en compte par l’organisme agréé.
En réalité, quels impacts
La mesure fait l’objet depuis plusieurs mois d’un test expérimental dans la capitale où les loyers ont bondi en dix ans. Selon l’OLAP, la mesure devrait être bénéfique pour 20% des locataires. Parmi ces 20%, voici les baisses possibles :
En ramenant ces chiffres sur le nombre d’appartements total en location, 6,7% des loyers risquent d’être diminués de 50€ maximum, 6,7% entre 50 et 100€ et idem pour la dernière tranche. Et jusqu’à 240€ pour moins de 1% d’entre eux. Autrement dit, pour 80% du parc locatif parisien, le loyer ne devrait pas diminuer. Il pourrait même augmenter pour certains d’entre eux puisque la loi prévoit l’instauration d’un loyer minimum.
Que pensent les locataires de la loi ?
75% des locataires trouvent que cette loi est « un bon dispositif pour protéger les locataires », toutefois près de 65% craignent une hausse des loyers engendrée par l’instauration d’un loyer minimum. Enfin, près de 40% estiment que la fixation des loyers doit "rester du domaine de la négociation libre et directe". Ce sondage a été réalisé par OpinionWay pour le réseau d’agences Orpi en mai dernier.
Et après Paris ?
Lille devrait suivre à partir de 2016 grâce à l’obtention par l’ADIL (agence départementale pour l’information sur le logement du Nord) de l’agrément permettant de fixer les loyers de référence. Grenoble a également la volonté de pouvoir instaurer un loyer maximum, mais la ville ne dispose pas encore d’organismes agréés permettant la mise en application de la loi.
En conclusion
L'encadrement des loyers, la mesure phare de la loi ALUR, n'est pas une très bonne nouvelle pour l’investissement locatif en général, mais de là à dire qu'elle va tuer la rentabilité de tout investissement locatif, n'est pas tout à fait vrai. Une certitude par ailleurs, le propriétaire bailleur devra se conformer à cette loi et le locataire pourra faire une réclamation devant la commission départementale de conciliation, voir devant le juge d’instance, si la conciliation n’aboutit pas qui pourra exiger le remboursement de la différence perçue.
