Assurance vie ou SCPI : quelles différences ?

Face à la baisse des rendements des placements traditionnels, de nombreux épargnants cherchent à générer de nouveaux revenus ou à optimiser la gestion de leur patrimoine. Entre assurance vie et SCPI, deux solutions d’investissement largement plébiscitées, le choix peut sembler complexe. 

L’une offre un cadre fiscal avantageux, l’autre permet d’accéder à l’immobilier locatif via l’achat de parts, sans contrainte de gestion directe. Quels sont leurs véritables avantages, et pour quel profil d’épargnant sont-elles le mieux adaptées ? Ce guide vous aide à y voir clair.

En résumé

• L’assurance vie propose un cadre fiscal avantageux, une bonne liquidité et plusieurs supports d’épargne, mais un rendement souvent modeste.
• Les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée réduit, via l’achat de parts, en échange d’une gestion déléguée et d’une liquidité plus faible.
• La fiscalité varie selon le mode de détention (en direct ou via un contrat d’assurance vie), avec des implications sur les prélèvements sociaux et les revenus fonciers.
• Le choix dépend de votre profil, de vos objectifs patrimoniaux et de votre appétence au risque.

𝘚𝘊𝘗𝘐 : 𝘐𝘯𝘷𝘦𝘴𝘵𝘪𝘳 𝘥𝘢𝘯𝘴 𝘥𝘦𝘴 𝘱𝘢𝘳𝘵𝘴 𝘥𝘦 𝘚𝘊𝘗𝘐 𝘦𝘹𝘱𝘰𝘴𝘦 𝘢̀ 𝘶𝘯 𝘳𝘪𝘴𝘲𝘶𝘦 𝘥𝘦 𝘱𝘦𝘳𝘵𝘦 𝘦𝘯 𝘤𝘢𝘱𝘪𝘵𝘢𝘭 𝘦𝘵 𝘢̀ 𝘶𝘯 𝘳𝘪𝘴𝘲𝘶𝘦 𝘥𝘦 𝘭𝘪𝘲𝘶𝘪𝘥𝘪𝘵𝘦́. 𝘓𝘦𝘴 𝘱𝘦𝘳𝘧𝘰𝘳𝘮𝘢𝘯𝘤𝘦𝘴 𝘱𝘢𝘴𝘴𝘦́𝘦𝘴 𝘯𝘦 𝘱𝘳𝘦́𝘫𝘶𝘨𝘦𝘯𝘵 𝘱𝘢𝘴 𝘥𝘦𝘴 𝘱𝘦𝘳𝘧𝘰𝘳𝘮𝘢𝘯𝘤𝘦𝘴 𝘧𝘶𝘵𝘶𝘳𝘦𝘴 𝘦𝘵 𝘭𝘦𝘴 𝘱𝘦𝘳𝘧𝘰𝘳𝘮𝘢𝘯𝘤𝘦𝘴 𝘤𝘪𝘣𝘭𝘦𝘴 𝘯𝘦 𝘴𝘰𝘯𝘵 𝘦𝘯 𝘢𝘶𝘤𝘶𝘯 𝘤𝘢𝘴 𝘨𝘢𝘳𝘢𝘯𝘵𝘪𝘦𝘴.

𝘈𝘴𝘴𝘶𝘳𝘢𝘯𝘤𝘦 𝘝𝘪𝘦 : 𝘐𝘯𝘷𝘦𝘴𝘵𝘪𝘳 𝘥𝘢𝘯𝘴 𝘶𝘯 𝘱𝘳𝘰𝘥𝘶𝘪𝘵 𝘥’𝘢𝘴𝘴𝘶𝘳𝘢𝘯𝘤𝘦 𝘷𝘪𝘦 𝘱𝘳𝘦́𝘴𝘦𝘯𝘵𝘦 𝘶𝘯 𝘳𝘪𝘴𝘲𝘶𝘦 𝘥𝘦 𝘱𝘦𝘳𝘵𝘦 𝘦𝘯 𝘤𝘢𝘱𝘪𝘵𝘢𝘭.

Les différences principales entre assurance vie et SCPI

L’assurance vie est un contrat d’épargne souple, souscrit auprès d’un assureur, qui permet d’investir sur différents supports : des fonds en euros, à capital garanti ou des unités de compte, plus dynamiques mais non sécurisées. Elle est appréciée pour son cadre fiscal avantageux, sa liquidité et ses possibilités de transmission.

À l’inverse, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit d’investissement immobilier collectif. Elle permet d’acheter des parts dans un portefeuille de biens (bureaux, commerces, logements), gérés par une société de gestion. 

Les loyers perçus sont redistribués aux associés sous forme de revenus fonciers, avec un certain niveau de rendement mais une liquidité plus limitée, une valorisation dépendante du marché immobilier et un risque de perte en capital.

Finalement, l’assurance-vie se distingue par sa flexibilité et sa fiscalité tandis que l'objectif principal d'une SCPI est de se constituer des compléments de revenus les plus réguliers possibles dans le temps (bien que non garantis), la diversification patrimoniale et un investissement à long terme, parfois accessible via une assurance-vie elle-même.

Avantages et inconvénients de l’assurance vie

L’assurance-vie séduit par sa souplesse, sa liquidité et sa fiscalité avantageuse, notamment après 8 ans, grâce à un abattement annuel et au prélèvement forfaitaire unique (PFU).

Elle permet d’investir dans deux types de supports :

• des fonds euros, à capital garanti dont le rendement associé sera logiquement plus faible
• des unités de compte, plus volatiles mais potentiellement plus performantes.

La richesse des contrats permet d’ajuster votre stratégie patrimoniale à votre profil d’investisseur, que vous visiez la sécurité ou une diversification plus dynamique. Certains contrats offrent même la possibilité d’investir en SCPI, directement au sein de l’enveloppe, pour associer immobilier et cadre fiscal de l’assurance-vie.

Ses principaux atouts :

• des mécanismes fiscaux attractifs à long terme,
• la souplesse des rachats partiels,
• une transmission facilitée via la clause bénéficiaire.

Ses limites :

• des frais de gestion parfois élevés,
• une performance en recul des fonds euros,
• une complexité croissante liée à la multiplicité des supports.

Pourquoi choisir la SCPI pour diversifier son patrimoine ?

La SCPI constitue un excellent levier pour accéder au marché immobilier sans acquérir un bien en direct. En achetant des parts de SCPI, vous devenez co-investisseur dans un portefeuille diversifié de biens locatifs (bureaux, commerces, résidences), sélectionnés et gérés par une société de gestion. Ce modèle vous permet de percevoir des loyers réguliers sans avoir les contraintes de gérer un bien immobilier.

La diversification est l’un des grands atouts des SCPI :

• géographique (France, zone euro),
• sectorielle (tertiaire, résidentiel, santé, logistique),
• financière (ticket d’entrée généralement autour de 1 000 €, selon les SCPI et les conditions de souscription, revenus mutualisés).

Contrairement à un achat immobilier classique, la SCPI permet de mutualiser les risques, tout en visant un rendement net régulier. Elle s’intègre aussi bien dans une stratégie de revenus complémentaires que de constitution de patrimoine à long terme.

Les perspectives restent solides pour une SCPI en 2026, malgré les ajustements du marché post-inflation. Certaines SCPI affichent encore des taux de distribution supérieurs à 8% brut, tout en restant accessibles aux épargnants recherchant un revenu régulier sans gestion directe.

Comparatif rendement : assurance vie ou SCPI ?

Le rendement est l’un des critères décisifs dans le choix d’un placement. Historiquement, les fonds euros des contrats d’assurance vie affichaient une performance moyenne autour de 1,5 % à 2 % nets de frais¹. 

Ces chiffres sont en baisse continue depuis plusieurs années, malgré des effets ponctuels de revalorisation. À l’inverse, les SCPI proposent un rendement brut indicatif, généralement compris entre 4 % et 6 % selon les sociétés de gestion et la typologie d’actifs (bureaux, commerces, santé…)². Avec la potentielle érosion des rendements sur les fonds euros, il peut être pertinent d'analyser les rendements (non garantis) cibles proposés par les SCPI avec une vigilance sur le niveau de risque associé. Ces performances passées ne constituent pas une garantie pour l’avenir.

Or ces performances doivent être analysées à la lumière des frais et de la fiscalité.

• En assurance vie, les revenus issus des unités de compte sont soumis au prélèvement forfaitaire unique ou à l’imposition selon l’ancienneté du contrat.
• En SCPI, les revenus fonciers sont fiscalisés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) : les revenus fonciers peuvent être plus lourdement taxés en fonction de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Cependant, loger des parts d'une SCPI dans un PEA ou une assurance vie permet d’optimiser cette fiscalité grâce à un cadre plus favorable. Cela reste toutefois réservé à certaines structures spécifiques. En pratique, seules certaines SCPI éligibles, généralement via des supports spécifiques comme des actions de sociétés à prépondérance immobilière cotées (SIIC), peuvent être logées dans un PEA. Il est donc nécessaire de bien vérifier l’éligibilité auprès de votre intermédiaire financier.

Quelle fiscalité pour l’assurance vie et la SCPI ?

La fiscalité joue un rôle central dans le choix entre assurance vie et SCPI car elle impacte directement le rendement net. En assurance vie, les gains issus des unités de compte ou des fonds euros sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Si le contrat a plus de 8 ans, la fiscalité s'adoucit grâce à un abattement annuel sur les gains (4 600 € pour un célibataire ou 9 200 € pour un couple). Toutefois, les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus sur la totalité des intérêts, même en dessous de l'abattement. Au-delà de ce seuil, la part excédentaire est soumise à un prélèvement forfaitaire libératoire réduit de 7,5 % (hors prélèvements sociaux).

De leur côté, les revenus fonciers générés par une SCPI en direct sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) + prélèvements sociaux. Ce régime fiscal peut s’avérer lourd, notamment pour les investisseurs fortement imposés. C’est pourquoi il peut être stratégique d’intégrer des SCPI dans une assurance vie afin de bénéficier d’un cadre fiscal plus avantageux.

En cas de décès, l’assurance vie offre également des conditions fiscales préférentielles pour la transmission grâce à la clause bénéficiaire. Chaque bénéficiaire peut ainsi profiter d’un abattement allant jusqu’à 152 500 € sur les primes versées avant les 70 ans du souscripteur, ce qui en fait un outil patrimonial très efficace pour la transmission. Les SCPI, elles, dépendent du régime classique des droits de succession sauf détention via un contrat d’assurance décès.

Cette optimisation fiscale est donc un paramètre clé pour choisir la structure adaptée à son profil patrimonial et à ses objectifs long terme.

Assurance vie ou SCPI : quel placement pour quel profil ?

Le choix entre assurance vie et SCPI dépend avant tout de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale et de vos objectifs financiers.

• Si vous recherchez un placement liquide, adaptable à différents projets et à un horizon de moyen à long terme, l’assurance vie reste une solution souple et fiscale avantageuse, particulièrement adaptée à la préparation de la retraite ou à un projet de transmission. Elle permet de constituer progressivement un capital, avec la possibilité de verser à votre rythme, et d’accéder à des supports variés (fonds euros, unités de compte, SCPI).
• À l’inverse, si vous souhaitez fructifier votre épargne et percevoir un revenu régulier (par exemple, une rente complémentaire), la SCPI s’impose comme un outil efficace. Malgré une liquidité plus faible, elle offre une valeur d’usage claire : générer des loyers mutualisés sur le long terme.

Les deux supports peuvent également se combiner, notamment dans une optique de diversifier les rendements et la fiscalité.

Conseils pour optimiser votre investissement

Pour tirer le meilleur parti de votre investissement, commencez par définir un objectif patrimonial clair : revenus complémentaires, préparation de la retraite ou transmission de capital. Ensuite, adaptez votre stratégie selon votre profil de risque et votre horizon de placement.

Combiner assurance vie et SCPI peut s’avérer judicieux. En logeant des SCPI via un contrat d’assurance, vous profitez d’un cadre fiscal optimisé tout en diversifiant vos supports d’investissement. Ce mode de détention indirecte permet aussi d’accéder à une sélection de SCPI à un prix de souscription réduit, négocié par l’assureur.

N’oubliez pas d’évaluer les frais de gestion, le taux de distribution ou encore le délai de jouissance pour chaque produit. Un bon arbitrage entre les supports peut améliorer sensiblement le rendement global, surtout si vous misez sur des SCPI de rendement sélectionnées auprès d’une société de gestion de qualité.

Enfin, certaines stratégies avancées, comme l’effet de levier via crédit immobilier, permettent d’augmenter l’exposition à l’immobilier tout en maîtrisant votre niveau d’imposition.

Assurance vie et SCPI répondent à des objectifs différents mais complémentaires. En combinant ces solutions dans une stratégie patrimoniale cohérente, vous maximisez votre rendement tout en maîtrisant les risques et la fiscalité, selon votre profil d’investisseur.

Sources : 

¹ Rapport de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) 

² D’après les chiffres publiés par l’ASPIM

FAQ

Quels sont les délais à anticiper pour un investissement en SCPI ?

Le délai de jouissance, soit le temps entre la souscription et la perception des premiers revenus locatifs, varie de 2 à 5 mois selon la SCPI. Ce laps de temps, souvent méconnu, peut impacter la rentabilité à court terme. Il est donc essentiel d’en tenir compte dans votre plan de trésorerie. Attention : pour une SCPI détenue dans un contrat d'assurance vie le délai de jouissance peut être plus court.

Une SCPI est-elle adaptée à un objectif de transmission ?

Oui, mais sous certaines conditions. En détention directe, les parts de SCPI entrent dans la succession au même titre que tout actif immobilier, ce qui peut générer des droits de mutation élevés. En revanche, une détention via assurance vie ou contrat de capitalisation offre des options fiscales plus souples.

Peut-on investir en SCPI avec un crédit immobilier ?

Oui. Il est possible d’utiliser un effet de levier en souscrivant un crédit immobilier pour financer l’achat de parts de SCPI. Cette stratégie permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers imposables, améliorant ainsi l’optimisation fiscale de l’opération.

Faut-il privilégier une SCPI à capital fixe ou à capital variable ?

Les SCPI à capital variable permettent une souscription et un retrait plus souples, en fonction des flux d’entrées et de sorties d’investisseurs. Elles offrent donc davantage de liquidité. Les SCPI à capital fixe, en revanche, limitent la souscription à certaines périodes, mais peuvent proposer une stratégie d’investissement différente. Le choix dépend de vos objectifs : souplesse ou visibilité à long terme.

𝘊𝘦𝘤𝘪 𝘦𝘴𝘵 𝘶𝘯𝘦 𝘤𝘰𝘮𝘮𝘶𝘯𝘪𝘤𝘢𝘵𝘪𝘰𝘯 𝘤𝘰𝘮𝘮𝘦𝘳𝘤𝘪𝘢𝘭𝘦, 𝘷𝘦𝘶𝘪𝘭𝘭𝘦𝘻 𝘷𝘰𝘶𝘴 𝘳𝘦́𝘧𝘦́𝘳𝘦𝘳 𝘢̀ 𝘭𝘢 𝘥𝘰𝘤𝘶𝘮𝘦𝘯𝘵𝘢𝘵𝘪𝘰𝘯 𝘭𝘦́𝘨𝘢𝘭𝘦 𝘥𝘶 𝘱𝘳𝘰𝘥𝘶𝘪𝘵 𝘢𝘷𝘢𝘯𝘵 𝘥𝘦 𝘱𝘳𝘦𝘯𝘥𝘳𝘦 𝘵𝘰𝘶𝘵𝘦 𝘥𝘦́𝘤𝘪𝘴𝘪𝘰𝘯 𝘧𝘪𝘯𝘢𝘭𝘦 𝘥’𝘪𝘯𝘷𝘦𝘴𝘵𝘪𝘴𝘴𝘦𝘮𝘦𝘯𝘵.

𝘚𝘪 𝘭𝘦𝘴 𝘱𝘳𝘰𝘥𝘶𝘪𝘵𝘴 𝘴𝘰𝘯𝘵 𝘥𝘦𝘴 𝘱𝘢𝘳𝘵𝘴 𝘥𝘦 𝘚𝘊𝘗𝘐 : 𝘋𝘦𝘴 𝘧𝘳𝘢𝘪𝘴 𝘦𝘵 𝘤𝘰𝘮𝘮𝘪𝘴𝘴𝘪𝘰𝘯𝘴 𝘴𝘰𝘯𝘵 𝘴𝘶𝘴𝘤𝘦𝘱𝘵𝘪𝘣𝘭𝘦𝘴 𝘥𝘦 𝘴’𝘢𝘱𝘱𝘭𝘪𝘲𝘶𝘦𝘳 𝘢̀ 𝘷𝘰𝘵𝘳𝘦 𝘪𝘯𝘷𝘦𝘴𝘵𝘪𝘴𝘴𝘦𝘮𝘦𝘯𝘵, 𝘯𝘰𝘵𝘢𝘮𝘮𝘦𝘯𝘵 𝘥𝘦𝘴 𝘧𝘳𝘢𝘪𝘴 𝘥’𝘦𝘯𝘵𝘳𝘦́𝘦, 𝘥𝘦 𝘨𝘦𝘴𝘵𝘪𝘰𝘯 𝘦𝘵 𝘥𝘦 𝘤𝘦𝘴𝘴𝘪𝘰𝘯. 𝘊𝘦𝘴 𝘧𝘳𝘢𝘪𝘴 𝘱𝘦𝘶𝘷𝘦𝘯𝘵 𝘢𝘧𝘧𝘦𝘤𝘵𝘦𝘳 𝘭𝘦 𝘳𝘦𝘯𝘥𝘦𝘮𝘦𝘯𝘵 𝘢𝘵𝘵𝘦𝘯𝘥𝘶. 𝘓𝘦 𝘵𝘳𝘢𝘪𝘵𝘦𝘮𝘦𝘯𝘵 𝘧𝘪𝘴𝘤𝘢𝘭 𝘥𝘦́𝘱𝘦𝘯𝘥 𝘥𝘦 𝘭𝘢 𝘴𝘪𝘵𝘶𝘢𝘵𝘪𝘰𝘯 𝘱𝘦𝘳𝘴𝘰𝘯𝘯𝘦𝘭𝘭𝘦 𝘥𝘦 𝘭’𝘪𝘯𝘷𝘦𝘴𝘵𝘪𝘴𝘴𝘦𝘶𝘳 𝘦𝘵 𝘦𝘴𝘵 𝘴𝘶𝘴𝘤𝘦𝘱𝘵𝘪𝘣𝘭𝘦 𝘥’𝘦́𝘷𝘰𝘭𝘶𝘦𝘳 𝘶𝘭𝘵𝘦́𝘳𝘪𝘦𝘶𝘳𝘦𝘮𝘦𝘯𝘵. 𝘊𝘦 𝘱𝘳𝘰𝘥𝘶𝘪𝘵 𝘳𝘦𝘤𝘰𝘶𝘳𝘵 𝘢̀ 𝘶𝘯 𝘦𝘧𝘧𝘦𝘵 𝘥𝘦 𝘭𝘦𝘷𝘪𝘦𝘳, 𝘤𝘦 𝘲𝘶𝘪 𝘢𝘶𝘨𝘮𝘦𝘯𝘵𝘦 𝘭𝘦𝘴 𝘨𝘢𝘪𝘯𝘴 𝘱𝘰𝘵𝘦𝘯𝘵𝘪𝘦𝘭𝘴 𝘮𝘢𝘪𝘴 𝘢𝘤𝘤𝘳𝘰𝘪̂𝘵 𝘦́𝘨𝘢𝘭𝘦𝘮𝘦𝘯𝘵 𝘭𝘦 𝘳𝘪𝘴𝘲𝘶𝘦 𝘥𝘦 𝘱𝘦𝘳𝘵𝘦𝘴.