Même s’il est conseillé de conserver au moins huit ans ses parts de SCPI, vous pouvez vous en désengager partiellement ou entièrement lorsque le besoin s’en fait ressentir. Toutefois, en fonction de la forme juridique de la société (à capital fixe ou variable), deux cas de figure se présentent et dans aucun cas la SCPI vous rachète directement vos parts. Analyse ci-dessous.

Pour la petite piqûre de rappel, une société civile de placement immobilier (SCPI), également connue sous le nom de « pierre-papier » est un placement immobilier locatif de moyen et long terme qui offre de potentiels revenus trimestriels. Les avantages premiers de la SCPI, c’est la mutualisation du risque entre les associés ainsi que la diversification de son patrimoine (logistiques, commerces, santé, habitation, etc).

Y a-t-il une durée de détention minimale des parts de SCPI ?

Il y a aucune durée de détention minimale, il est donc possible de revendre ses parts à tout moment. Toutefois, cet investissement immobilier est à envisager sur le moyen / long terme puisqu’il est recommandé de détenir ses parts au minimum 8 ans.

Cette période est recommandée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui considère un actif immobilier comme un placement long terme.

Aussi, l’associé supporte des frais de souscription lorsqu’il revend ses parts, et cela s’évalue entre 8 et 12 %. De ce fait, si vous achetez votre part 200 €, si vous la revendez le jour même, ce sera au prix de 180 € dans le cas où les frais seraient de 10 %. C’est pour cette raison que nous recommandons d’attendre le plus de temps possible avant de revendre ses parts.

La revente de parts de SCPI à capital fixe

Si vous souhaitez revendre des parts d’une SCPI à capital fixe, cela se fait généralement sur le marché secondaire des parts. Ce dernier est réglementé par la société de gestion et regroupe toutes les demandes d’achat de parts et les offres de ventes des associés.

Pour mettre vos parts sur le marché secondaire, il suffit de remplir un formulaire de vente à la société de gestion. Celui-ci comporte le nombre de parts à céder et le prix de vente minimum souhaité. Valable un an et renouvelable une seule fois, vous pouvez le modifier ou l’annuler à n’importe quel moment. Une fois cela effectué, la vente fonctionne comme celles des actions avec une confrontation entre l’offre et la demande.

Aussi, les sociétés de gestion procèdent généralement à la revente des parts une fois par mois. L’associé vendeur ne doit pas être pressé par le temps, mais s’il l’est, il a la possibilité de faire une cession dite de gré à gré, c’est-à-dire en vendant directement ses parts à l’acheteur de son choix. Cela permet de ne pas s’acquitter des frais de gestion toutefois les droits d’enregistrement de la revente de SCPI sont fixés à 5 % et sont obligatoires. 

Enfin, en cas de revente avec plus-value, l’impôt dû sera prélevé sur le produit de la vente par la société de gestion et versé au Trésor Public, sous la responsabilité du vendeur.

La revente de parts de SCPI à capital variable

Si vous souhaitez vos parts d’une SCPI à capital variable, il faut adresse votre demande à la société de gestion. Ici le prix de rachat est connu et est publié par la société. S’il existe, au même moment, une demande de souscription d’un montant au moins égal à celui de la cession envisagée, la SCPI procède au retrait des parts de l’associé puis les attribue aux souscripteurs.

Si les demandes de retrait ne peuvent pas être compensées par de nouvelles souscriptions et que cela perdure, il n’y a pas d’inquiétude à avoir. Certaines des SCPI à capital variable possèdent des réserves de liquidités qui sont appelés « fonds de remboursement » qui permettent de racheter les parts n’étant pas compensées à court-terme par de nouvelles souscriptions. Toutefois, il faut noter que le rachat par ce biais se fait avec une décote par rapport à la valeur de retrait.

Concernant la valeur de retrait de votre part, elle est déterminée par la société de gestion.

Pour réduire le risque de liquidité de vos parts, inscrivez votre investissement dans un contrat d’assurance-vie. Lorsque vous céderez vos parts, vous aurez juste à en informer votre assureur qui se chargera de toutes les démarches administratives. Ainsi vous aurez aucun souci de gestion.

Et si tout le monde souhaite revendre ses parts en même temps ?

Dans le cas où il y aura plus de vendeurs que d’acheteurs, comme explique au-dessus la société de gestion dispose d’un fonds de remboursement permettant de racheter les parts à prix défini, appelé « valeur de réalisation ». Chaque société détermine et inscrit ce prix dans leur rapport annuel.

Dans le cas extrême ou au moins 10 % des parts émises par la SCPI ne trouveraient pas preneurs durant 12 mois, la Société de Gestion serait obligée d’en informer l’AMF et de convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les 2 mois afin de procéder à une vente de biens pour rembourser les souscripteurs.