La loi ALUR, bonne ou mauvaise loi ?

Très (trop) souvent décriée par de nombreux professionnels de l’immobilier, la loi ALUR a été publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014 et les mesures instaurées entrent en application au fur et à mesure. C’est une loi majeure pour le secteur, qui implique de très nombreux changements pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier. Les locataires, les propriétaires, les agences immobilières, les syndics de copropriété, tous vont devoir composer avec cette nouvelle loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme rénové dont le but est de faciliter l’accès au logement des ménages et favoriser la construction en privilégiant la qualité du cadre de vie.

Les 10 grands objectifs identifiés de la loi ALUR :

Parmi ses 10 thématiques, 3 catégories nous paraissent particulièrement intéressantes en ce qui concerne l’investissement locatif.

1. Améliorer les rapports locataires / propriétaires

- Clarifier les contrats de location (depuis le 1er août 2014)

Délais de préavis raccourcis à 1 mois dans les zones tendues, pour les personnes en situation de handicap, en cas d’état de santé nécessitant un changement de domicile.

- Contrat type de location (depuis le 29 mai 2015)

Contrat type avec des mentions obligatoires arrêtées par décret.

- Encadrer les honoraires de location (depuis le 1er août 2014)

Les prestations fournies par les agences sont plafonnées entre 11€ et 15€/m² (dont 3€/m² pour l’état des lieux). Les frais payés par le locataire ne peuvent être supérieurs à ceux payés par le propriétaire.

Les autres mesures non appliquées pour le moment :

- Modalités de l’état de lieux fixes

- Pièces justificatives exigibles

- Fournir les diagnostics techniques de sécurité  

La loi ALUR est certainement la mesure qui a le plus fait parler d’elle. La première ville à mettre en application cette mesure est Paris. Lille devrait suivre début 2016 puis Grenoble. Par zone, la loi prévoit un loyer de référence qui ne doit pas être dépassé de plus de 20% et inversement inférieur de 30%. Pour pouvoir l’appliquer, il faut disposer d’un observatoire des loyers agrémenté.

Retrouvez plus d'informations sur l’encadrement des loyers.  

2. Donner des règles claires aux professions immobilières

Le conseil veille au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires au bon accomplissement des activités des professionnels de l’immobilier.

Les autres mesures non appliquées pour le moment :            

- Adopter un code de déontologie des professions immobilières          

- Contrôler les activités de transaction et de gestion immobilière          

- Simplifier la délivrance de la carte professionnelle

Les syndics de copropriétés n’ont pas la faveur du public et leurs méthodes sont souvent sujettes à critique. Gestion opaque, réactivité qui laisse à désirer et tarifs élevés sont les principales critiques émises.

- Clarifier les contrats et la facturation des syndics (depuis le 28 mars 2015)

Le contrat doit suivre un modèle et le syndic peut percevoir deux types de rémunérations, ceux provenant de la gestion courante dont les tarifs sont fixés et les prestations particulières avec des honoraires spécifiques

- Rendre obligatoire l’ouverture d’un compte séparé (depuis le 24 mars 2015)

Les fonds des copropriétaires doivent être déposés sur un compte spécifique et non un compte commun pour garantir plus de transparence.

Avec la loi ALUR, le gouvernement a souhaité "réguler les dysfonctionnements du marché, [à] protéger les propriétaires et les locataires et [à] permettre l'accroissement de l'offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires."

De façon plus pragmatique, la loi ALUR tente de répondre à un problème qui est tout aussi grave : le désaveu des Français pour les professionnels de l'immobilier.

Il suffit de constater : selon une étude IFOP, 46% des Français ont une image négative de la profession. Tarifs jugés exorbitants, manque de transparence et conseils pas toujours objectifs sont les remarques les plus fréquentes à l'encontre d'une profession qui, avec la loi ALUR, a justement les moyens de redorer son blason.

Henry Buzy Cazaux, ancien président de la FNAIM, FONCIA, TAGERIM, Crédit immobilier de France, directeur de l'ESPI et actuellement de l'IMSI, a d'ailleurs récemment publié une tribune critiquant la position de nombreux spécialistes du secteur.

Le constat est là, actuellement une transaction sur cinq est réalisée entre particuliers directement et ce sont près de 70% des Français souhaitant vendre leur bien qui tentent leur chance sur internet...

En creusant un peu plus chaque mesure de la loi, on s'aperçoit assez vite que la loi vient seulement corriger des situations aberrantes et non casser un marché qui n'est déjà pas vraiment en forme. Les critiques sont massivement portées sur l'encadrement des loyers et sur une hypothétique fuite des investisseurs que le dispositif engendrerait, sauf que pour être tout à fait exact, et selon les estimations, seulement 20% des appartements verraient leurs prix baisser, dans la majorité des cas, l'encadrement des loyers n'impliquera pas de chute brutale de la rentabilité... 

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Améliorer le fonctionnement des copropriétés.

Créer une instance de régulation des professions immobilières.

Encadrement des loyers

Des contrats de location clarifiés.