Investissement immobilier et rendement locatif !

Investissement immobilier, les pièges du calcul du rendement locatif

3%, 5%, 7% sont des rendements que l'on voit dans chaque annonce de bien immobilier à la vente avec l'éternel "Idéal investisseurs". Derrière ces chiffres se cachent pourtant des réalités parfois bien différentes. Voici quelques conseils pour réussir son investissement immobilier.

Distinguer le rendement brut du rendement net

Le rendement brut est calculé à partir de la somme des loyers perçus. Pour le calculer, il faut diviser les loyers perçus sur un an par le prix d'achat total du bien.

Le rendement net est lui calculé en déduisant des loyers perçus sur un an, l’ensemble des charges courantes liées à la location du bien. Une fois ce montant obtenu, il faut alors le diviser par le prix d’achat total du bien. En toute logique, le rendement net est inférieur au rendement brut.

Pour augmenter le rendement d’un bien immobilier, une des techniques est d’afficher uniquement le rendement brut sans le préciser. L’information transmise n’est pas fausse certes mais elle ne correspond pas à ce que vous allez réellement toucher en tant qu’investisseur. Pour un investissement immobilier, il faut prendre en compte le rendement net.

Pour mieux comprendre, un exemple très simple:

  • Prix d’achat d’un bien : 100.000€
  • Loyer annuel : 5.000€
  • Charges courantes : 1.000€
  • Rendement brut : 5.000/100.000= 5%
  • Rendement net : (5.000-1.000)/100.000= 4%

Mieux vaut vérifier les chiffres annoncés

Il est très facile d’oublier une partie des charges (par inadvertance bien-sûr !) et ainsi d’augmenter le rendement ou bien de ne pas inclure l’ensemble des coûts liés à l’achat du bien.

Nous allons donc détailler les principaux postes de ces deux facteurs influençant directement le rendement locatif d’un bien.

Tout d’abord les charges de base que l’on retrouve lorsque l’on loue un bien sont :

  • Les frais de gestion locative facturés par l’agence immobilière en charge du bien (sauf cas où l’investisseur gère seul son bien).
  • Les charges de copropriété : cela concerne les charges liées aux parties communes d’un immeuble où ils existent plusieurs propriétaires et parfois les charges de « consommables » (eau, chauffage…) quand ces derniers sont facturés à la copropriété et non individuellement.
  • La taxe
  • Les charges d’entretien/ travaux dans le bien immobilier
  • Les éventuelles assurances souscrites

Certaines de ces charges peuvent être répercutables sur le locataire mais pas toutes, découvrez ces charges. Le prix d’achat total du bien comprend :

  • Le prix d’achat du bien
  • La commission prélevée par l’agence immobilière
  • Les frais de notaire

Pour bien réussir son investissement immobilier, il est capital de bien calculer son rendement. La plupart des chiffres nécessaires aux différents calcul sont facilement accessibles depuis internet.

Faire attention aux rendements trop élevés

Lors d’un investissement immobilier, il n’existe pas de miracle, un bien présentant un rendement mirobolant est bien souvent synonyme d’arnaque.

Il existe deux grandes catégories de biens lorsque l’on investit dans l’immobilier. Tout d’abord les biens présentant un excellent rendement locatif. Bien souvent, ils sont situés dans des zones en périphéries des grandes villes, dans des quartiers où la majorité des habitants sont locataires et non propriétaires. La contrepartie de cet excellent rendement locatif est bien souvent une difficulté accrue à la revente et une plus-value plus incertaine.

Les biens présentant un rendement locatif plus faible, sont généralement situés en cœur de ville où les prix élevés à l’achat viennent réduire considérablement le rendement locatif du bien. A contrario, ces biens présentent la qualité d'être revendable assez facilement et peuvent être générateurs de plus-value conséquentes à la revente.

Chez Homunity, on préfère privilégier des biens situés dans les grandes métropoles de province qui présentent un rendement supérieur à Paris et on cible plus particulièrement les petites surfaces (20 à 30m²) car ce sont les biens pour lesquels la demande locative est la plus forte. Découvrez dès maintenant notre sélection.