Investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

 

Depuis plusieurs semaines maintenant, un regain d’optimisme touche le secteur immobilier et pour une raison principale : le retour de la confiance des acquéreurs. La question d'investir maintenant, dans le neuf ou dans l'ancien, revient ainsi sur le devant de la scène.

Dans l’ancien, le nombre de transactions a assez nettement augmenté. Chez Orpi par exemple, sur le premier trimestre 2015, il est en hausse de 7,3% par rapport à la même période en 2014. Dans certaines villes, le prix moyen de l’immobilier est même reparti à la hausse.

Concernant l’immobilier neuf, les promoteurs ont récemment fait part d’une hausse du nombre de réservations de 10% sur la même période que l’ancien. Cette hausse est due au retour en force des investisseurs (+60%) grâce à la loi Pinel car les acquisitions pour résidence principale sont en repli de plus de 3%.

Parler de reprise franche est peut-être un peu prématuré, mais en tout cas une chose est sûre, le marché est en train de se réorienter. Investir dans l’immobilier prend alors tout son sens mais une question survient alors :

Dois-je investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Laissez-nous vous présenter les avantages de chacun :

Investir dans le neuf, c’est :

         - un appartement bien pensé

C’est investir dans un bien bénéficiant des derniers savoir-faire et matériaux, qui vont conférer à l’appartement des qualités énergétiques indéniables, sources d’économies sur le long terme. Les plans sont également étudiés pour qu’il n’y ait pas de surface perdue (hors respect de normes bien sûr ! :) ). 

          - des avantages fiscaux

C’est l’avantage principal du neuf, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts intéressantes avec la loi Pinel. Attention toutefois, vous vous engagez à louer le bien au minimum 6 ans et le bien doit répondre à un ensemble des critères.

          - une place de parking

Dans la plupart des cas, les appartements neufs sont accompagnés d'une place de parking.

          - des garanties

Biennale (2 ans) pour tout ce qui concerne les éléments techniques du bâtiment (portes, ascenseurs…) et décennale (10 ans) concernant les éléments structurels (toiture, fondations…) à partir de la livraison de l’immeuble. Pas de gros travaux à prévoir donc.

           - des frais de notaire réduits

Aux alentours des 3%, le bien étant exonéré des droits d’enregistrement.

Mais tout cela à un coût et pas des moindres : le prix au m² dans le neuf est en général presque 20% supérieur à l’ancien ! Il ne faut donc pas avoir à revendre le bien trop rapidement, sous peine de faire une moins-value conséquente.

L’autre point noir de l’immobilier neuf est la localisation des programmes. Pour que les promoteurs puissent construire des immeubles, il faut des terrains disponibles, et dans le centre-ville des grandes villes c’est quasiment mission impossible. Acheter dans le neuf signifie donc bien souvent d’acheter plus en périphérie où, bien évidemment, vous trouverez une offre assez conséquente qui signifie également concurrence lorsqu’il s’agira de mettre le bien en location.

Le poids des normes peut peser très lourd dans un budget de copropriété et diminuer fortement la rentabilité. Les promoteurs sont en effet contraints de construire des immeubles répondant à l’ensemble des normes en vigueur et l’entretien a un coût. Les programmes immobiliers neufs ont également tendance à proposer plus de prestations qui améliorent certes la vie au quotidien mais qui diminueront encore votre rentabilité sans pour autant apporter un atout incontestable lors de sa mise en location.

Enfin gardez en tête, que lorsque vous achetez un appartement en VEFA (vente en l'état futur d’achèvement), vous ne pourrez louer votre bien que 18 à 24 mois après la signature de l'acte de vente, le temps que le promoteur construise l'immeuble. La durée peut être moindre si vous achetez en fin de programme mais ça n'est généralement pas bon signe.

Investir dans l’ancien, c’est :

              - La possibilité de choisir précisément le quartier

Des offres de biens immobiliers n’est pas la chose qui manque, surtout en période de crise. Il suffit de constater le nombre d’annonces disponibles sur Seloger par exemple, près de 1 500 000 biens à la vente ! Bien choisir le quartier, c’est facilité grandement la mise en location.

              - En 2 mois, vous êtes propriétaire

Acheter dans l’ancien, c’est pouvoir mettre en location son bien beaucoup plus rapidement. En effet, deux mois maximum après la signature du compromis de vente, vous devenez propriétaire et votre bien peut être loué contrairement au neuf avec lequel il faut bien souvent attendre entre 18 et 24 mois.

              - Des avantages fiscaux

En réalisant des travaux après l’acquisition de votre bien, vous pourrez les déduire de vos loyers et réaliser ce que l’on appelle du déficit foncier. Ce déficit viendra générer des réductions d’impôts qui sont reportables sur 10 ans. Découvrez plus d'informations sur les avantages fiscaux.

Lorsque l’on sait que pour réussir son investissement locatif, l’emplacement du bien est déterminant, l’ancien permet assurément d’obtenir une rentabilité supérieure. De plus, il permet également de réaliser potentiellement une plus-value plus importante car il suit le cours du marché contrairement au neuf qui aura, dans les premières années, tendance à augmenter moins rapidement, pour se faire rattraper au fur et à mesure par le prix du marché lorsque le bien ne sera plus neuf à proprement parlé.

 

Il n’y a donc pas de réponse type à la question investir dans le neuf ou dans l’ancien, il faut plutôt analyser ce que propose le marché et faire un bilan de votre situation personnelle. En tout état de cause, gardez en tête qu’il faut à tout prix éviter de placer toutes ses économies au même endroit, il vaut mieux diversifier son portefeuille pour réduire le risque au maximum.

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