Pourquoi les prix de l'immobilier ont peu baissé en France ?

Le constat est simple

Comparativement à nos voisins européens, les prix de l’immobilier n’ont pas connu de chute aussi brutale. Alors qu’en Espagne et en Irlande les baisses ont atteint jusqu’à 40%, en France il n’en est rien et le prix moyen n’a que très peu baissé. Jacques Friggit, membre du Conseil général de l'Environnement et du Développement durable (CGEDD), a tenté de répondre à cette interrogation en publiant une note mercredi dernier (le 10/05/2015).

Sur la période 2000-2007, on a pu constater en France, ainsi que dans l’ensemble des pays développés, une hausse très forte du prix moyen de l’immobilier. Selon Jacques Friggit, aucune des raisons communément avancées ne résiste à l’analyse. Déficit de construction de logements, hausse de la demande liée à la démographie, présence forte d’acheteurs étrangers… aucune de ses raisons ne peut expliquer entièrement une telle hausse.

Comment expliquer cette envolée ?

Il faut aller chercher du côté des crédits immobiliers pour expliquer la hausse sur la période 2000-2007. En effet, la baisse des taux d’intérêt des crédits combinée à l’allongement des durées d’emprunt ont apporté aux ménages français une augmentation de la capacité d’emprunt. L’exemple frappant vient de la durée d’emprunt, en 1965 ou 2000, un accédant à la propriété empruntait sur 15 ans contre 33 ans en 2007 pour un logement identique.

L’investissement locatif a également été favorisé à la fois par la baisse des rendements du principal concurrent : le placement obligataire et par la fuite des particuliers de la bourse suite au krach boursier de 2000.

Ces deux arguments ont engendré une tension accrue au niveau de la demande, ce qui a provoqué la hausse que l’on a connue.

Cette explication est intéressante, car elle va également justifier en partie la faible baisse des prix de l’immobilier depuis 2008.

La Banque centrale européenne à la rescousse

En effet, dès le début de la crise, la Banque centrale européenne a pris la décision de baisser drastiquement les taux directeurs afin de stimuler le marché et éviter une crise telle que celle qu'a connue les États-Unis. Ça ne peut être la seule raison, car l’Espagne a pu bénéficier des mêmes conditions de financement que la France faisant également partie de l’Union Européenne.

La sagesse des promoteurs

Une des autres raisons est l’absence de surconstruction. En effet, les promoteurs français n’ont pas construit à tout-va et ont pu, à la différence des promoteurs espagnols ou irlandais, vendre des programmes immobiliers aux bailleurs sociaux au plus fort de la crise. Cela a permis de continuer de produire des logements le temps que la situation s’améliore et ainsi éviter de créer des quartiers fantômes et une chute des prix.

Un secteur bancaire plus prudent

Enfin, la France n’a pas vécu la crise comme les deux pays précédents, le pays n’ayant pas connu de chute brutale ce qui a permis aux acteurs bancaires de continuer de financer l’économie, d’autant que les banques françaises se financent moins sur les marchés de capitaux que leurs consœurs et prennent également plus en compte le revenu des emprunteurs, ce qui a permis d’éviter une crise type « subprime ».