Comment décider de votre budget immobilier ?
Vous vous lancez dans un achat immobilier ? La première étape est de déterminer votre budget immobilier c’est-à-dire le prix maximum que vous pouvez allouer à votre projet d’acquisition. Cela se fait en deux temps : définissez votre apport personnel avant de déterminer le montant que vous pouvez emprunter.
L’apport personnel
Comment se constituer un apport personnel ?
Votre apport personnel peut avoir différentes provenances : un héritage que vous avez touché, la revente d’un bien, des économies que vous avez effectuées, un prêt relais (si vous êtes déjà propriétaire), un coup de pouce familial, votre épargne...
Si vous choisissez l’option “épargne”, sachez qu’il existe différents produits bancaires pour vous aider à constituer votre apport :
- le livret A,
- le livret développement durable,
- le PEL, le CEL et le compte à termes qui, contrairement aux deux précédents, sont des comptes bloqués pour une durée déterminée et qui imposent des versements mensuels définis.
Bien qu’il soit fortement conseillé d’avoir un apport personnel pour son prêt immobilier, il est tout de même possible d’emprunter sans. Certaines banques, dans certaines situations, sont enclines à accorder des prêts sans apport personnel, mais cela reste très rare.
Un apport personnel certes, mais combien ?
En règle générale, les banques exigent que vous ayez un apport personnel d’au moins 10% du prix de vente pour votre prêt immobilier. Ces 10% représentent les frais de notaire et les frais de garantie, que la banque perdrait en cas de défaut de paiement.
Néanmoins, gardez en mémoire que les banques ont tendance à favoriser les dossiers avec un apport supérieur à ces 10% “obligatoires”. Pourquoi ? Tout simplement car cela rassure les banques, et c’est logique : un client avec un apport personnel supérieur à 20% est un client qui prouve qu’il sait épargner, gérer sainement son argent et qui, de ce fait, sera capable d’honorer ses mensualités.
Attention tout de même à conserver une partie de votre épargne. En effet, cette somme d’argent peut vous être très utile pour effectuer quelques travaux ou bien meubler votre logement. Il serait dommage de devoir souscrire à un prêt à la consommation dont les taux sont nettement plus élevés pour financer ces “retouches” finales.
Le cas échéant, vous pouvez aussi choisir d'utiliser une partie de votre épargne pour rembourser vos prêts en cours (prêt étudiant, crédit à la consommation, crédit auto, etc), ce qui améliore votre dossier de demande de prêt.
Pour vous faire une meilleure idée sur la faisabilité de votre projet, il est conseillé de faire appel à un courtier immobilier en ligne. Dans la plupart des cas, le service proposé est 100 % gratuit.
Combien emprunter ?
Dans la majorité des cas, l’apport personnel n’est pas suffisant pour financer la totalité de votre achat immobilier. Il faut donc effectuer un emprunt.
Mais attention, vous ne pouvez pas emprunter autant que vous désirez. Le montant maximum que vous accordera une banque est déterminé par votre capacité d’emprunt qui, elle-même, dépend de plusieurs facteurs tels que votre situation financière et personnelle.
L’âge
Votre âge constitue un paramètre important aux yeux de la banque. D’une part, cela permet à la banque de vérifier que vous serez capable de rembourser votre prêt jusqu’au bout.
Les banques appliquent une limite d’âge que vous ne devez pas avoir en fin de prêt immobilier. Cette limite peut varier d’une banque à l’autre, néanmoins, ne comptez pas obtenir un prêt qui prendrait fin après vos 75 ans.
D’autre part, votre âge est un indice important que les banques couplent avec votre gestion des comptes. De la même manière, qu’un trentenaire justifiant d’une épargne conséquente renvoie l’image d’un candidat sérieux pour un prêt immobilier, un couple de quinquagénaires sans apport personnel ne rassure pas les banques quant à leur gestion des comptes.
Situation financière et taux d’endettement
Le taux d’endettement constitue un critère très important pour la banque. Il s’agit du rapport entre vos revenus et vos charges (vos charges récurrentes augmentées de vos mensualités de crédits).
Les revenus pris en compte par la banque sont le salaire net fixe avant impôt et une moyenne sur les trois dernières années des revenus variables. Les salaires d’une activité en période d’essai ne sont pas pris en compte.
Les charges qui entrent dans le calcul du taux d’endettement sont :
- les mensualités de tous les crédits en cours,
- les loyers qui subsistent après l'acquisition du bien
- et les pensions alimentaires versées.
La mensualité maximale que vous pouvez rembourser dépend donc de votre taux d'endettement dont on dit généralement et pour (beaucoup) simplifier qu’il ne doit pas dépasser les 33%.
Comment optimiser votre plan de financement ?
Pour optimiser votre plan de financement, vous pouvez jouer sur le montant de vos mensualités et sur la durée de votre prêt immobilier. Certains simulateurs de crédit immobilier en ligne, vous permettent ainsi de jouer sur plusieurs critères.
Le bon montant de vos mensualités
Le taux d’endettement n’est pas le seul critère observé par les banques. Ainsi, les banques peuvent, dans certains cas, accorder un prêt immobilier pour un taux d’endettement supérieur à 33% et cela, sans augmenter le taux d’intérêt. Mais quel sera l’impact du montant de vos mensualités sur votre vie quotidienne ?
Pour vous projeter, il vous faut étudier deux indicateurs :
- votre reste à vivre : le revenu disponible après paiement de vos charges (loyer, prêt immobilier, crédits à la consommation, pensions alimentaires versées, etc)
- votre saut de charge : la différence entre le montant de votre ancien loyer et les mensualités de votre futur crédit immobilier.
L’enjeu ici est de savoir si, compte tenu de votre mode de vie actuel, vous êtes capable à la fois de rembourser votre futur emprunt et de continuer à avoir un pouvoir d’achat correct
La bonne durée de votre crédit immobilier
Vous pouvez généralement emprunter pour une durée comprise entre 5 et 30 ans.
La durée du prêt a un impact sur vos mensualités. Mécaniquement, pour une même somme empruntée, plus vous empruntez sur une longue durée, plus vos mensualités seront faibles.
Mais attention car celle-ci a également un impact sur le coût de votre crédit. En effet, plus votre prêt s’étale sur la durée, plus le taux d’intérêt proposé par la banque est élevé… et plus vous devez rembourser d’intérêts.
A vous de décider si vous préférez réduire vos mensualités ou bien payer le moins d’intérêts possible !
