9 conseils pour réussir son investissement dans la pierre

Réussir son investissement dans la pierre réclame un engagement en termes de temps et d’argent. Avant de placer votre épargne, vous devez impérativement savoir dans quoi vous mettez les pieds et étudier toutes les opportunités de rendement possibles. Vous éviterez ainsi des déconvenues et maximiserez votre retour sur investissement. Voici quelques conseils d’Homunity pour partir du bon pied !

1 - Définition des objectifs pour réussir son investissement dans la pierre

La première chose à faire pour réussir son investissement dans la pierre est de définir ses objectifs. Vous ne choisirez en effet pas les mêmes produits de placement si vous souhaitez générer des plus-values à la revente, ou à l’inverse dégager des revenus passifs réguliers. Vous pouvez par ailleurs tout aussi bien faire les deux à la fois, auquel cas votre stratégie d’investissement se manifestera de manière totalement différente.

2 - Définition de votre budget et planification financière

Pour réussir son investissement dans la pierre, il vous faut opter pour des solutions dont le ticket d’entrée vous est accessible. Quel est votre budget au regard de l’apport personnel nécessaire à votre emprunt pour un investissement immobilier locatif ? Du prix des parts d’une SCPI (société civile de placement immobilier) ? Du montant minimum à investir pour contribuer à un projet de crowdfunding immobilier ?

Prenez également en compte les éventuels frais d’acquisition ou de gestion, la question de la fiscalité et des charges. Autant de coûts venant s’ajouter à votre budget au-delà de l’investissement initial.

3 - Analyse des tendances de marché et recherches personnelles

Avant de vous lancer, il est important de comprendre le marché immobilier dans lequel vous envisagez d’investir. Le résidentiel et le tertiaire ont leurs spécificités propres. Par ailleurs, l’emplacement géographique d’un bien a une influence sur sa valeur et son potentiel de plus-value à la revente : se situe-t-il dans un quartier dynamique, doté de commerces, au sein duquel des projets d’urbanisme sont prévus à court moyen terme ?

Et si vous investissez dans une SCPI par exemple, les sociétés ciblant des biens à l’international peuvent vous faire bénéficier d’une fiscalité qui n’est pas celle de la France, souvent plus avantageuse.

4 - Sélection des postes d’investissement visant la diversification

Il n’est pas recommandé de vous concentrer sur un seul type de bien ni de placer toute votre épargne dans un seul poste d’investissement. En optant pour le crowdfunding immobilier par exemple, vous avez l’avantage d’un ticket d’entrée relativement peu élevé à partir de 1 000 euros. Vous pouvez donc investir dans plusieurs projets différents pour limiter les risques.

De la même façon, avec une SCPI, vous bénéficiez d’une mutualisation des risques au travers d’une diversification sectorielle ou géographique. Le patrimoine d’une SCPI se compose en effet soit de multiples actifs résidentiels ou tertiaires, voire répartis sur plusieurs régions de France ou d’Europe, voire à l’international. Diversifier ainsi, les investissements limite notamment la vacance locative.

5 - Etude des avantages fiscaux

Certaines lois fiscales vous permettent de bénéficier d’avantages. C’est le cas de la loi Pinel ou de la loi Malraux, respectivement pour l’immobilier locatif neuf et ancien. Ces dispositifs vous permettent en effet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu en choisissant certains types de biens dans lesquels investir. Cela fonctionne pour les investissements en direct, mais aussi pour les SCPI par exemple.

Par ailleurs, dans le cas des SCPI, vous pouvez générer un déficit foncier et là aussi réduire le montant de votre impôt.

6 - Choix des projets ou des biens : quel potentiel ?

Si vous envisagez d’investir en direct, réussir votre investissement dans la pierre implique de scruter le moindre détail des biens que vous décidez de cibler. Vérifiez l’état du logement dans sa structure, la qualité de son réseau électrique ou de sa plomberie, son enveloppe thermique, son système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire...

À l’heure de la transition énergétique, les passoires thermiques sont progressivement interdites de mise en location. Il s’agit d’une donnée très importante à prendre en compte pour réussir votre investissement dans la pierre ! Si vous souhaitez mettre votre bien nouvellement acquis en location et que son étiquette énergétique n’est pas suffisante, vous devrez réaliser des travaux de rénovation énergétique qui impliqueront des coûts supplémentaires.

Dans le cas des SCPI ou des projets d’investissement immobilier participatif, vérifiez la fiabilité et la viabilité des options qui s’offrent à vous.

7 - Evaluation de la rentabilité : investissement locatif, crowdfunding immobilier, SCPI

La question de la rentabilité est essentielle pour réussir son investissement dans la pierre. Calculez les dépenses allant au-delà de l’investissement initial : 

• Travaux de rénovation énergétique
• Frais de gestion ou d’entrée
• Coût de l’énergie, frais d’entretien et autres charges
• Fiscalité et imposition

Faire la différence entre les revenus dégagés par votre placement, qu’il s’agisse de loyers ou de dividendes, et les dépenses liées à votre propriété vous permettra d’en évaluer la rentabilité réelle.

8 - Planification de long terme

Il est recommandé d’investir dans une SCPI pendant une période d’au moins 8 à 10 ans pour en tirer le meilleur parti possible. Avec une assurance-vie, la fiscalité devient avantageuse à partir de 8 ans également. Avec un investissement locatif en direct, il faut généralement attendre au moins une quinzaine d’années pour que le remboursement de votre emprunt soit effectué et commencer à percevoir le plein fruit de vos loyers.

Seul le crowdfunding immobilier fait plus ou moins figure d’exception en matière de placement à court-moyen terme, puisqu’un projet dure en moyenne entre 12 et 30 mois. Mais de manière générale, n’envisagez de réussir votre investissement dans la pierre qu’en le planifiant à long terme !

9 - La gestion au cœur de la rentabilité

La dernière clé pour réussir son investissement dans la pierre est d’en assurer une parfaite gestion administrative et comptable. Dans le cas d’une SCPI, notez que le problème ne se pose pas puisque c’est une société de gestion qui s’en occupe. Vous avez cependant aussi la possibilité de faire appel à une société de gestion pour prendre en charge cet aspect de votre investissement en direct si vous le souhaitez.